（2017）赣08民终674号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-25
案件名称
赖在信、吉安市莱斯百货有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖在信,吉安市莱斯百货有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终674号上诉人（原审被告、反诉原告）：赖在信，男，1965年12月25日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉安市莱斯百货有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场北路1号新世界A座710室，统一社会信用代码9136080058160909227W。法定代表人：王倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。上诉人赖在信因与被上诉人吉安市莱斯百货有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初3169号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。人赖在信上诉请求：1、撤销原审判决。2、判令被上诉人合同违约。3、判令被上诉人向上诉人赔偿店铺装修、空调设备、餐具设备、开业必要人员待工费用损失合计1500000元。4、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院对被上诉人明显违约的事实未予查明与认定。上诉人与被上诉人2013年2月28日签订《租赁经营合同》，上诉人签订合同的根本目的是为了经营餐厅，被上诉人二层经营失败，2014年10月重新招商引入金阳光百货入驻。自2014年10月至2015年10月在金阳光百货装修期间与装修后，被上诉人封堵了上诉人餐厅的营业大门、客流通道，造成被上诉人商场顾客进入上诉人餐厅就餐受到严重阻碍，直接影响了上诉人餐厅正常经营，致使上诉人餐厅经营陷入严重亏损；上诉人提供了大量的现场照片证据，一审法院对被上诉人上述明显的违约事实未予查明认定。被上诉人以合同约定其有业态调整的权力为由进行辩解，被上诉人的业态调整权力不可以无制约、随意以损害上诉人的利益来实现自己的目的。第二，一审法院认为上诉人未提供证据证明系被上诉人原因造成上诉人无法正常经营及损失金额的事实是错误的。金阳光百货入驻后，上诉人餐厅营业大门、客流通道已被封堵这是无可争辩的客观事实。上诉人提交的证据证明损失的项目、金额具体明确。第三，一审法院对被上诉人造成上诉人餐厅直接停业的重大过错未予查明认定。一审法院认定“油烟倒灌影响其经营亦属于物业纠纷，不能作为上诉人拒缴租金的理由，这完全是对被上诉人排油烟管道设备的所有权与物业服务范围责任的概念性错误判断。被上诉人商场餐饮排油烟管道设备为被上诉人投资建设且具有所有权，物业公司只有使用维护的权利。被上诉人提供合格的排油烟管道为该《租赁经营合同》中的义务，且该项义务的履行对上诉人实现该合同根本目的具有重大影响，直接影响上诉人餐厅的正常经营。第四，上诉人签订的《租赁经营合同》并未届满，只因被上诉人的违约与油烟问题重大过错不解决致使合同目的无法实现，上诉人才同意解除合同，一审法院对解除《租赁经营合同》赔偿责任划分不公平。第五，2017年3月18日，被上诉人未经上诉人同意强行撬锁进入上诉人餐厅强拆，致使上诉人餐厅装修附合部分、空调设备、厨具设备财产灭失，造成上诉人巨额财产损失。请求查明被上诉人对上诉人餐厅财产损害的违法行为，判令被上诉人赔偿上诉人全部损失。被被上诉人吉安莱斯百货有限公司辩称：一审法院在认定事实方面是正确的，被上诉人对违约金没有提出上诉。对赖在信，无论在法理上还是人情上已经做到了仁至义尽。请求二审法院维持原判。被上诉人吉安市莱斯百货有限公司向一审法院起诉请求：1、判令确认2016年11月18日解除原、被告于2013年2月28日签订的《吉安新世界广场商铺租赁合同》；2、责令被告归还吉安新世界广场二层使用面积540平方米的商铺给原告，责令被告将余留该商铺的物品搬出、撤离；3、判令被告支付原告自2015年4月1日起至2016年10月31日止的租金615600元［540平方米×60元/平方米×（9个月+10个月）］；支付违约金暂计166212元（615600元×3‰×90天，暂计时间从2016年9月1日起至2016年11月30日止）；并承担2016年12月1日至实际付清之日的违约金，每逾期一日，按应付未付金额0.3%的违约金。4、判令被告支付自2016年12月1日起至实际归还商铺给原告之日为止的商铺占用费，按每日租金2160元（1080元×2倍）计算。5、本案诉讼费由被告承担。