（2016）苏0621民初4183号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2018-07-17

案件名称

葛建与江苏九九重工机械集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葛建,江苏九九重工机械集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2016）苏0621民初4183号原告（反诉被告）：葛建，男，1970年12月22日出生，汉族，住海安县。委托诉讼代理人：徐小平，江苏哲邦律师事务所律师。被告（反诉原��）：江苏九九重工机械集团有限公司（以下简称九九重工），住所地海安县海安工业园区腰庄大道西侧618号。法定代表人：吉和林。委托诉讼代理人：解华，男，1971年11月1日出生，汉族，住海安县，公司员工。原告（反诉被告）葛建与被告（反诉原告）九九重工房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案，被告（反诉原告）九九重工向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序和普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛建及其委托诉讼代理人徐小平，被告（反诉原告）九九重工的委托诉讼代理人解华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛建向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年2月22日签订的租房协议解除；2.判令被告返还原告租金6万元；3.判令被告返还电费押金2万元；4.判令被告返还原告2016年未使用期间的行车费、安全管理费、保洁费1000元。事实和理由：原告自2009年开始租用被告一号厂房从事机械加工，2016年续租，双方于2月22日签订租房协议一份，约定租期自2016年1月1日至2017年3月30日，租金10万元，已付承兑7万元，另以被告所欠原告加工费相抵。此外，被告收取2016年全年的行车年检费2000元、安全管理费500元、保洁费500元。2016年3月，被告将临近原告的厂房租给他人化铝，浓烟流入原告所租车间，烟浓度极高，导致工人眼睛睁不开，浓烟吸入体内，致使原告无法继续生产。原告多次找到被告处理，但一直未能解决。2016年6月27日，原告向被告发送催促解决的通知。但被告不但不予处理，反而在电话中威胁原告，要找社会上的人来教训原告。2016年7月2日，原告发送了解除租赁的通知给被告。九九重工辩称：1.原告解除合同，必须��公司协商，并根据租房协议填平房内基础交由我公司验收；2.原告所称烟雾来源是荣盛公司，并非我公司产生的，不应当作为解除协议的理由。九九重工向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将基础填平，房租不予退还；2.判令反诉被告将厂房内设备交予反诉原告验收；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告并未阻止反诉被告的正常经营，反诉被告擅自搬离厂房，是其个人行为，与反诉原告无涉，房租不应退还。按照合同约定，反诉被告搬离出租厂房时，应当按照协议要求将基础填平。葛建辩称：九九重工作为厂房的管理者，应当保证承租人在厂房内能够正常生产经营，但九九重工将隔壁厂房出租给荣盛公司，产生了大量浓烟，致使我厂内无法正常经营。我方多次协商，九九重工不予理睬，我方有权单方解除租赁合同，九九重工应当退还剩余租金。厂内放置设施的基础，我同意填平，但只能以现金的形式解决。行车一直在厂内，在不损坏主体的情况下，我们就能交付，至于验收，在合同里没有谈到，我使用任何东西，都不可能是原样归还。本院经审理查明如下事实：自2009年起，葛建租用九九重工的1号厂房，2016年2月22日，葛建与九九重工就1号厂房续签租赁协议，协议中载明：1.租金10万元，葛进已付承兑7万元，另有葛进、杨阳加工费合计3万元整，一共10万元。2.从2013年1月1日起至2016年12月30日止：网络费每年1000元，行车年检每台10**元×2台，安全管理费每年500元，保洁费每年500元，7万承兑贴现1400元。3.厂房起租期至2017年3月30日租期结束，如续租，则谈好房租，续订合同，如不租，则将基础填平，交于九九重工验收。电费押金退租时一并退还。协议签订后，葛建缴纳了租金10万元（承��7万元，另加工费抵算3万元），网络、行车、安全、保洁等相关费用1.6万元以及电费押金2万元（由之前的押金所转）。