（2017）苏1003民初2785号
裁判日期: 2017-06-17
公开日期: 2018-06-27
案件名称
扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司与管友海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司,管友海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1003民初2785号原告：扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司，住所地扬州市邗江区竹西路4号102室。负责人：马刚，该公司总经理。委托代理人：赵莉，女，该公司工作人员。委托代理人：张志明，江苏盛祥律师事务所律师。被告：管友海，男，1976年9月18日出生，汉族，住南京市下关区。原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司（以下简称御龙湾分公司）与被告管友海商铺租赁纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御龙湾分公司委托代理人赵莉、张志明，被告管友海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御龙湾分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告租金、管理服务费及违约金与2017年3月8日至5月7日期间的占有使用费合计303306.85元；2.判令被告对第1项诉求金额自2017年5月8日至判决生效时止按6%年利率支付原告资金利息损失；3.判令原、被告租赁与管理合同已于2017年3月7日因被告违约而解除，并支持《商铺租赁合同》第17.2、《商铺管理服务合同》第12.2条之约定；4.判令被告按双方合同约定标准，支付自2017年5月8日至完全交还其所占有的商铺时止期间所发生的占有使用费。事实和理由：被告于2015年9月14日与原告签订《商铺租赁合同》及《商铺管理服务合同》，2016年1月12日被告确认实际取得原告所交付的商铺。被告自2016年10月1日起便开始拖欠原告租金、管理服务费；尽管被告于2016年12月向原告提交了书面还款计划及承诺书，但原告多次催缴租金和管理服务费等无果。由于被告一再恶意拖欠租金、费用且拒不支付，已严重损害了原告利益——导致原告合同目的不能实现。原告不得不于2017年3月2日通过EMS向被告发出《合同解除通知书》，但被告却以人在外地为由拒收，其所占有使用的商铺至今仍一直在持续经营和收益中。被告的行为已经对原告构成了严重违约和个人失信，给原告造成了巨大的经济损失和极坏的负面影响。被告管友海辩称，我之所以拖欠房租原因是由于经营中的商铺在营业区域内自2016年8月中旬至今严重漏水，我方一再要求原告对房屋进行修复，原告所派遣的工程部人员明确的跟我说无法修复，原告采取的办法是在房顶吊矿泉水瓶接水，目前不断有新的漏点发生，也不知道何时会漏，对原告第1、2、4项诉讼请求，我认为我不但不应支付这些费用，原告还应当赔偿我方的损失，对原告第3项诉讼请求，我不同意解除合同，除非原告赔偿我的损失。被告管友海承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告御龙湾分公司系商铺的承租方及管理方，因房屋质量问题导致商铺严重漏水，被告不应支付租金及管理费，且原告应赔偿被告的损失。本院认为，被告管友海承认原告御龙湾分公司在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告承租该商铺后，缴纳了部分租金及管理费，此后因房屋漏水问题未按期缴纳租金及管理费，违反了合同约定的义务，应当承担违约责任。原告按合同约定行使解除权，符合合同约定的解除条件，原告于2017年3月2日通过EMS向被告邮寄合同解除通知书，依据双方合同约定在寄出五日后即2017年3月7日视为收讫，双方的租赁关系及管理服务关系即发生解除的法律效力。对于被告未支付的租金和管理费，本院认为，扬州市邗江区商铺（以下简称商铺）于2016年4月28日正式营业，被告已支付租金合计65144元（含2016年2月24日装修押金2万元转为租金）及经营期管理费合计101656元，2016年4月28日至2017年3月7日被告应缴纳租金91896.8元（8808元/月÷30日×313日）及经营期管理费214425.87元（20552元/月÷30日×313日），尚欠租金26752.8元（2016年12月7日起未缴纳）及管理费112769.87元（2016年9月24日起未缴纳）。对于被告应承担的违约责任，本院认为，双方在合同中对被告原因导致合同解除时的违约责任进行了约定，包括不予退还租赁保证金、不予退还管理费押金、承担违约金等，本院分别予以评判。对于租赁保证金，该款项是被告履行合同的担保，被告未按约履行合同，原告主张不予退还，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。