（2017）鄂0204民初21号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-09-28

案件名称

王科军与黄石市下陆房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市下陆区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王科军,黄石市下陆房地产开发有限公司,黄石市下陆房地产物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十条，第二百三十六条

全文

黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0204民初21号原告：王科军。委托诉讼代理人：周少春，系湖北人本律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人：邓建南，系湖北人本律师事务所实习律师，系一般授权。被告：黄石市下陆房地产开发有限公司，住所地：黄石下陆区建设局院内。法定代表人：朱致成，系该公司董事长。第三人：黄石市下陆房地产物业管理有限公司，住所地：老下陆（区城建后院内）。法定代表人：朱致成，系该公司董事长。以上被告、第三人共同委托诉讼代理人：石志辉，系黄石市三尊法律服务所法律工作者，系特别授权。原告王科军与被告黄石市下陆房地产开发有限公司、第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王科军的委托诉讼代理人周少春、邓建南和被告黄石市下陆房地产开发有限公司及第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司的委托诉讼代理人石志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王科军向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同义务将黄石市沈下路肖铺路段的房屋按照合同约定的条件转让给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2005年起租赁黄石市沈下路肖铺路段的房屋自营餐馆，该房屋为黄石市下陆区畜牧兽医站所有。2007年6月14日，黄石市下陆区畜牧兽医站将该房屋以700000元的价格转让给被告，被告将该房屋交由第三人管理。自第三人管理该房屋以来，第三人每年都与原告签订租赁协议。2014年4月1日，原告与第三人签订《租赁协议》，约定租赁期限为2014年4月1日至2015年4月1日，期满原告如需续租，同等条件下则优先租给原告使用。该份协议到期后，原告仍继续租赁该房屋，但原告与第三人未签订租赁协议。根据《合同法》第二百一十五条的规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与第三人之间的房屋租赁合同自2015年4月1日后为不定期租赁合同。2016年9月12日，原告突然接到第三人向原告发出《退租房通知》，要求原告于2016年9月30日前无条件退出所租房屋。原告收到此通知后，立即向被告及第三人了解情况，得知被告拟以1940000元的价格将原告租赁的房屋出售给他人，原告立即表示愿意购买此房屋，被告告知原告向被告的账户转账，转账之后被告便与原告签订房屋买卖合同。原告于2016年9月29日向被告提供的账户汇入了390000元，后原告多次向被告要求签订房屋买卖合同，但被告至今未与原告签订房屋买卖合同，且将该房屋以1920000元的价格卖给了他人。原告认为，原告作为黄石市沈下路肖铺路段的房屋的租户，对该房屋享有优先购买权，在原告向被告发出购买的意思表示之后，被告仍将该房屋卖与他人已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告黄石市下陆房地产开发有限公司、第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司辩称：1、原告诉求不是事实，没有法律依据，请法院查明事实后依法驳回；2、原、被告之间没有合同关系，不存在合同解除及纠纷关系，请求法院予以驳回。根据前述经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：1996年12月10日，黄石市下陆畜牧兽医站依法获得位于黄石市老下陆肖家铺（地号：030207057）的土地使用权及相应的国有土地使用证。2007年6月14日，黄石市下陆区畜牧兽医站和被告黄石市下陆房地产开发有限公司签订《房产出让协议书》，约定：黄石市下陆区畜牧兽医站以700000元一次性包干价将自有的坐落于黄石市沈下路肖铺路段原畜牧兽医治疗及猪舍转让给被告黄石市下陆房地产开发有限公司，出让范围包括土地使用证范围内的所有建筑物和构筑物及其配套设施。2007年6月19日，被告黄石市下陆房地产开发有限公司向黄石市下陆区畜牧兽医站支付了700000元的出让款。2007年7月1日，原告王科军与第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司签订《租赁协议》，约定：原告王科军租赁该公司的8号房屋用于经营餐馆，租赁时间从2007年7月1日起至2008年6月30日止，期满原告王科军如需续租，则优先租给原告王科军使用。2008年7月1日，原告王科军与第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司签订《租赁协议》，约定：原告王科军租赁该公司的7-10号房屋用于经营餐馆，租赁时间从2008年7月1日起至2009年7月1日止，期满原告王科军如需续租，则优先租给原告王科军使用。2012年1月4日，被告黄石市下陆房地产开发有限公司向各租房户发出《关于出租房租金调整的通知》，载明:“委托下陆房地产物业管理有限公司收取房租”。2014年4月1日，原告王科军与第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司签订《租赁协议》，约定:原告王科军租赁该公司的8-11号房屋用于经营餐馆，租赁时间从2014年4月1日起至2015年4月1日止，期满原告王科军如需续租，则优先租给原告王科军使用。2016年8月，被告黄石市下陆房地产开发有限公司口头通知原告王科军要以2100000元的价格出售房屋，询问原告王科军是否愿意购买，原告王科军之妻黄某桂说没有那么多钱。之后，黄珍桂就房屋价格与被告黄石市下陆房地产开发有限公司多次沟通。2016年9月12日，第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司向原告王科军发出《退租房通知》，载明：“我公司与你签订的租房合同已期满，感谢您在租房期间配合公司的物业管理工作。