上诉人赖在信向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告商铺装修损失及停业损失1500000元；2、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年2月28日，吉安市莱斯百货有限公司与赖在信签订《吉安新世界广场租赁经营合同》，双方约定：赖在信租赁吉安市莱斯百货有限公司位于吉安新世界广场二层局部商铺，使用面积540平方米。商铺用途为餐饮，品牌为亚马逊巴西烤肉；租期6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，计租期推迟，租期届满日租金顺延。自本合同签订之日起至被告开业前为其免租装修期，开业日和吉安市莱斯百货有限公司市场开业日同期，为2013年5月1日；每12个月为一个计租期，第一、二、三、四、五、六次计租期每月每平方米租金为60元、60元、78元、82.7元、88.489元、95.57元，赖在信延期向吉安市莱斯百货有限公司交纳应付款项及费用，则吉安市莱斯百货有限公司有权向赖在信收取迟延履行合同违约金，该违约金以迟延应付款项金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全款付清之日；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方等内容。合同签订后，吉安市莱斯百货有限公司将商铺交给赖在信经营使用，2015年3月，因在该合同履行过程中双方产生争议，赖在信诉至本院，要求变更合同租金金额及免除自尚街试营业起至整体重新装修至开业前的租金，尚街重新装修开业后按30%以下收取租金。同时，吉安市莱斯百货有限公司提出反诉，要求赖在信支付2014年4月1日至2015年3月31日止的租金388800元、违约金157464元及2015年4月1日至实际付清之日止的违约金。一审判决后，双方不服均上诉至吉安市中级人民法院。2016年6月1日，吉安市中级人民法院作出（2015）吉中民三终字第420号民事判决书，认为双方签订合同后对变更合同约定的租金未能达成一致意见，也未出现可变更的情形，对赖在信要求变更租金的请求不予支持，对吉安市莱斯百货有限公司因客观原因拖延至2013年10月1日开业，应免除赖在信6个月租金，即从2014年4月1日起计算租金，同时，金阳光百货公司装修封堵大门、通道对赖在信经营造成一定影响，核减该期间租金金额的40%，因此，判决赖在信支付吉安市莱斯百货有限公司2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金324000元等内容。判决书生效后，赖在信未履行该义务，但仍继续经营至2015年11月1日，并拖欠吉安市莱斯百货有限公司2015年4月1日至今的租金，吉安市莱斯百货有限公司为此诉至本院。一审法院认为，吉安市莱斯百货有限公司与赖在信于2013年2月28日签订的《吉安新世界广场租赁经营合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。由于赖在信于2015年11月1日起已停业经营，吉安市莱斯百货有限公司为此诉请解除合同，赖在信表示同意，予以准许，双方解除合同后，赖在信应归还吉安市莱斯百货有限公司商铺，并应按租金标准支付实际占用吉安市莱斯百货有限公司商铺费用。关于吉安市莱斯百货有限公司诉请的2015年4月1日至2016年10月31日租金615600元，符合双方合同约定，赖在信应予支付，赖在信辩称系由于吉安市莱斯百货有限公司原因所致其商铺无法正常经营，未提供证据证明，且本案系租赁合同纠纷，赖在信提出油烟倒灌影响其经营亦属于物业纠纷，不能作为赖在信拒缴租金的理由，故赖在信的该项辩解本院不予采信。吉安市莱斯百货有限公司诉请延期支付租金的违约金，由于双方在履行合同过程中因产生纠纷对应支付租金的数额存在争议，故该项诉请不予支持。吉安市莱斯百货有限公司诉请占用商铺双倍租金的违约金，由于双方在诉前对解除合同并未达成一致意见，该诉请亦不符合合同约定，故吉安市莱斯百货有限公司的该项诉请不予支持。赖在信反诉要求吉安市莱斯百货有限公司赔偿商铺装修费用，不符合双方在合同中“本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方”的约定，其反诉要求吉安市莱斯百货有限公司赔偿停业损失，但未对造成停业的原因及停业损失金额提供证据证明，故对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）吉安市莱斯百货有限公司与被告（反诉原告）赖在信签订的《吉安新世界广场租赁经营合同》；二、被告（反诉原告）赖在信自本判决生效后7日内腾空位于吉安市新世界广场二层面积为540平方米商铺（吉州区食味轩餐厅）；三、被告（反诉原告）赖在信支付原告（反诉被