（2017）苏07民终608号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-08-21

案件名称

徐某1与连云港云升置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港云升置业发展有限公司,徐某1

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2017）苏07民终608号上诉人（原审被告）：连云港云升置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金陵路博物馆南侧。法定代表人：李岳龙，董事长。委托诉讼代理人：倪善发、周涛，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐某1，男，2011年8月29日出生，汉族，居民，住连云港市��榆区。法定代理人：徐某2，男，系被上诉人父亲，1984年6月10日出生，汉族，居民，住址同上。法定代理人：罗某，女，系被上诉人母亲，1983年10月24日出生，汉族，居民，住址同上。上诉人连云港云升置业发展有限公司（以下简称云升置业公司）因与被上诉人徐某1商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。云升置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人在原判决基础上少承担一万元违约金。事实和理由：1、被上诉人徐某1在签订商品房买卖合同时年仅二周岁，系无民事行为能力人，从合同看是其本人签订，其父母没有任何签订合同的代理手续，因此，该合同系无效合同，其主张的违约金不应得到支持。2、当初签订的合同对上诉人的要求过于苛刻，违约金的计算过高。根据最高院的相关解释，约定的违约金高于损失的30%应认定为过高，且上诉人已经要求一审法院予以调整，但一审法院未予调整，明显不当。被上诉人徐某1答辩称：合同中有关的违约责任条款是上诉人自己拟定的，答辩人已经按合同约定交纳了购房款，但上诉人未能按合同约定交付房屋，其应当按合同约定支付违约金。我们希望上诉人尽快交房。一审原告徐某1诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房、逾期交产权证违约金413096.11元；2、本案律师费及一切诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2013年7月12日与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于赣榆区新城区金陵路东侧、时代东路北侧某广场东南商业街区某某、某某室商业营业用房两套，建筑面积共计为178.32平方米，房屋价款共计为1390896元。合同均约定被告于2014年6月30日前交房给原告，可时至2016年6月30日，涉案房屋仍未能交付。合同中原告与被告还约定如合同继续履行，被告应于约定交房之次日起每日按原告已交房价款的万分之四向原告支付违约金。合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”原告已按照约定履行了付款义务，现被告已违约，请求依法判令被告支付给原告自2014年7月1日起至2016年6月30日的逾期交房违约金406141.63元、逾期交产权证的违约金6954.48元，合计413096.11元。一审被告云升置业公司辩称：原告系无民事��为能力人，其以自己的名义对外签订的合同系无效合同，因此其主张违约金不符合法律规定。原告要求的违约金过高，原告要求的违约金已经达到其支付房款的百分之三十以上，根据2003年最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律规定若干问题司法解释第十六条，约定的违约金过分高于其损失的，被告方可以请求法院酌情予以调整，根据现实的法律实践来看，过分高于损失的应该是同期同地段租金的百分之三十，而就被告开发的楼盘来看，尚未形成气候，租金不高，因此原告要求的一年的损失过分高于其租金损失的百分之三十，被告请求法庭酌情进行调整。原告主张的逾期交房、逾期交房产证违约金没有事实依据，同一行为不能产生两个违约责任，属于重复计算。原告主张的律师费没有法律依据。被告没有交房的原因是因为政策及行政原因，根据商品房买卖合同来看属于不可抗力。一审法院经审理查明：2013年7月12日，原告徐某1的父亲徐某2代理原告与被告云升置业公司签订了商品房买卖合同两份，由原告购买被告开发的位于赣榆区新城区金陵路东侧、时代东路北侧某广场东南商业街区某铺的商业营业用房两套，建筑面积共计为178.32平方米，房屋价款共计为1390896元。合同第八条均约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第九条均约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖��应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，原告按约交纳了购房款，截止2016年6月30日止，涉案房屋仍未能交付。一审法院认为：原告徐某1在签订该商品房买卖合同时系无民事行为能力人，其法定代理人徐某2代理徐某1与被告云升置业公司签订的商品房买卖合同是法定代理行为，双方所签订的合同系合法有效的。且该合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系合法有效。原、被告双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定付清购房款，被告应按合同约定，于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。而涉案房屋至今未能交付原告，故被告已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告应当自2014年7月1日起至2016年6月30日止，按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金406141.63（139×××××730×0.0004）元。根据双方的商品房买卖合同，被告应当在将商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告要承担逾期办理权属证书的违约责任，因涉案房屋并没有交付使用，故对原告要求被告给付逾期交产权证书违约金6954.48元的诉讼请求，依法不予支持。原告主张的律师费用，没有法律依据，依法不予支持。被告辩称原告计算违约金过高，因原告依合同约定计算违约金数额，且该约定并不违反法律法规的规定，故对被告的该辩解理由，不予采信。被��辩称其逾期交房是因为政策及行政原因，属于不可抗力，因被告未提交证据予以证实，因此被告的该辩解理由没有事实依据，不予采信。综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分依法予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告连云港云升置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐某1逾期交房违约金406141.63元。驳回原告徐某1的其他诉讼请求。案件受理费7495元，减半收取3747元，由被告连云港云升置业发展有限公司承担。二审诉讼期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案在二审期间的争议焦点��：1、上诉人与被上诉人签订的合同是否有效；2、一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，上诉人请求调减违约金1万元能否成立。本院认为，1、被上诉人徐某1的父亲徐某2以徐某1的名义与上诉人云升置业公司签订商品房买卖合同属于法定代理。《中华人民共和国民法通则》第六十四条规定：法定代理人依照法律的规定行使代理权。因此，徐某1父亲的代理行为并不违反法律规定，代理行为合法有效。并且，徐某2已经以徐某1的名义全额支付了购房款。因此，上诉人云升置业公司与被上诉人徐某1双方所签订的合同合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人称被上诉人徐某1系无民事行为能力人、其父亲徐某2无代理手续以徐某1名义签订的合同无效的理由不能成立，本院不予支持。2、上诉人云升置业公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，云升置业公司上诉称其与被上诉人签订的合同对其要求过于苛刻没有事实和法律依据，本院不予采信。关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，上诉人请求调减违约金1万元能否成立的问题，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，由于上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付涉案商品房构成违约，且涉案商品房系商业营业用房，上诉人长期不交付涉案商品房客观上给被上诉人造成损失过大��在此情况下，上诉人也未能提供充分证据证实合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失，所以一审法院依据合同约定的违约金计算标准判决上诉人承担逾期交房违约金并无不当。云升置业公司以一审判决的违约金过分高于被上诉人已付房款的30%为由，上诉主张一审判决的违约金过高并请求调减违约金1万元，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，云升置业公司的上诉请求和理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港云升置业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏　震审��员李叶葳代理审判员　　董亚楠二〇一七年六月十六日书　记　员　　李　丹附法律条文第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为可以不开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；更多数据：搜索“”来源：