（2017）粤0606民初7308号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-03
案件名称
王江幸与王传芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王江幸,王传芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初7308号原告：王江幸，男，1993年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡正国，广东至简律师事务所律师。被告：王传芬，女，1970年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李奠基，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。原告王江幸诉被告王传芬因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡正国，被告及其委托诉讼代理人李奠基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2017年2月、3月、4月租金及管理费合计119436.95元；3.判令被告赔偿原告损失570140元；4.判令被告对租赁物恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月31日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告名下位于佛山市顺德区北滘加利源商贸中心北翼八座1201号、1202号房屋，租赁期从2016年4月1日起至2021年3月31日止。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，但被告自2017年2月起开始无故拖欠原告租金，并单方终止合同，请求法院支持原告的诉请。被告的答辩意见：一、被告与原告及原告父亲王朝国于2016年1月31日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁期为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日，每月1日支付租金；2.原告将租赁物内除空调外的其他家具、设备以200000元转让给被告；3.被告确需退房的(解除合同)的，应提前3个月通知原告，并以租赁保证金赔偿原告的损失；4.合同终止后，被告无需恢复原状。二、合同签订后，被告以现金方式向原告支付了20000元的租赁保证金，并由原告父亲王朝国出具《收据》。由于被告暂无200000元购买租赁物内的家具及设备，原告父亲王朝国要求被告以借款方式于签订合同当日出具两份金额各为100000元的《借条》，并约定还款日期分别为2016年2月28日及2017年1月1日。由于该200000元实际上是购买家具设备的款项，并非借款，王朝国也无出借分文给被告，王朝国遂也于同日向被告出具一份收到被告200000元家具转让费的《收据》，通过上述方式将被告应付的200000元购买家具款转化为被告向原告的借款，被告认为这样更有利保护其权益，故两张《借条》的借款性质实为家具转让款。三、被告承租后，由于各方面原因导致连续多月严重亏损，无法继续经营，被告遂于2016年12月底彻底停业。被告先在2016年12月底电话后又于2017年1月4日微信告知王朝国不再承租案涉租赁物业，但王朝国要求被告赔偿巨额损失，并找无关人员骚扰被告，被告无奈只好委托律师发函给王朝国，书面告知王朝国解除租赁合同，并要求王朝国尽快交接并用正当手段解决纠纷。四、在租赁期内，被告通过其秘书及其自己的账户向租赁合同中指定的王朝国账户支付了合计632043.04元，其中支付了2016年4月至2017年2月合计11个月的租金396000元、购买家具设备款200000元，余下36043.04元用于支付物业管理费等费用。五、被告于2016年12月底撤场时仅带走了办公用的电脑，其他价值100000元以上的家私等物品，由于被告无法利用便全部留在租赁物内，并在律师函中提出以上述家具对原告进行补偿。六、租赁物现已为原告作为人力资源培训中心使用。根据以上事实可以证明：被告已依据合同约定支付了家具及设备转让款200000元、2016年4月至2017年2月的租金及物业管理费等费用，并于2017年1月开始解除了与原告的租赁合同并自愿以租赁保证金20000元及价值100000元以上的家具设备补偿原告，补偿标准已远远超出租赁合同第十八条约定的赔偿标准。双方合同早已解除，被告也无力再承租经营，且原告现已使用租赁物。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告向本院申请了证人陈某出庭，并提交了《房屋租赁合同》、《收据》、《商品房买卖合同》、照片等书面证据，拟证明其主张的事实。被告向本院提交了《房屋租赁合同》、微信聊天记录、律师函及EMS详情单、邮件信息打印件、刘燕出具的证明、刘燕及被告账户付款明细、支付宝交易记录、微信转账记录、付款汇总清单、收据（2份）、《借条》（2份）、照片打印件等证据材料拟证明其主张的事实。本院经审理查明：被告与原告及原告父亲王朝国于2016年1月31日签订了一份《房屋租赁合同》（该合同见证人处签名“王炼”、“梁添艰”，两证人为被告的员工），合同约定：1.原告将位于佛山市顺德区北滘加利源商贸中心北翼八座1201号、1202号房屋出租给被告作办公使用，建筑面积1018平方米，使用面积为980平方米。2.租赁期为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日，每月1日支付租金。2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金36000元；2017年4月1日至2021年3月31日，每月租金38000元。款项支付至原告父亲王朝国的中国农业银行尾号0715账户中。