告）吉安市莱斯百货有限公司2015年4月1日至2016年10月31日的租金615600元，限于本判决生效后15日内付清；四、被告（反诉原告）赖在信按每月32400元标准支付原告（反诉被告）吉安市莱斯百货有限公司自2016年12月1日起至实际归还商铺之日止的商铺占用费；五、驳回原告吉安市莱斯百货有限公司的其他诉请；六、驳回反诉原告赖在信的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29112元，减半收取为14556元，由吉安市莱斯百货有限公司负担4556元，由赖在信负担10000元；反诉费9150元，由赖在信负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赖在信提交了的证据1，被上诉人招商平面图（2张），证明上诉人餐厅所在位置、营业大门所在位置及客流通道设置情况。证据2，餐厅尚街二层装修现场照片（7张），证明尚街二层整体拆除重新装修期间封堵餐厅经营大门情况。证据3，餐厅尚街二层现场照片（10张），证明尚街二层整体拆除重新装修后，封堵餐厅营业大门及客流通道被封堵情况。证据4，厨厅油烟倒灌、停业照片（4张），证明餐厅油烟倒灌无法操作被迫停业情况。证据5，餐厅现场照片（9张），证明餐厅在被上诉人强行拆除前的装修情况。证据6，2017年5月14日拍摄的被上诉人重新招商的尊品牛排装修照片（5张），证明餐厅解除合同判决尚未生效，被上诉人强行拆除餐厅后重新招商引入的尊品牛排装修现场。证据7，餐厅施工设计图等文字资料，证明餐厅投资情况，及强拆后对餐厅造成的损失情况。被上诉人质证提出，证据1、证据2、证据3、证据4与本案无关联，且不存在封堵大门及油烟倒灌的情况，在以前的一个案件中因金阳光百货的入驻事实等原来的生效判决书已经确认了，且因此核减了部分租金。对证据5，不存在违约及强拆的行为，被上诉人通过EMS、登报等方式提前通知且多次通知了上诉人，而且上诉人的一审代理人也表示了同意解除合同，既然如此就应自己把东西搬出，不能强占，被上诉人是为防止损失扩大，才去撬的门。对证据6照片拍摄时间不认可，被上诉人确实引进了尊品牛排，但时间上与被上诉人所拍摄的时间不合，对该照片的真实性、合法性、关联性有异议。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，装修设计图的真实性不清楚，店铺实际装修情况与装修图纸上的设计是否符合不清楚，设计效果图与实际是否一致不清楚，被上诉人对装修造价、员工工资情况不认可，解除合同方面的处理被上诉人不存在违约，上诉人也认可了解除合同，空调等可移动的物品，上诉人没有动，有摄像为证。本院认为，证据1、证据2、证据3上诉人所要证明的事实，系尚街二层重新装修影响上诉人的经营，但该事实已经过本院（2015）吉中民三终字第420号民事判决确认，并对该事实影响上诉人的经营作出了评价，并相应调整租金，本院对上述证据不予认定；对证据4，通过该证据，无法反映出油烟倒灌的影响程度及与上诉人停业之间是否存在必然联系，即该证据不能达到上诉人的证明目的，本院对该证据不予认定；对证据5、证据6、证据7，经查其所证明的事实发生于一审法院判决后，与本案无关联，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点有两点，一是被上诉人吉安市莱斯百货有限公司是否有违约行为？二是被上诉人吉安市莱斯百货有限公司是否应当赔偿上诉人店铺装修、空调设备、餐具设备、开业必要人员待工费用等损失？上诉人赖在信上诉提出，被上诉人存在违约行为，主要表现一是上诉人经营期间，招商引入金阳光百货，对商场二层重新装修，封堵了上诉人餐厅大门，二是油烟倒灌影响上诉人经营。经查明，2015年3月，赖在信曾因金阳光百货的装修等问题影响其经营，向法院起诉要求变更租金，本院（2015）吉中民终三字第420号生效民事判决，对因金阳光百货公司装修封堵大门及通道影响赖在信经营，对赖在信的租金核减了40%，即上诉人所提出的封堵大门的影响因素，经过法院审理已作出了评价，现上诉人又以此为由要求被上诉人赔偿其损失，本院对此不予支持。上诉人提出油烟倒灌影响经营的问题，首先上诉人对此未提出充分的证据予以证实，其次即使存在油烟倒灌的问题，上诉人还要证实油烟管道的安装管理及维护由被上诉人负责且该原因足以直接导致双方解除合同，上诉人对此未提出证据证实，因此，对上诉人提出因被上诉人违约要求赔偿损失的请求本院不予支持。综上所述，上诉人赖在信的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24502元，由上诉人赖在信负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红审 判 员 廖东江代理审判员 张志坚二〇一七年六月十六日书 记 员 王 拯 更多数据：搜索“”来源：