（2017）鲁03执异42号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-10-20
案件名称
陈钊、陈田苗买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
陈钊,陈田苗,王进,淄博春申房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁03执异42号异议人（案外人）：陈钊，男，1986年11月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。异议人（案外人）：陈田苗，女，1976年6月24日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托代理人：褚文颖，山东方卓律师事务所律师。委托代理人：王杰，山东方卓律师事务所律师。申请执行人：王进，女，1975年2月14日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托代理人：代雪飞，山东三齐律师事务所律师。被执行人：淄博春申房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市张店区昌国路西首。法定代表人：蔡祈敢，董事长。在本院执行王进与淄博春申房地产开发有限公司（以下简称春申公司）买卖合同纠纷一案中，案外人陈钊、陈田苗对执行春申·君临天下（一期）幼儿园（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年6月15日举行了听证，现已审查终结。异议人陈钊、陈田苗称，春申公司法定代表人蔡祈敢欠异议人之父陈宗国借款33926148元未还。2015年5月7日，春申公司与异议人及蔡祈敢签订协议，将涉案房屋抵债给异议人之父陈宗国，约定办理网签并过付至异议人名下，涉案房屋已实际交付给异议人。据此，请求法院解除对涉案房屋的查封。为证明其主张，异议人向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、补充协议、收款收据，证明2015年5月6日，春申公司自愿将涉案房屋作价33926148元抵顶对陈宗国的欠款，并承诺将房屋办理网签至陈田苗和陈钊名下。2、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理服务协议、土地证代办协议、承诺书，证明春申公司向异议人提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，与异议人约定代为办理房屋权属登记；异议人于交房当日与春申物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议。3、国家企业信用信息公示系统信息，证明蔡祈敢系春申公司的法定代表人。4、土地使用权证、建设用地规划许可证（编号：2003-03-01-44号）、建设工程规划许可证（建字第370301-2012-19号）、建设工程施工许可证（编号：37030320120029），证明淄博春申房地产开发有限公司具备相关资质。申请执行人称，1、涉案房屋为未经验收的未交付工程。2、异议人提出的2015年5月6日花费大量资金购买幼儿园，收款收据真实性不能确定，2015年时春申公司已经大量涉诉。3、本案异议人不是适格异议主体。根据最高院司法解释规定，异议人只有证明对涉案房屋享有物权，才是适格案外人，仅有债权是不适格的。涉案房屋并未办理预售许可证明，他们之间的买卖合同无效。4、关于法律适用，异议人提出异议是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，但异议人情况不符合17条规定的条件。异议人有过错，明知房屋不能交易而签订合同，而且并未实际占有。此外，上述第17条为2005年开始实行的。2007年新的物权法颁布，规定不动产物权的取得以登记为要件，不动产买卖合同成立生效，但只有债的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条针对被执行人为房地产开发企业的情况，明确了排除执行的具体条件：一是买卖合同合法有效，二是房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。异议人的异议不符合相关条件。针对申请执行人关于涉案房屋尚未交付的意见，异议人称，关于幼儿园验收有特殊要求，幼儿园要投入使用需要所有的附属设施全部到位，且验收后15日备案，在不能确定使用者前无法完成配套设施规划，尤其是消防规划。涉案幼儿园于2015年5月15日交付异议人，且春申公司已经出具住宅质量保证书、使用说明书，且异议人与物业公司签订了物业服务协议。本院查明，王进与春申公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年立案执行，执行案号为（2016）鲁03执525号。本案进入执行程序后，因被执行人春申公司仍未履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年8月25日作出（2016）鲁03执525号执行裁定，裁定对春申公司强制执行。本院于2016年12月8日查封涉案房屋，将裁定书送达了春申公司并在涉案房屋处张贴查封公告进行了公示。上述事实，有（2016）鲁03执525号执行裁定书、查封扣押财产清单、查封公告、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理服务协议、土地证代办协议、承诺书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、执行听证笔录等证据在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。本案中，涉案房屋尚未进行登记，所占土地的使用权人及建设工程规划许可证、施工许可证的相关权利人均为春申公司，故涉案房产的所有权人是被执行人春申公司，并非异议人陈钊、陈田苗。根据上述法律规定，本院对涉案房屋进行查封，并无不当。异议人陈钊、陈田苗主张已因抵债取得涉案房屋所有权，但其提交的商品房买卖合同、补充协议、收款收据均是在异议人与被执行人春申公司之间形成的，在没有其他证据的情况下，不足以证明其已实际支付了全部购房款。异议人的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的要求，故其解除涉案房屋查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人陈钊、陈田苗的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陶志民审判员 张洪胜审判员 邢 菲二〇一七年六月十六日书记员 孙 晨 来自