2016年1月2日，九九重工将邻近1号车间的3、5、7号车间出租给海安县荣盛铝业有限公司（即上述荣盛公司），荣盛公司使用该厂房进行生产，因产生浓烟，客观上对葛建的生产造成影响。2016年6月27日葛建通过EMS向九九重工寄送通知一份，通知中载明：我于2009年租赁九九重工一号车间，2016年1月1日再行续租一年，今年三月起，租赁车间因南侧临近连体车间使用人生产释放大量浓烈烟尘，烟尘流入我所租赁车间，导致我租赁的车间工人无法进入车间进行正常生产，我也曾数次请求你解决，但你不予理睬，现再次请求你解决浓烟流入我车间的问题，否则我无法使用租赁车间。该信件于2016年6月28日被九九重工门卫签收。2016年7月2日，葛建再次通过EMS向九九重工寄送解除合同通知，通知中载明：数日前我曾书面发函要求你解决浓烟流入我租赁的车间的问题，你在接到函后未能履行，导致我无法进入租赁车间正常工作，已无法实现合同。现我决定解除与你的租赁合同。该信件于2016年7月4日被九九重工门卫签收。葛建为证明其主张，提供了照片、视频录像、电话录音并申请证人杨某、张某到庭作证。其中照片的时间为2016年2月14日至6月12日以及在此期间的录像，以证明厂区内烟雾情况。九九重工质证认为：视频中的烟雾从何而来我不清楚，我也没有看到过，至于该视频中拍摄的均是葛建承租厂房内的情况，外部情况一概没有，据我所知，葛建有在车间燃烧垃圾的习惯，我不能确定该烟雾是不是燃烧垃圾而产生的，如果我有这么大的烟雾导致葛建不能生产，葛建应该向相关部门举报��证人杨某称：葛建是我姨夫，我从2010年到现在都在他厂里上班，在2016年3月份搬来了一个化铝的厂，把我们的车间和化铝的车间用彩钢板隔起来了，但是没有隔到顶，上方还有1米的空隙，有烟从空隙里进到我们车间，到了4月份开始正式投产了，化铝的车间每次加碳后的十几分钟，我们车间里就全是烟，要起码半天才能散去，车间里的温度比外面的温度要高，如果在外面感觉到冷，进到车间就觉得温度很高。一直到我们搬走，几乎每天都有浓烟，没有怎么断过。九九重工说整改，但是没有实际行动。厂房的钥匙是由我保管的，一把电动门的遥控器，一把办公室的钥匙，我们在搬走前，我的老板问九九重工的张希树钥匙交给谁，张希树就说交给他吧，大概在6月底、7月初的时候，我把钥匙交给了张希树。证人张某称：我从前年开始一直在原告厂里��车床，后来因为有烟，厂就搬走了。九九重工把南边的厂房租给了一个化铝的，化铝产生浓烟，3月份开始，烧的木炭，烟还比较少，4月份以后，产生的烟跟以前不一样了，产生的浓烟也比较多，而且也刺鼻，吸了以后喉咙疼，后来有活儿干我就来，如果烟实在太大我就请假回家。对上述证人证言，葛建质证认为：两名证人的证言已经充分证明了被告将厂房租给案外人化铝产生了浓烟，给原告的生产经营带来了巨大的影响，被告作为出租人应当保证承租人正常使用房屋，但被告的行为导致租赁合同无法继续履行，合同目的已经不能实现。九九重工对证人身份不予认可。九九重工提供了承租其其他厂房的南通安王电梯配件有限公司、南通锦力重工机械有限公司、南通山河机床制造有限公司、张希林出具的证明，证明并未出现葛建所说的烟雾。葛��质证认为，南通山河机床制造有限公司就是九九重工的，南通安王电梯配件有限公司在A号车间，A号车间的窗户是不允许打开的，所以没有烟，南通锦力重工机械有限公司和张希林的公司在我公司西侧，不可能有烟到他们那里，解华作为公司老总不可能不知道这个情况，我们为了这个事和公司的张希树说了很多次。在第二次开庭审理时，九九重工陈述，化铝的厂还在生产，我也承认确实有烟，但烟没有产生那么大的严重影响。在第三次开庭审理时，九九重工陈述，在接到葛建的通知后，我也通知了产生烟雾的直接方荣盛公司，荣盛公司在2016年11月12日停止生产，故从11月12日后并没有影响到葛建的正常生产经营。葛建为证明其主张权利以及搬离厂房交付钥匙，提供了EMS快递回单、短信截屏以及电话录音，其中葛建于2016年6月27日的EMS快递，于同月28日投递至九九重工，门卫签收，2016年7月2日的EMS快递，于同月4日投递至九九重工，门卫签收。九九重工称，EMS是门卫收的，我没有看到，我也不知道内容，录音内容我听过了，但至于交的是什么钥匙，张希树不清楚是什么钥匙。另查明，葛建于2016年6月搬离，该月产生电费1663元尚未缴付（2016年6月8日至7月8日）。以上事实，有租赁协议、缴费票据、照片、视频录像、证人证言及当事人当庭陈述等在卷予以证实。对于反诉主张，九九重工称：“在厂房里有两个塘，一个是2.5米的，是葛进挖的，还有一个是4米的，是当时租房子时葛建连同机床和基础一起买的，这个4米的塘不要葛建填了，也就是东边那个塘，但另外一个塘要葛建填。