（2017）闽01民终2224号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-09-26

案件名称

福建八闽房地产开发有限公司、福州市鼓楼区绿星幼儿园租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2224号上诉人（原审原告）：福建八闽房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓西街道西洪路33号湖滨邮电小区8号楼四层。法定代表人：张松青。委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝玉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区绿星幼儿园，住所地福州市鼓楼区西洪路33号湖滨邮电小区*号楼。法定代表人：陈萍。委托诉讼代理人：谢贵运、徐一凡，福建天人和律师事务所律师。原审第三人：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，住所地福建省福州市西洪路33号1座410室。法定代表人：杨红民。委托诉讼代理人：谢贵运、徐一凡，福建天人和律师事务所律师。上诉人福建八闽房地产开发有限公司（以下简称“八闽公司”）因与被上诉人福州市鼓楼区绿星幼儿园（以下简称“绿星幼儿园”）、原审第三人福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称“邮电小区业主委员会”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人八闽公司委托诉讼代理人潘清泉、张宝玉，被上诉人绿星幼儿园法定代表人陈萍、原审第三人邮电小区业主委员会法定代表人杨红民，绿星幼儿园、邮电小区业主委员会共同委托诉讼代理人谢贵运、徐一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八闽公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人系福州市鼓楼区湖滨邮电小区的开发商，系案涉房屋的产权人，上诉人与被上诉人签订的《房产租赁协议》合法有效，依法应受法律的保护。2、被上诉人使用的场所由湖滨邮电小区原规划配套的居委会、老年活动中心和幼儿园等三部分组成，但以上部分的建筑面积实际并未分摊给湖滨邮电小区的业主，故被上诉人租赁的场所并非湖滨邮电小区全体业主所有。上诉人作为湖滨邮电小区的投资人，依法享有案涉房屋的所有权及将案涉房屋出租、收益的权利。3、从2000年7月起至本案租赁合同签订前，被上诉人一直系向上诉人缴纳案涉场地的租金，原审第三人对此从未提出过异议。原审第三人并非案涉租赁场地的产权人，无权向被上诉人收取租金。绿星幼儿园辩称，1、上诉人并非被上诉人租赁的场所的所有权人。被上诉人租赁的场所系物权法规定的“其他公共场所”，系物权法规定的“专有部分以外的共有部分”，该部分依法属于小区全体业主共同共有。上诉人主张其对案涉场所拥有产权的“榕政综[2002]106号”文件已于2011年被废止，故上诉人无权要求被上诉人支付案涉房屋租金。2、上诉人至今未向法庭提交其系案涉租赁场地权利人的有效物权凭证，故上诉人在一审期间提出的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。3、被上诉人与第三人签订的租赁协议合法有效，且已实际履行，依法应受法律保护。邮电小区业主委员会的答辩意见同上。八闽公司向一审法院起诉请求：1、判令八闽公司与绿星幼儿园签订的关于福州市鼓楼区西洪路33号湖滨邮电小区1号楼综合一层幼儿园房屋的《房产租赁协议》于2016年4月19日起解除；2、判令绿星幼儿园返还福州市鼓楼区西洪路33号湖滨邮电小区1号楼综合一层幼儿园房屋；3、判令绿星幼儿园支付自2016年3月1日起至2016年4月30日止的租金10000元并以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日起至绿星幼儿园实际支付之日止的逾期付款利息；4、判令绿星幼儿园支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按每月15000元的标准计算)；5、本案全部诉讼费用由绿星幼儿园承担。一审法院认定事实：坐落福州市鼓楼区西洪路33号湖滨邮电小区系八闽公司所开发建设。根据建设规划审批，1号楼综合一层西侧面积897.57平方米为幼儿园，左侧259.41平方米为老人活动中心和居委会。绿星幼儿园2000年7月起向小区原物业公司承租一层左侧老人活动中心、居委会区域及部分原规划幼儿园面积经营幼儿园，租金向物业公司交纳。2015年6月12日湖滨邮电小区本届业主委员会成立。其后八闽公司和福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会因1号楼综合一层的所有权发生争议。2016年2月18日，八闽公司与绿星幼儿园签订了《房产租赁协议》，约定：八闽公司将福州市鼓楼区西洪路33号湖滨邮电小区1号楼综合一层的幼儿园出租给绿星幼儿园，作为幼儿园使用；租期自2016年3月1日起至2024年6月30日止，共8年4个月；月租金人民币5000元，每月15日前向八闽公司缴纳租金；租赁场所内的电费、水费按实际用量结算，公共用电分摊费按租赁场所面积所占比例计算，由物业管理公司代收代缴，单价按政府相关部门定价；承租人拖欠租金时间累计达2个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；租赁期满或合同终止，承租方应在10日内搬离清场，若超过10日退还租赁房屋，其后则以拖延日数为基数，每日按日租金3倍向出租房赔偿损失。