（2017）吉2404民初832号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-04
案件名称
王福明与姜东鹤、李清华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珲春市人民法院
所属地区
珲春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王福明,姜东鹤,李清华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十六条，第十九条，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初832号原告：王福明，男，1970年2月21日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告：姜东鹤，男，1960年1月6日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。被告：李清华，男，1958年8月28日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：曹庆东，吉林常春（梅河口）律师事务所律师。原告王福明与被告姜东鹤、李清华租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福明及其委托诉讼代理人梁灏，被告李清华及其委托诉讼代理人曹庆东到庭参加诉讼，被告姜东鹤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福明向本院提出诉讼请求：1.判令姜东鹤返还租金153000元；2.姜东鹤支付违约金10万元；3.李清华就上述款项承担连带保证责任。诉讼过程中，王福明变更诉讼请求:判令解除《合同书》，姜东鹤返还王福明租金93800元、支付违约金7万元，李清华对上述款项承担连带保证责任。事实和理由:2017年1月份，王福明与姜东鹤、李清华协商，姜东鹤将20公顷水田地以每公顷6700元的价格出租给王福明，租金合计134000元，另支付给李清华手续费19000元，承包费合计153000元。另姜东鹤保证王福明能种上地，如王福明种不上地则除退款项外每公顷赔偿5000元，李清华提供担保。王福明于2017年1月9日支付了款项，姜东鹤出具了收条，2017年2月22日双方签订了合同。现已经到了育苗阶段，王福明已经准备好了种子、化肥、机械等全部生产设备但姜东鹤却告知王福明不能种地，姜东鹤的行为已经构成违约，应承担违约责任。李清华作为担保人承担连带保证责任。诉讼过程中，王福明以姜东鹤向其交付6公顷水田为由，变更诉诉讼请求：要求姜东鹤返还王福明租金93800元【134000元-40200元（6700元/公顷×6公顷）】、违约金赔偿7万元【10万元-3万元（5000元/公顷×6公顷）】；李清华对上述款项承担连带保证责任。姜东鹤未向本院提出书面答辩意见。李清华辩称，1.姜东鹤不存在违反合同的行为。姜东鹤注册成立的种植合作社有几十垧旱田和水田，姜东鹤与村民签订了承包合同，承包期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，姜东鹤和村民的承包协议一直在履行过程中。姜东鹤收取王福明的承包款后,将土地交付给王福明,没有人出面阻止王福明进行耕种,王福明主张姜东鹤存在违约行为的依据不足。姜东鹤于2017年3月21日向王福明出具的证明其内容相互矛盾，且姜东鹤未出庭作证，其真实性无法核实。2．2016年12月末，姜东鹤与李清华约定，姜东鹤将10公顷承包地，以每公顷6700元的价格承包给李清华，李清华交足承包款时签合同。李清华因未准备钱未能与姜东鹤签订合同。王福明经李清华的朋友徐广营介绍，找到李清华，要求租赁涉案土地。王福明与李请华约定7500元/公顷，好处费3000元。李清华找到姜东鹤，姜东鹤将20公顷土地以每公顷6700元标准承包给王福明。王福明给李清华1900元，包括差价款加上好处费3000元。2017年1月9日，姜东鹤与王福明签订了合同，姜东鹤是甲方，姜东鹤把20垧土地转包给王福明，李清华是中间人。2017年2月22日的合同不真实，违背客观常理。李清华以为2017年2月22日合同中自己是中间人，在不明真相的情况下签字。因此，王福明要求李清华承担连带责任的依据不足。3.王福明主张的违约金数额过高。合同书约定每垧地承包款第一年6700元，第二年5500元，王福明以每垧地违约金5000元的标准主张，违约金数额与承包款差不多，明显过高。综上，请求法院驳回王福明的诉讼请求。争议焦点：1.王福明与姜东鹤、李清华签订的合同书是否合法有效；2.王福明要求解除2017年2月22日合同书是否有法定或约定条件；3.