对于管理费押金，合同中既约定被告违约致合同解除时押金不予退还，又约定该押金在合同终止交还商铺，权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内予以退还，因《商铺管理服务合同》文本是原告提供的格式文本，在存在两种不同解释时，依法应当作出不利于格式条款提供一方的解释，原告主张该管理费押金不予退还，本院不予支持。对于装修期免去的租金，该租金是基于双方订立合同时原告对被告充分履行合同的预期给予的优惠条件，现被告并未履行合同义务，原告主张该装修期租金26424元（8808元/月÷30日×90日），符合合同约定也不违反法律规定，本院予以支持。对于逾期支付租金及管理费的违约金，合同约定的标准为每日0.3%，原告主张自2016年10月1日至2017年5月7日所拖欠金额的月2%标准支付逾期违约赔偿金，本院部分予以支持，因装修期租金不予免除是被告违约后原告行使权利时才出现的情形，故对于装修期内租金的逾期日应从合同解除之日起计算，综上，被告应支付租金违约金3716.08元（以26752.8元、26424元为基数，从2016年12月7日、2017年3月7日起，按年利率24%计算至2017年5月7日止）、管理费违约金16683.76元（以112769.87元为基数，从2016年9月24日起，按年利率24%计算至2017年5月7日止）。对于原告资金利息损失，本院认为，该主张有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告应付占有使用费的计算标准及截止日期，本院认为，双方的租赁关系及管理服务关系已于2017年3月7日解除，被告至今仍继续占有使用商铺，原告主张将占有使用费（含租金及管理费）计算至被告完全交还起所占有的商铺时止，有事实和法律依据，本院予以支持。依据合同约定，第一个租赁年度（2016年4月28日至2017年4月27日）月固定租金为8808元及月经营期管理费为20552元，第二个租赁年度（2017年4月28日至2018年4月27日）月固定租金为9248.4元及月经营期管理费为21579.6元，故2017年3月8日至2017年4月27日期间占有使用费为48933.33元（8808元/月÷30日×50日＋20552元/月÷30日×50日），2017年4月28日后以30828元/月（月固定租金为9248.4元＋月经营期管理费为21579.6元）标准计算至被告实际交还起所占有的商铺时止。综上，被告应当支付装修期租金26424元、2016年12月7日至2017年3月7日租金26752.8元及违约金3716.08元、2016年9月24日至2017年3月7日管理费112769.87元及违约金16683.76元、2017年3月8日至2017年4月27日占有使用费48933.33元，以上合计235279.84元。被告管友海关于其系因房屋漏水未缴纳租金，原告违约在先的辩称意见，本院认为，被告所承租商铺确实存在房顶漏水情形，但被告所提交证据不足以证明该漏水系原告造成，故对该辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告管友海于本判决生效之日起十日内给付原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司租金53176.8元并支付违约金3716.08元；二、被告管友海于本判决生效之日起十日内给付原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司管理费112769.87元并支付违约金16683.76元；三、被告管友海于本判决生效之日起十日内给付原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司2017年3月8日至2017年4月27日期间占有使用费48933.33元及2017年4月28日起占有使用费（以30828元/月标准计算至实际完全交还位于扬州市邗江区商铺时止）；四、被告管友海于本判决生效之日起十日内给付原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司资金利息损失（以235279.84元为基数，从2017年5月8日起，按年利率6%计算至本判决生效之日止）；五、原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司于本判决生效之日起十日内退还被告管友海管理费押金41104元；六、驳回原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5849元，依法减半收取2924元及保全费2520元，合计5444元，由被告管友海承担4392元，原告扬州界龙名都置业有限公司御龙湾投资管理分公司承担1052元（被告负担部分费用原告已预交，本院不再退还，被告应在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员 尹颖二〇一七年六月十七日书 记 员 程锦