3.原告保证对上述物业拥有合法产权，如有第三方主张房屋产权、使用权或其他影响被告使用的，视为违约，原告需退回已预付但未实际履行的租金，并支付200000元的违约金，并赔偿被告装修及其他损失。4.原告交付房屋时，向被告收取20000元，用于被告退租时结算被告租赁期间拖欠的水电费，多退少补。被告直接与物业管理处交接缴纳管理费和水电费。5.原告同意以200000元将出租房屋内的所有家具、设备（空调除外）转让给被告，原告需在收到款项后开具收据。6.原告同意于2016年2月1日前将出租房屋交付被告，免租期为两个月，自2016年2月1日至2016年3月31日止。如被告需对出租房屋进行装修的，原告应配合被告与物业管理公司进行相关手续的协调。7.租赁期间，被告负责支付出租房屋的水电费、物管费等。8.租赁合同履行完毕，不再继续租赁的，被告无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态。9.各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。租赁期间，双方都不得借故解除合同，如原告确需解除合同，应提前3个月通知被告，双倍返还租赁保证金并赔偿被告200000元；如被告确需退房的，应提前3个月通知原告，并以租赁保证金赔偿原告所造成的损失。10.……同日，原告父亲王朝国向被告出具两张《收据》，其中一张内容为“王传芬租北滘加利源商贸中心北翼八座1201、1202房屋水电、管理费押金贰万元正，小写20000元。”另一张内容为“王传芬租北滘加利源商贸中心北翼八座1201、1202房屋所有家具转让费贰拾万元正，小写200000元。”同日，被告向原告父亲王朝国出具了两张《借条》，其中一张内容为“本人王传芬向王朝国借人民币大写：拾万元，小写：100000元。身份证，限2016年2月28日还本金，无利息。”另一张内容为“本人王传芬向王朝国借人民币大写：拾万元，小写：100000元。身份证，限2017年1月1日还本金，无利息。”合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。2017年1月4日，被告发微信给原告父亲王朝国，称因其团队成员之间存在矛盾，连续几个月均是其一个人承担租金，现其已无力继承承租下去，其退租实在是出于无奈，过两天就将锁匙拿给王朝国。后被告又委托广东天道勤律师事务所律师于2017年1月16日发了一封《律师函》给原告，告知原告因其严重亏损无法继续经营，委托律师发函通知原告从即日起解除双方签订的租赁合同，其自愿放弃保证金及部分办公用品，以作为对原告的补偿，要求原告收到函件后两日内与其联系收回租赁物，避免扩大损失。原告于2017年1月18日收到该《律师函》。原告于2017年5月17日提起本案诉讼，请求本院：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2017年2月、3月、4月租金及管理费合计119436.95元；3.判令被告赔偿原告损失570140元；4.判令被告对租赁物恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告认为：1.其是因连续多月严重亏损，无能力继续支付高昂的租金及其他费用才不继续承租案涉房屋。其已于2017年1月4日微信告知原告父亲王朝国解除《房屋租赁合同》，办理交接，自2017年1月4日王朝国收到被告的解除合同通知时双方的租赁合同已解除。2.合同约定原告将租赁物内除空调外的其他家具及设备以200000元转让给其，其已支付租赁房屋内家具设备购买款200000元。其于2016年12月底撤场时仅带走了办公用的电脑，愿意以其留在租赁房屋内的价值100000元以上的家私等物品及保证金对原告进行补偿。3.原告现已使用租赁房屋。原告的证人也证明原告已对租赁物进行了重新装修及使用。4.其已支付2016年4月至2017年2月的租金及物业管理费等费用。5.合同约定，被告确需退房的(解除合同)的，应提前3个月通知原告，并以租赁保证金赔偿原告的损失。其对原告的补偿已超过合同约定。6.合同约定，合同终止后其无需恢复原状。7.两张《借条》中的款项（各100000元）实际上是家具设备转让款。由于其当时暂无200000元购买租赁房屋内的家具及设备，原告父亲王朝国要求其以借款方式于签订合同当日出具两份金额各为100000元的《借条》，并约定还款日期分别为2016年2月28日及2017年1月1日。由于该200000元实际上是购买家具设备的款项，并非借款，王朝国也无出借分文给被告，王朝国遂也于同日向其出具一份收到被告200000元家具转让费的《收据》。通过上述方式将其应付的200000元购买家具款转化为被告向原告的借款，两张《借条》的借款性质实为家具转让款。8.其已以现金方式支付租赁保证金20000元。租赁期内，其通过其员工刘燕及其自己的账户向租赁合同中指定的王朝国账户支付了合计632043.04元，其中支付了2016年4月至2017年2月合计11个月的租金396000元、购买家具设备款200000元，余下36043.04元是用于支付物业管理费等费用。原告认为：1.合同中约定的20000元并非保证金而是水电费押金，且其实际上并无收到该20000元。2.涉案房屋物业管理费为3145.65元/月。3.被告承租后对租赁物进行了装修，合同约定无需恢复原状的前提是合同履行完毕，而被告现是中途退场，不能适用该条款约定，被告应恢复原状。4.合同约定，确需解除合同应提前3个月，这表明被告应支付该3个月的租金。根据合同对等原则，如果被告违约也应向原告赔偿200000元。5.确认已收到被告632043.04元，但对被告提交的付款明细中标明的款项用途有异议，原被告之间还存在买卖合同关系。明细表中2016年6月8日所支付的5000元、2016年2月28日支付的600元、2016年3月1日支付的9970元、2016年12月2日支付的6000元是王朝国出售茶叶及红酒给被告的款项，与本案无关，被告在明细表上也无注明这几笔款项的用途。6.