（2017）鲁0211民初6708号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2017-07-31
案件名称
于凤安与青岛欧立华建筑保温工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于凤安,青岛欧立华建筑保温工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初6708号原告：于凤安，女，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹃，山东柏瑞律师事务所律师。被告：青岛欧立华建筑保温工程有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人：邓春祥，经理。委托诉讼代理人：刘乘进，男，住青岛市黄岛区。该公司员工。委托诉讼代理人：王国栋，男，住莱西市。该公司员工。原告于凤安与被告青岛欧立华建筑保温工程有限公司（以下简称欧丽华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于凤安的委托诉讼代理人李良祥，被告欧丽华公司的委托诉讼代理人刘乘进、王国栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于凤安向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告于2014年1月20日签订的房产买卖合同；2、判令被告欧丽华公司返还原告购房款410000元以及住宅专项维修基金16327.08元并赔偿原告损失100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托青岛天润不动产经纪有限公司出售其所有的青岛市城阳区xxxx小区xx号楼xx单元xx户的房屋。经与被告达成购房意向，原告于2014年1月9日支付购房意向金1万元。2014年1月20日，原告与被告签订房产买卖合同，约定原告将其所有的位于青岛市城阳区xxxx小区xx号楼xx单元xx户的房屋出售给原告，该房产价格为980000元。合同签订后，原告于2017年1月22日再次向被告支付购房款400000元，被告为原告出具收据。2014年2月20日，原告按照合同约定缴纳了涉案房屋的住宅专项维修基金16327.08元。此后，被告迟迟不按照合同约定与原告签订正式的房屋买卖合同，也未向原告交付涉案房屋。原告多次联系要求签订正式的房屋买卖合同并交付房屋，但被告以种种理由推脱，房屋至今未交付。原告认为被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，无奈诉至法院，请求判如所请。被告欧丽华公司辩称，合同中签字是于凤凤，而非于凤安，原告主体不适格；被告同意退还原告40万元，其他被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月20日，原告与被告签订房产买卖合同，约定原告向被告购买其位于青岛市城阳区xxxx小区xx号楼xx单元xx户的房产，该房产价格为98万元。合同甲方为欧丽华公司，合同乙方为于凤安，该合同由甲方委托代理人王光胜和于凤安的委托代理人于凤凤签订。合同第八条约定：“如因各种外力不可抗因素导致交易失败，甲方退定金给乙方，此合同自然解除。”合同第十四条补充条款约定：“此房屋作为一手房，直接和开发商签合同，如合同签不上，此合同自动作废，中介费已付壹万元，剩余中介费用于网签当日一次性支付。”第十五条约定：“鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务并促成甲、乙双方签订本合同，甲、乙双方同意向丙方支付居间服务费15000元…”2014年1月9日，原告向青岛天润不动产经纪有限公司支付中介费10000元。2014年1月22日，原告向被告欧丽华公司交付了购房首付款400000元。2014年2月20日，原告缴纳了住宅专项维修资金16327.08元。涉案的房产因开发商青岛博阳置业有限公司对外所欠债务问题被提起诉讼，已被法院查封。被告欧丽华公司于2016年4月9日向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求解除与开发商的顶房协议，青岛市市南区人民法院已经受理此案。本院认为，本案作为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：原、被告双方的房产买卖合同是否应当解除；被告应否返还原告住宅专项维修资金并赔偿损失。结合法庭调查，本院作如下判定：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”。本案中，房产买卖合同签订时，原告委托其妹于凤凤代为签订，事后，原告于凤安对于凤凤的代理行为进行了追认，被告对购房人为原告于凤安亦予以认可，故该房屋买卖合同成立并生效。合同签订后，因涉案房屋被法院司法查封，导致房屋无法进行正常的交易，案涉合同无法继续履行，不能实现合同目的，现原告要求解除房产买卖合同合法有据，本院依法予以支持。庭审中，被告表示愿退还原告已支付购房款400000元，本院予以确认。但房屋被采取查封措施非因原、被告任一方的主观过错而导致，故原告要求被告应按照合同约定支付违约金100000元的诉讼请求，本院依法不予支持。因原告于2014年1月22日支付给被告购房首付款400000元起，被告一直占用该笔款项，依据公平原则，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付相应的利息，直至被告将该款项返还原告之日止。关于原告主张的被告欧丽华公司返还住宅专项维修资金16327.08元的诉讼请求。虽本案中房产买卖合同解除并非被告主观过错，且原告缴纳的维修资金亦非被告收取，但依据合同的相对性，在原告未与案涉房产的开发商签订房屋买卖合同的情况下，如被告不承担返还该笔住宅专项维修资金，必然导致原告合法权利无法得到保障，有违公平原则，故对于原告主张被告返还住宅专项维修资金的诉讼请求，本院依法予以支持，但被告可在该款项返还给原告后，取得该款项的请求权，其可依据与他方的有效协议向相对方主张。关于原告主张的购房定金10000元。根据原告提交的收据，该款项系支付给房产中介公司，而非支付给被告，结合房屋买卖合同的约定，该10000元系中介费，而在签订房屋买卖合同时，房产中介已完成其居间义务，该费用已合理产生，故原告应当支付该费用。但因房屋买卖合同的解除并非原告的原因造成，原告支付的上述10000元中介费系原告的损失，而依据合同的相对性，如被告不支付该费用，则原告的该项损失即无法得到弥补，有违公平原则，故依据公平原则，被告应当支付原告该10000元费用，待其支付该费用后，亦可依据与与他方的有效协议向相对方主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告于凤安与被告青岛欧立华建筑保温工程有限公司于2014年1月20日签订的房产买卖合同；二、被告青岛欧立华建筑保温工程有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于凤安购房首付款400000元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该400000元自2014年1月22日起至款项实际返还原告之日止的利息；三、被告青岛欧立华建筑保温工程有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告于凤安住宅专项维修资金16327.08元、中介费10000元；四、驳回原告原告于凤安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9063元（原告已预交），减半收取4531.45元，由被告青岛欧立华建筑保温工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 韩 飞二〇一七年六月十七日书记员 国敏锐附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”