（2017）川0182民初1155号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-08-24

案件名称

郑义聪与杨玉红房屋租赁合同一审民事判决书

法院

彭州市人民法院

所属地区

彭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑义聪,杨玉红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

四川省彭州市人民法院民事判决书(2017)川0182民初1155号原告：郑义聪，男，1964年12月22日出生，汉族，住四川省彭州市。被告：杨玉红，男，1983年12月2日出生，汉族，住四川省彭州市。原告郑义聪与被告杨玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金10000元及利息（利息以40000元为本金，按银行贷款利率自2016年11月11日计算至2017年11月11日）；2、判令被告支付原告违约金26000元；3、判令原告不返还被告保证金10000元；4、判令被告支付租赁期间拖欠的水、电、气等费用2000元。事实与理由：2013年11月11日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限从2013年11月11日至2023年11月11日，租期10年，年基本租金40000元（以后每3年增加租金5000元），每年11月1日至11日支付下一年租金。被告向原告支付10000元作为保证金，若被告拖延交租，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付总租金的200%作为违约金。2016年11月，被告未经原告同意，私自拆除房屋内装修及相关设施，给原告造成严重损失。且被告拖欠原告租金未付，致使原告合同目的无法实现。被告承认拖欠原告水电气费2000元未付，但认为：1、自己在2016年11月11日前多次与原告电话协商解除合同，但原告一直不同意，所以自己才撤走，2016年11月11日后的租金不应由被告支付；2、自己缴纳的10000元不是保证金。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的签订租赁合同、被告未支付��电气费2000元的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，原告向本院提交了：1、房屋租赁合同原件一份，证明原、被告双方签订了租赁合同，被告对房屋进行租赁的事实；2、原、被告双方的短信记录，证明原告曾向被告催要房租，要求被告依法腾退房屋的事实。以上证据经当庭质证，本院认为上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。根据采信的证据及当事人当庭一致陈述，本院认定事实如下：2013年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于四川省彭州市××镇××社区×组×号房屋出租给被告经营出租屋。合同第四条约定“房屋租赁期十年，2013年11月11日起至2023年11月11日止”；合同第五条约定：“房屋租金：2013年11月11日至2016年11月11日每年40000元，2016年11月11日至2019年11月11日每年45000元，2019年11月11日至2022年11月11日每年50000元，2022年11月11日至2023年11月11日为55000元；第一次支付租金日期为合同签订日，以后乙方于每年十一月份一次性向甲方付清当年租金；乙方向甲方支付房屋保证金10000元，合同期满，如乙方未违反合同约定内容，甲方须在合同期满时退还房屋保证金给乙方”；合同第七条约定：“乙方不得改变房屋主体结构，租期内乙方可在不改变房屋整体结构和影响房屋安全的前提下，并经甲方同意进行装饰装修，期满不续租，可移动设施由乙方处理”；合同第十一条约定：“房屋交付及收回验收，验收时双方共同参加，有异议当场提出，乙方应于租赁期满后，将房屋及甲方原有附属设施、设备交还给甲方，乙方交还给甲方房屋应保持房屋及原有设施、设备的完好状态”；合同第十三条约定：“租赁期间内，乙方拖欠房租三个月以上的，甲方有权终止合��，收回房屋，乙方应按合同总租金的百分之二百向甲方支付违约金”。《房屋租赁合同》签订后，被告将案涉房屋隔断成独立单间并装修，向原告交付了2013年11月11日至2016年11月11日的房租，被告于租金支付期间前向原告提出提前解除合同，在未经得原告的同意下，被告将装修的房门、灯具拆除并搬离案涉房屋。原、被告双方于2016年11月15日在案涉房屋进行协商，但未达成一致意见。另查明，案涉房屋所在土地办理了国有土地使用证，但该房屋未办理房屋所有权证，该房屋也未取得建设工程规划许可证，原告也未提出证据证明该房屋经主管部门批准建设。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在一审辩论终结前，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律��干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应予返还，故原告应当将收取的10000元保证金返还被告，对原告提出不予返还的诉讼请求，不予支持。关于原告请求被告支付租金10000元及利息的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但被告实际使用案涉房屋，应当参照合同约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。关于被告实际使用案涉房屋的期间，经查，被告自2013年11月11日起使用案涉房屋经营出租屋，原告于2016年11月15日知晓了被告已经拆除装饰装修并搬离的事实，被告应支付2016年11月12日至2016年11月15前的房屋占有��用费500元（计算方式45000元÷12月÷30天×4天），对原告请求的超出部分，不予支持。关于案涉房屋空置三个月的损失问题，在本案中，被告未向原告交付案涉房屋钥匙，也未采取提存等方式履行交付义务，原告明知被告已经搬离，却未及时将案涉房屋收回使用，原、被告的行为共同造成了案涉房屋空置三个月的结果，原、被告双方对此具有同等过错，对案涉房屋空置三个月的租金损失应当各自承担50%的责任，即被告应向原告支付5625元（计算方式45000元÷12月×3月÷2）。故对被告提出未交付房屋钥匙系原告过错的意见，不予采纳。关于被告对案涉房屋进行隔断并装修的问题，虽然原告未提交证据证明自己的损失，但因被告未将案涉房屋恢复原貌，不利于原告继续使用案涉房屋，给原告造成了一定的损失，该损失本院认为以3000元为宜。关于原告请求被告支付违约金26000元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告的该请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付租赁期间拖欠的水、电、气等费用2000元的诉讼请求，因庭审中被告承认原告的该项诉讼请求，本院予以确认。综上所述，将原告应当返还的10000元与被告应当支付的房屋占有使用费、水电气费、各项损失共计11125元品迭，被告应当向原告支付1125元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑义聪与被告杨玉红于2013年11月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告杨玉红于本判决生效之日起五日内支付原告郑义聪1125元；三、驳回原告郑义聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告负担（该款已由原告垫付，由被告负担的部分在支付本案款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　何　倩二〇一七年六月十六日书记员　席鉴书微信公众号“”