被告向原告出具的两张《借条》中的款项200000元实质上是原被告约定的入场费，不是家具设备转让款，因当时被告无钱支付，故立了两张《借条》。7.原告购买租赁物内设备共支付770140元，对涉案房屋进行简单恢复支付装修费120000元。原告主张的损失赔偿计算方式为：原告购买设备的款项减去被告支付的款项，再加上修复装修支付的款项。庭审中，原告申请了其员工陈某出庭作证，证人陈述：1.租赁物交接时，其不在现场，不清楚租赁物内家具设备清点情况。2.被告承租后将大办公室隔成小间用于办公。3.2017年3月中旬，其多次到租赁场所看过，发现除走廊上的沙发外，其他物件几乎已全部被被告搬走。4.因被告不租了，现原告装修了走廊，办公室的墙体改为玻璃，其他无装修。原告在租赁物内增加了一张乒乓球台、桌球台，堆放了一些红酒、茶叶等物品。本院认为：一、关于原告诉请被告继续履行与其签订的《房屋租赁合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”本案中，原被告在自愿、平等的基础上签订《房屋租赁合同》，经审查，其内容也未违反法律强制性规定，故合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定，租赁期间，双方都不得借故解除合同，如确需解除合同，应提前3个月通知对方。这表明双方已约定，在确有需要的情况，双方均可行使合同解除权，但必须提前3个月通知对方，租赁合同自通知对方之日起三个月届满即解除。被告因经济困难无力再承担涉案房屋租金等费用，已委托律师于2017年1月16日向原告发了《律师函》，原告于2017年1月18日收到该《律师函》，故双方的《房屋租赁合同》于2017年4月18日解除。原告要求被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。被告主张双方已于2017年1月4日解除了《房屋租赁合同》，本院不予采纳。二、关于原告诉请被告支付其2017年2月、3月、4月租金及管理费共119436.95元问题。原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月18日解除，被告的租金、管理费应支付至《房屋租赁合同》解除日止。庭审中，被告主张其已支付原告共632043.04元，该款包括2016年4至2017年2月租金396000元、购买租赁物内家具设备款200000元、至2017年2月止的物业管理费等36043.04元。原告确认已收到被告支付的632043.04元，但认为其与被告之间还存在其他买卖关系，其中部分款项为被告购买其茶叶、红酒的款项。对此，本院认为，原告主张被告所支付的款项中有部分款项属于支付购买茶叶、红酒的款项，但未提交证据予以证明，本院对原告的该主张不予采信。被告主张其已支付租金、管理费至2017年2月，本院予以采纳。故被告还应支付原告2017年3月、4月1日至18日的租金与管理费合计62633.04元（3月租金36000元+3月管理费3145.65元+4月1日至18日租金36000元/30天×18天+4月1日至18日管理费3145.65元/30天×18天）。被告提交的由原告出具的《收据》中载明已收到王传芬租北滘加利源商贸中心北翼八座1201、1202房屋水电、管理费押金20000元。原告称其实际上无收到该款，但无提交反驳证据，本院不予采信。扣减被告支付该20000元水电、管理费押金，被告还应支付原告2017年3月、4月1日至18日的租金与管理费合计42633.04元。三、关于原告诉请被告对租赁物恢复原状问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定“租赁合同履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态。如甲方愿意接收装修成果，免费让与甲方，双方另行协商。”该条款约定的是租赁合同履行完毕后，被告不再续租时，对租赁物内被告所作装饰装修问题的处理，而本案是被告在合同履行过程中主张解除合同，故本案并不适用该条款约定。因双方对合同履行过程中解除合同时租赁物内被告所作装饰装修如何处理未作约定，且根据原被告及证人陈述可知，原告已对涉案房屋予以使用并进行了部分装修，故本院对原告要求被告对租赁物恢复原状这一诉请不予采纳。四、关于原告要求被告赔偿其损失570140元问题。原告认为其购买租赁物内设备共支付了770140元，被告搬离后其对涉案房屋进行简单恢复支付了装修费120000元，要求被告赔偿其损失570140元（原告购买设备的款项-被告支付的款项+再加上修复装修支付的款项）。被告表示只同意以其交付的20000元及其留下的家具设备作为对原告损失的补偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告确需退房的，应提前3个月通知原告，并以租赁保证金赔偿原告所造成的损失。本案是因被告违约解除合同，原告要求被告赔偿其因此产生的相关损失有理，但计算损失的依据不合理。本院综合考虑本案合同关于免租条款、租赁期限、解除合同后违约损失赔偿等约定，合同实际履行时间、被告过错程度等因素，结合公平原则和诚实信用原则，酌定被告赔偿原告损失50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王传芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王江幸支付2017年3月、4月1日至18日租金及管理费合计42633.04元;二、被告王传芬应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王江幸损失50000元；三、驳回原告王江幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5347.88元（原告王江幸已预交），由原告王江幸承担4597.88元，被告王传芬承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李晓芹二〇一七年六月十六日书记员 韩思韵 百度搜索“”