其后邮电小区业主委员会向绿星幼儿园提出幼儿园现使用区域系小区配套设施，所有权属于全体业主，要求绿星幼儿园与其签订使用协议。2016年3月1日绿星幼儿园又与邮电小区业主委员会签订了《一号楼附属件使用协议》，约定绿星幼儿园使用的东头附属间，约400平方米的场地，为全体业主共有，自协议生效之日至2024年4月30日，由绿星幼儿园幼儿园经营使用；月租7850元，从2016年元月起向邮电小区业主委员会交纳，提供正式发票。2016年4月12日绿星幼儿园向邮电小区业主委员会缴纳了2016年1月1日至2016年4月30日的租金，2016年5月租金绿星幼儿园亦已交纳。2016年4月19日八闽公司向绿星幼儿园发送《解除租赁合同通知书》，告知绿星幼儿园自解除通知书送达之日起解除租赁协议，并要求绿星幼儿园在10日内搬离和腾空房屋。一审法院另查明，根据2002年5月21日福州市政府文件（榕政综[2002]106号）关于社区配套用房建设使用管理的意见，社区配套用房包括有幼托一所、文化活动室1处、社区居委会1处、物业管理用房等；社区居委会、物业管理用房、文化活动室等有开发商无偿提供使用，幼托经营管理科通过招标形式选聘经营单位，也可委托居委会或物业管理单位经营管理；幼托产权归属开发建设单位，房屋所有权证附记栏应记载“小区配套用房，不得改变使用性质”，社区居委会、物业管理用房、文化活动室等公用设施产权归全体业主共有。2011年12月26日福州市政府榕政[2011]9号文件，废止了“榕政综[2002]106号”文。一审法院认为：八闽公司、绿星幼儿园及邮电小区业主委员会均确认，小区配套用房使用状况与原规划设计并不一致，绿星幼儿园实际使用场所位于湖滨邮电小区1号楼综合一层原活动中心、社区居委会规划址的全部及原幼儿园规划址的部分，上述房屋尚未办理权属登记，无论基于当时的政府文件还是现行法律的规定，绿星幼儿园现使用的活动中心及居委会房屋所有权均归属全体业主，八闽公司未举证在改变房屋用途后，其已合法取得活动中心、居委会规划址所在房屋的所有权，以及在榕政综[2002]106号文件废止后其仍拥有幼托产权的法律依据。故八闽公司、绿星幼儿园签订的《租赁合同》是无效合同，因无效合同至始无效，无需本案予以解除。因八闽公司无权出租，故其诉请绿星幼儿园返还房屋及支付租金及占用费，并无依据。另即便八闽公司作为建设单位，可以拥有幼托房产的产权，但其对绿星幼儿园使用到的原幼托规划用房部分的房屋面积及具体位置均无举证，租赁合同中对承租面积亦无表述，其诉请举证不足，故不予支持。一审法院判决：驳回八闽公司的诉讼请求。案件受理费8350元，由八闽公司负担。本院二审期间，上诉人八闽公司提交4份证据：即证据1、《邮电小区产权证》，证明湖滨邮电小区业主系按成本价买受取得房产，证明1号楼综合一层幼儿园所占的面积并未分摊给小区业主；证据2、榕政综[2011]209号文件，证明湖滨邮电小区业主并非社区委员会和老年活动中心的产权人；证据3、其他小区幼儿园产权证，证明福州市小区的幼儿园产权为开发商所有；证据4、邮电小区原业委会主任的谈话录音资料，证明被上诉人曾长期向上诉人授权的物业公司缴纳过租金，历届业主委员会对此均未表示过异议。绿星幼儿园、邮电小区业主委员会质证认为，证据1与本案无关，且该证据亦不能证明1号楼综合一层幼儿园所占的面积并未分摊给小区业主的事实；证据2系政府文件，不能作为上诉人主张案涉场地产权的法律依据；证据3与本案无关；证据4与本案无关，该证据不能作为认定案涉场地产权归属的依据。对被上诉人提交的证据，本院认证认为，证据1对邮电小区业主公摊的组成部分未作说明，故该证据不足已证明1号楼综合一层幼儿园所占的面积并未分摊给小区业主的事实；证据2不能直接证明八闽公司系绿星幼儿园实际使用场所的合法权利人；证据3、4与本案无关，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，八闽公司要求解除其与绿星幼儿园签订的《租赁合同》、要求绿星幼儿园返还案涉房屋、支付租金、房屋占有使用费和逾期付款利息等主张均须以八闽公司举证证明其系绿星幼儿园实际使用场所合法权利人为前提。本案中，绿星幼儿园实际使用场所由湖滨邮电小区1号楼综合一层原活动中心、社区居委会规划址的全部及原幼儿园规划址等三部分组成。八闽公司主张，依照榕政综[2002]106号文件的规定，幼托产权应归属开发建设单位，而且此前场地租金均系由其收取，故八闽公司系原幼儿园规划址的产权人。但本院注意到：首先，讼争邮电小区在1998年就已建成，而上述文件于2002年才颁布实施，且又于2011年被榕政[2011]9号文件所废止，故八闽公司根据该份文件主张其系案涉房屋的产权人，系援引法律规定错误。其次，《物权法》等相关法律法规以及八闽公司二审提交的榕政综[2011]209号文件，均未规定活动中心、社区居委会、幼儿园等设施的权属必然归属于开发建设单位。再次，八闽公司至今无法取得湖滨邮电小区1号楼综合一层原活动中心、居委会规划址和原幼儿园规划址所在房屋的产权证，其此前收取讼争场地租金的事实亦并不足以推导出其系讼争场地的权利人。综上，八闽公司的现有证据不足以证明其是绿星幼儿园实际使用场地的权利人，故其本案诉请不能成立。综上所述，八闽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：二审案件受理费8350元，由上诉人福建八闽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　雷晓琴审 判 员　王燕燕审 判 员　田始凤二〇一七年六月十六日法官助理　施　炜书 记 员　钟许珠PAGE 来源：百度搜索“”