由于您所租用的房屋公司另有用途，因此不再与您续签租房合同。请您于2016年9月30日前根据租房合同规定无条件退出所租房屋。”原告王科军收到《退租房通知》后，黄某桂找被告公司的几个经理谈了几次，他们都说由被告黄石市下陆房地产开发有限公司的法定代表人朱致成决定。2016年9月27日，被告黄石市下陆房地产开发有限公司再次电话通知原告在2016年9月30日中午前付清购房款，否则，房子就卖给其他人。黄某桂遂找朱致成沟通。2016年9月28日，朱致成同意以1940000元的价格出售房屋给原告王科军，并将该公司的银行账户告知黄某桂。2016年9月29日，原告王科军通过其父王国明向被告黄石市下陆房地产开发有限公司会计王某乙的账户汇入现金390000元。黄某桂某致成提出，其已准备了1000000元购房款，同时要求被告先与原告签订购房合同，除原告已付的390000元，原告再给付610000元，并要求再给原告20天时间筹集940000元的余款。朱致成当即表示不同意，并要求原告在2016年9月30日中午12时前付清余款，双方再签订购房合同。2016年9月30日上午，黄某桂再次找到朱致成，拿出一大把借条，称其准备的1000000元购房款都是借的，其一次性拿不出那么多钱，购房款没办法一次到位，需要时间去借款。黄某桂要求被告先与其签订购房合同，原告再给付610000元，并要求被告再给原告20天时间筹集余款940000元。朱致成仍未同意，说：你买不成，我也没办法。一共有六伙人要买这个房子，你买不成，我就把房子卖给别人。黄某桂与朱致成未达成一致，黄某桂就说：如果房子要卖给别人，就把我的钱退给我。黄某桂当即将一张中国邮政银行卡的卡号交给朱致成，要求其将390000元退至该卡中。朱致成同意退钱。2016年10月8日，黄珍桂到被告黄石市下陆房地产开发有限公司，遇到该公司的书记王某丙和江某，黄某桂说：我拿不出这么多钱，如果这两天你们把房子卖给别人了，就把钱退给我。后来碰到会计王某乙，王某丙和江某说：会计来了，问会计。会计说她的身份证没带，黄某桂也没有带汇款凭条，当时没法退。2016年10月13日，会计王某乙通知黄某桂去被告公司办理退款事宜，但因390000元是通过无卡存款的方式办理的，存款凭条未显示汇款人的户名，会计王某乙到湖北银行黄石下陆支行查询到390000元的存款凭条显示经办人系王某甲。经核实，王某甲系原告王科军之父，被告即于2016年11月21日向王某甲的账户退款390000元。另查明，2016年9月30日下午，被告黄石市下陆房地产开发有限公司与案外人伍某签订合同，约定以1920000元的价格将诉争房屋卖给案外人伍某。同日下午，案外人伍义辉向被告黄石市下陆房地产开发有限公司支付房款1100000元，余款于2016年国庆节期间支付。本院认为，被告黄石市下陆房地产开发有限公司将本案诉争房屋委托给第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司出租和收取房租，原告王科军和第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司于2014年4月1日签订的《租赁协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，且上述协议未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告之间为房屋租赁合同关系。上述协议于2015年4月1日到期后，原告王科军和第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司未再续签书面的《租赁协议》，但原告王科军继续使用诉争房屋，被告黄石市下陆房地产开发有限公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原《租赁协议》继续有效，且自2015年4月2日起诉争房屋租赁期限为不定期。2016年9月12日，第三人黄石市下陆房地产物业管理有限公司书面通知原告王科军不再与其续签租赁合同，并要求原告王科军于2016年9月30日前退出诉争房屋，故原、被告双方之间的租赁关系在2016年9月30日前仍存续，原告王科军作为承租方在2016年9月30日前仍享有对诉争房屋的优先购买权。被告自2016年8月起就通知原告王科军，询问其是否购买诉争房屋，直到2016年9月30日下午，被告才出卖诉争房屋，应该是在合理期限内通知了原告王科军。原告王科军在得知被告黄石市下陆房地产开发有限公司将出售诉争房屋后，经与被告反复协商，在被告同意以1940000元将诉争房屋出售给原告，并要求原告于2016年9月30日12时前一次性付清购房款后，原告于2016年9月29日通过其父亲王国明仅向被告黄石市下陆房地产开发有限公司提供的银行账户汇入了390000元。因原告王科军未能达到被告黄石市下陆房地产开发有限公司要求的2016年9月30日12时前付清全部购房款以及付清房款后签订合同的购房条件，黄珍桂于2016年9月30日上午向被告黄石市下陆房地产开发有限公司表示如果被告将诉争房屋出售给其他人，那就将原告已付的390000元退还至黄某桂的中国邮政银行卡中，因此，黄某桂已于2016年9月30日上午明确表示放弃了对诉争房屋的优先购买权。之后，被告黄石市下陆房地产开发有限公司于2016年9月30日下午将诉争房屋出售给案外人伍某，系出卖人依法行使出卖房屋的权利，并未侵害原告王科军的优先购买权。且即便原告知道被告已将诉争房屋卖给他人，其仍表示要求被告退回其购房款，其并未对被告将诉争房屋卖给他人持有异议。故对原告王科军关于被告履行合同义务将黄石市沈下路肖铺路段的房屋按照合同约定的条件转让给原告的诉讼请求，本院依法不予支持。2017年6月12日，原告在补充质证时提出因被告未及时通知其已将房屋卖给他人，造成其继续借资的利息损失的主张。黄某桂虽称其于2016年10月8日到被告处询问被告，如果被告已将房屋卖给他人，其就不再准备钱了，但黄某桂在2017年5月3日的庭审中仅陈述其表示如果被告已把房子卖给他人，就把钱退给她，其并未提及不再准备钱，且该主张的前提系被告侵犯了原告的优先购买权，原告方能另案主张，该主张不属于本案的审理范围，本院不予审处。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十六条规定，判决如下：驳回原告王科军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王科军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审　判　长　　余　俊人民陪审员　　陆冬梅人民陪审员　　蒋　文二〇一七年六月十六日书　记　员　　郭　丽 关注公众号“”