我同意退还部分房租，葛建也确实没有使用，但是前提条件是葛建必须填平基础，请法庭考虑我方在葛建退租后，不��能立即找到承租方，在退还租金的基础上适当考虑我方的损失。”第四次庭审中，九九重工提交了照片，照片中显示在葛建承租的房屋中由三个塘，分别标注图一、图二、图三，九九重工称图一、图二系葛建承租后挖的塘，需要葛建填平，图三系九九重工挖的。葛建认为：“塘的表面尺寸是不错的，但深度不均匀，绝大多数地方是浅的，图一的塘是我挖的，图二的塘原来就有，我是在塘的底部浇了混凝土，现在离平面还有十几公分，图三的塘在我租之前就有，我可以天堂，但不管应当将我的钱打到法院，如果我先填了塘，我的钱就要不到了。”以上事实，有租赁协议、收据、照片、证人证言、九九重工制作的基础图示及当事人当庭陈述等在卷予以证实。本院认为：葛建与九九重工签订的租赁协议是双方真实意思的表示，协议合法有效，双方均��当遵守合同约定履行各自的义务。关于双方租赁关系是否解除，何时解除的争议焦点，经查，葛建诉称因九九重工将邻近厂房租给其他公司，后该公司生产过程中产生浓烟影响其公司正常生产经营，多次与九九重工交涉未果，九九重工未及时处理，九九重工在第一次庭审中称其并不清楚浓烟的情况，在第三次庭审中称该在接到葛建的通知后，已通知了产生烟雾的直接方荣盛公司，荣盛公司也在2016年11月12日停止生产，从11月12日后并没有影响到葛建的正常生产经营。结合葛建和九九重工签订的租房协议中约定以及庭审中的陈述，荣盛公司在生产过程中产生的烟雾，客观上对葛建的生产经营造成了影响，葛建向九九重工发出书面通知要求九九重工协助解决烟雾问题未果，后书面通知解除租赁协议，九九重工于2016年7月4日在收到解除协议的通知后，��在合理期限内提出异议，即视为该租赁协议已解除。关于租金，租房协议中约定租期为2016年1月1日至2017年3月30日，根据葛建庭审中陈述，其实际将钥匙交给九九重工的时间为2016年7月8日，其没有实际使用期间的房租应当予以退还。但鉴于厂房内基础尚未填平，按照合同约定，个坚硬的将基础填平，鉴于此，本院酌情确定由葛建支付给九九重工一个月的房屋使用费，相抵后，九九重工应当返还葛建房屋租金51428元。关于电费押金，葛建已提交证据证明其支付电费的情况，且协议中约定电费押金退租时一并退还，故九九重工应当退还电费押金，葛建搬离当月产生电费1663元，且未缴付，应当从该费用从扣除，相抵后，九九重工应当返还电费押金18337元。关于行车年检、安全管理、保洁费，应当按照葛建的承租时间计算至2016年8月8日，即1817��九九重工应当返还1183元。关于九九重工提出的填平基础，协议中明确约定：如不租，则将基础填平，交于九九重工验收。故葛建应当在协议解除后填平基础，庭审中九九重工明确表示不需要葛建填平图三中的塘，故葛建应当即使将图一、二中两处塘填平。关于九九重工提出的将设备验收返还，协议中并无此约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）葛建与被告（反诉原告）九九重工之间的租赁协议于2016年7月4日解除。二、被告（反诉原告）九九重工返还原告（反诉被告）葛建房租51428元，电费押金18337元，行车年检费、安全管��费、保洁费1183元，合计70948元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告（反诉原告）九九重工未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告（反诉被告）葛建于本判决发生法律效力后10日内将厂房内图示一、二中的基础填平，交于九九重工验收。四、驳回原告（反诉被告）葛建的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）九九重工的其他反诉请求。本诉案件受理费1906元，由被告（反诉原告）九九重工负担（已由葛建代垫，九九重工在履行上述判决义务时一并给付葛建）；反诉案件受理费40元，由原告（反诉被告）葛建负担（已由九九重工代垫，葛建在履行上述判决义务时一并给付九九重工）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1946元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审　判　长　　王维申代理审判员　　丁　冀人民陪审员　　钱德凤二〇一七年六月十六日见习书记员　　杨　智附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租��与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”