（2017）豫01民终2973号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-04

案件名称

常西方、郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常西方,郑州隆辉物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终2973号上诉人（原审被告）：常西方，男，汉族，1945年09月15日出生，住河南郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。法定代表人：冯玉琴，经理。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人常西方因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。常西方上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，且适用法律不当。1、合同的缔结成立与合同的全面适当履行是两个完全不同的概念，一审判决将合同成立与合同义务的履行两者合并犯了严重错误。被上诉人在一审之前和一审庭审时所提交的全部证据中，仅有与上诉人签订的一纸《前期物业管理服务协议》文本，即使在上诉人的一再要求下，被上诉人也始终没有向法庭提供任何关于履行《前期物业管理服务协议》中约定义务方面的证据，相反，上诉人却提供了大量被上诉人未履行双方协议的很多照片等证据（已提交）和业主委员会对被上诉人的履约通知函（再提交）。由此，被上诉人的书面协议仅证明双方签订协议的有效成立，并不意味着被上诉人具有将该协议中全部义务都全面适当予以履行的事实，一审判决中的此种推论式的认定逻辑显然严重错误。2、按照《前期物业管理服务协议》中关于缴费期限的约定，依据我国《民法通则》的时效规定，2014年1月15日之前的费用已超过诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权。上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业管理服务协议》第4条第1项明确约定了上诉人缴纳物业费的时间是：“每年的1月和7月的10日前”，即：“1月10日前缴纳当年1至6月的物业费，7月10日前缴纳当年7至12月的物业费”。2016年4月15日，被上诉人起诉上诉人要求缴纳从2012年4月至2016年6月30日的物业费，时间长达4年2个月。而在本次诉讼之前，上诉人从未接到被上诉人主体明确的物业费催交通知。由于被上诉人逾期未向上诉人主张和请求法院保护的物业服务费，现已丧失胜诉权。而一审判决中“另查明，被上诉人通过律师事务所向上诉人邮寄了《律师函》”，且时间是2015年9月，也就是说2013年9月之前的物业费也属于诉讼时效超期范畴。判决书中在“另查明，被上诉人每六个月在小区内张贴催费通知书”，也就是说从2012年开始至今应该有10张催交通知书的证据，可是我们整个一审庭审结束，也从未质证和发现被上诉人有10张催交通知书类证据存在。被上诉人如果是催交主体不明确的催费通知书，而且从不直接送达，只在小区公共区域张贴，请问，既未写明催交费主体，也未写名逾期费用金额和逾期时间千篇一律的催费通知，那么，请问天天忙于工作的业主们，有知道谁在被物业的哪一次中被通知？这种千篇一律又如何属于法定的有效送达方式？最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条明确规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。”根据上述规定，物业公司应当履行法定的通知义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达方式，而被上诉人在一审中并未证明其通过直接送达方式无法到达上诉人。被上诉人在主管部门的备案证明期限是2014年1月1日至2018年12月31日，其2014年之前并未按照《郑州市物业管理条例》的规定向主管部门履行备案手续，换言之，其2014年以前的《前期物业管理服务协议》存在无效的情况。故，被上诉人根本无权向上诉人主张2014年1月15日之前的债权请求权。上诉人的代理人在一审庭审中已提交《代理意见一、二》中明确提出了诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，也未在一审判决书中说明和解释，已严重违反我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。3、违法的侵占期间不能计入收费的服务时间范围。根据《郑州市物业管理条例》第35条第2款规定：“业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。”第36条第2款规定“原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。”上诉人所属小区君悦城业主委员会成立后，向被上诉人送达函件7份、复函4份、公告1份和向金水区房管局领导的《情况说明》2份（本次均提供）。并由君悦城业主委员会依法定形式与郑州万鑫物业管理有限公司于2016年元月15日签订了《物业管理服务合同》文件（本次再提供），同时将该情况向被上诉人实施了公告和送达，但被上诉人依仗自己的控股股东与建设单位是同一个老板，故意非法侵占君悦城小区物业办公场所拒不移交。致使2016年5月31日由郑州市房地产监察支队向被上诉人送达了《行政执法调查通知书》（本次提交），并于2016年6月6日由该支队又向被上诉人送达了《限期改正违法通知书》（本次提交），其内容就一条，要求被上诉人10内立刻撤离君悦城小区。二、一审法院认定证据程序违法，应当依法改判。必须说明的是，一审庭审只实施了调解，并未进行审理程序，庭审笔录随意记录，没有实质内容，签字履行程序而已。因此，一审判决书中的关键证据“隆辉物业管理有限公司的备案证明”，被上诉人既未在开庭时提交，也未在一审庭审中和庭审后组织质证，却“意外”成为一审判决书中的定案证据之一，一审判决所依据该证据的事实认定程序违法，应予纠正。另外，被上诉人物业服务质量有问题，被上诉人收取门禁系统费用，至今没有为上诉人安装该门禁系统。综上所述，为依法保障上诉人的合法权益，纠正一审法院的判决错误，秉承公正和法律的尊严，特请贵院依法公正作出判决。郑州隆辉物业管理有限公司辩称，一、答辩人系涉案小区唯一合法的前期物业报务企业，上诉人应依照合同约定和法律规定向答辩人缴纳到2016年6月30日前的物业费。二、答辩人主张上诉人补交物业费，根本不存在超出诉讼时效一说。三、本案一审程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。郑州隆辉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴2012年1月至2016年6月物业费共计8246元，并支付滞纳金4123元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主。2010年12月8日，被告与原告签订《怡景花园前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区1号楼1单元2层东户201室、建筑面积为118.42平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。另查明，涉案房屋的实际使用面积为113.12平方米。自2010年12月8日交房后，原告为被告提供物业服务。从2012年1月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计8246元（1.35元/月/平方米×113.12平方米×54个月）。2015年9月，原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应依约缴纳物业费。被告对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2012年1月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于原告请求被告支付4123元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。对于被告的辩称，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条之规定，判决：一、被告常西方于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2012年1月至2016年6月期间的物业服务费6170元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，原告负担54.5元，被告常西方负担54.5元，于判决生效后10日内付清。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：《行政执法调查通知书》、《限期改正违法（规）行为通知书》各一份。以上证据拟证明郑州隆辉物业管理有限公司物业服务质量有问题。被上诉人针对上述证据发表如下意见：该两份通知书所述内容均不属实，被上诉人已经通过行政诉讼的方式起诉至郑州高新技术开发区人民法院，该案也审理完结，该法院2016豫01**行初269号行政判决书判决撤销《限期改正违法（规）行为通知书》。安装门禁系统不在物业服务范围之内。上诉人所述受伤系侵权纠纷，与本案的物业服务合同无关，上诉人常西方并没有提交证据证明。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为，上诉人二审中提供的上述证据，均不属于新的证据，本院不予采信。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人常西方与被上诉人隆辉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应依约缴纳物业费。上诉人对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，其拒缴物业费行为有所不妥，没有相应的依据，故隆辉物业公司要求常西方支付物业费的理由成立，应予以支持。一审判决根据被上诉人物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌减，并驳回被上诉人主张的违约金的诉请并无不当。被上诉人实际向所在小区提供物业服务至2016年6月，自2012年4月上诉人未交物业费一直处于持续状态，上诉人称被上诉人违法侵占期间不能计入收费的服务时间及2014年1月15日之前的费用已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。经审查，一审程序符合法律规定，并无不当。综上所述，上诉人常西方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人常西方负担。本判决为终审判决。审判长　周　金审判员　贾建新审判员　谢宏勋二〇一七年六月十六日书记员　李　鹏微信公众号“”