王福明要求姜东鹤、李清华支付93800元、违约金赔偿7万元，要求姜东鹤、李清华承担连带赔偿责任是否有事实根据及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，王福明提供的合同书、姜东鹤向王福明出具的证明、姜东鹤和新农村6组15位村民签订的租赁合同（15份）、收款条、证人徐广君、张清龙、徐广营的证言，本院予以确认并在卷佐证。王福明提供的照片8张和收据3份，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日王福明将承包款134000元支付给姜东鹤。姜东鹤向王福明出具《收款条》内容为，“收款人：姜东鹤，乙方人：王福明、王青华，交款134000元（拾叁万肆仟元正），2017年1月9日。”2017年1月9日，王福明向姜东鹤付款134000元，同时向李清华支付介绍费19000元。2017年2月22日王福明与姜东鹤签订《合同书》，主要内容为，“甲方：姜东鹤，乙方：王福明。一、甲方将20公顷水田地转包给乙方（位置：新农村6组）。二、承包期5年，即2017年至2021年12月止。三、价格每公顷2017年为6700元*20公顷等于134000元，承包款已付清。四、每年在12月末交下一年承包款。2018年承包款价格定为5500元；五、2017年保证乙方顺利经营，如出意外，乙方种不上地，甲方负全部责任，除退还承包款外，每公顷赔偿乙方损失5000元；六、双方签字后，合同有效。甲方：姜东鹤（签字摁指纹），乙方王福明（签字），担保人：李清华（签字摁指纹），2017年2月22日。”合同签订后，姜东鹤未将土地交给王福明使用。姜东鹤于2017年3月21日向王福明出具《证明》，内容为，“我承包王福明20垧地水田，由于我没交村民钱，地被村民收回，王福明承包地为此种不上了，特此证明，证明人：姜东鹤，2017年3月21日。”现王福明以无法耕种土地为由诉至本院请求判令：解除合同书，姜东鹤返还租金93800元、违约金赔偿7万元，李清华对上述款项承担连带保证责任。本院认为，2017年2月22日王福明与姜东鹤签订《合同书》，真实、有效，依法应受法律保护。关于解除合同书的问题。王福明按《合同书》约定向姜东鹤支付承包款134000元，但姜东鹤未能按约定交付承包地。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”本案中，姜东鹤向王福明出具《证明》表明“由于姜东鹤没交村民钱，地被村民收回，王福明承包地为此种不上了”的内容，符合上述法定解除合同的情形。王福明要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于返还租金的诉讼请求问题。《合同书》第五条约定：“2017年保证乙方顺利经营，如出意外，乙方种不上地，甲方负全部责任，除退还承包款外，每公顷赔偿乙方损失5000元。”本案中，王福明要求姜东鹤返还租金93800元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于李清华提出2017年2月22日其以中间人的身份在合同书上签字的抗辩主张，与查清的事实不符，本院不予支持。关于违约金的问题。王福明依据《合同书》第五条约定要求姜东鹤支付违约金7万元。李清华提出双方约定违约金过高，不同意王福明的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。“第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王福明无法举证证明自己的实际损失，根据公平原则和本案的性质，将调整违约金为7万元的50%，即35000元。关于李清华承担连带保证责任问题。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，李清华以担保人的身份在合同书上签字，但未约定保证方式和保证担保范围，应当对全部债务承担保证责任。李清华承担保证责任后，有权向姜东鹤追偿。姜东鹤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十六条第一款第一项、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除2017年2月22日王福明与姜东鹤签订的《合同书》；二、姜东鹤于本判决生效之日给付王福明租金93800元、违约金35000元；三、李清华对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回王福明的其他诉讼请求。案件受理费2876元（已收取5095元,退还给王福明2219元），减半收取1438元，保全费340元,合计1778元，由姜东鹤、李清华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 尹美淑二〇一七年六月十六日书记员 郎钰姣 关注公众号“”