（2017）浙05民终774号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
朱建民、胡文英行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱建民,胡文英,朱建强,安吉县中兴房产中介所
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终774号上诉人（原审被告）：朱建民，男，汉族，1959年9月17日出生，住安吉县。上诉人（原审被告）：胡文英，女，汉族，1962年11月11日出生，住安吉县。上诉人（原审被告）：朱建强，男，汉族，1964年3月1日出生，住安吉县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：肖新运，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：安吉县中兴房产中介所。住所地：安吉县昌硕街道人民路。组织机构代码：L2262185-5。代表人：郑敏，该中介所投资人。委托诉讼代理人：丁立，安吉县上墅法律服务所法律工作者。上诉人朱建民、胡文英、朱建强因与被上诉人安吉县中兴房产中介所（以下简称中兴中介所）居间合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院作出的（2016）浙0523民初7074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后依法组成合议庭，并于2017年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人朱建民、朱建强及其二人与上诉人胡文英的共同委托诉讼代理人肖新运，被上诉人中兴中介所的委托诉讼代理人丁立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建民、胡文英、朱建强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中兴中介所的一审请求，一、二审诉讼费用由中兴中介所承担。事实与理由：一、房地产买卖居间合同不能成立。案涉房产登记的所有权人是朱建民、胡文英，只有朱建民、胡文英才对该房产享有处分权，但房地产买卖居间合同由朱建强签字，朱建民、胡文英未对此出具委托书。中兴中介所作为从事房屋中介服务的机构，理应对房产权属进行审查。一审法院在朱建强没有朱建民、胡文英委托手续的情形下认定房地产买卖居间合同成立，缺乏法律依据。二、支付中介服务费无法律依据。一审法院认定房地产买卖居间合同成立，该合同第十六条约定不支付报酬，并不是对报酬没有约定，应当尊重该约定。一审法院在双方没有约定报酬的情形下行使自由裁量权不当，且酌定数额过高，房屋后期过户等程序都是朱建民一方自己去办理的，中兴中介所没有参与和完成。综上，一审认定事实错误，适用法律错误。中兴中介所辩称，房地产买卖居间合同上有朱建民签字，朱建民后来将签字划掉，是不诚信的行为，30万元房款的收条上有朱建民签字，房款也是朱建民拿去的，收条上加盖了中兴中介所的印章，短信记录上的手机号是胡文英所有，案外人潘水生是通过中兴中介所介绍的，朱建民、胡文英、朱建强应当支付中介费，一审法院中介费判少了。朱建民、胡文英、朱建强的上诉理由不符合事实，不能成立，请求二审驳回上诉。中兴中介所向一审法院起诉请求：朱建民、胡文英、朱建强共同支付中兴中介所出售住宅佣金25000元，朱建民、胡文英、朱建强承担诉讼费。一审法院认定事实：朱建民系朱建强的哥哥，胡文英系朱建民之妻。朱建强找到中兴中介所，委托中兴中介所将位于递铺镇白米塘小区103室的一套房屋出售，该套房屋产权登记在朱建民夫妻名下。2016年9月8日，在中兴中介所的居间服务下，案外人潘水生同意以42.5万元的价格购买该套房屋。签订了一份房地产买卖居间合同，约定合同签订之日买受人向出卖方支付定金2万元，其余房款分三次支付。后买受人潘水生支付了2万元定金，由朱建强出具了一份收条，该2万元又交给中兴中介所的工作人员作为办理土地出让手续的费用，由中兴中介所出具了一份收条。当天，朱建强又出具了一份承诺书，承诺书内容是本人承诺将位于递铺镇白米塘小区1幢103室的房屋出售，本人净到手房款38万元，多余部分作为中介费。中兴中介所用该2万元为该套房屋补交土地出让金18114元，税收553.42元，使该房套房屋的土地性质由划拨改为出让。朱建民又分别于2016年9月21日和2016年10月8日在中兴中介所的见证下出具二份收到买房人潘水生房款10万元和20万元的收条。后双方在领取不动产权利证书和中介佣金支付问题上产生了纠纷。2016年10月21日，朱建民自行与原卖受人潘水生签订了房屋买卖协议书，将该套房屋以38万元的价格卖给了潘水生，并办理了产权变更手续。因未支付中介费用，故纠纷成诉。一审法院认为，本案的争议焦点一是朱建民、胡文英夫妇是否知晓该次房地产买卖居间合同，该合同是否成立。中兴中介所称当时签订合同时朱建民也在该合同上签名，后又将此签名划掉。朱建强称朱建民没有到中介所签订过该合同，胡文英称不知情。但从朱建民在中兴中介所的见证下出具的收到共30万元房款的二份收条来看，可确认朱建民是认可该房屋买卖居间合同的，该合同依法成立。本案的第二个争议焦点是朱建民、胡文英、朱建强是否应支付中介服务费及支付的标准问题。本案在房地产买卖居间合同签订后，中兴中介所办理转让该套房屋的有关手续，并见证了房款的支付，且该套房屋最终确是卖给该合同上的卖受人潘水生的，故可确认中兴中介所已为朱建民、胡文英、朱建强提供了居间服务，朱建强作为委托人，朱建民、胡文英作为产权人，应支付居间服务费。关于支付标准，虽朱建强对居间服务费的支付作出了承诺，但因并未在合同中注明，故不能约束朱建民、胡文英，故根据本地的二手房中介收费标准，考虑该套房屋办理转让手续较为繁琐的特点，酌情确认按成交价格的3%支付中介服务费12750元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应支付报酬。中兴中介所作为居间人已提供了居间服务，因此，其要求朱建民、胡文英、朱建强支付中介服务费的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：朱建民、胡文英、朱建强于判决生效之日起十日共同支付中兴中介所中介服务费12750元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费210元（已减半），由中兴中介所负担103元，朱建民、胡文英、朱建强共同负担107元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审一致，对一审已作认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议是朱建民、胡文英、朱建强是否应支付中介服务费，若需支付，应支付的具体金额是多少。结合已查明的事实及当事人二审庭审陈述，朱建强于2016年9月8日签订案涉合同并出具承诺书，朱建民承认曾在案涉合同签订后半个月左右在合同“甲方签字”处进行补签，当日又删除签名，原因是中兴中介所让其签署承诺书，朱建民认为中兴中介所不负责。但此后朱建民却在中兴中介所的见证下收取了案外人潘水生购房款，中兴中介所亦为案涉房屋补交了土地出让金、税收，使房屋土地性质由划拨变为出让，符合转让条件，朱建民未对此提出异议。朱建民上述一系列行为表明，其明确知晓案涉合同及朱建强承诺书的内容，虽其未在合同及承诺书上签字，但实则已经通过自己收取购房款及认可中兴中介所代办土地性质变更登记等相关中介服务对合同及承诺书内容进行追认。至于胡文英，作为朱建民的妻子，在案涉房屋出售过程中至产权变更登记，亦未提出过异议。更为重要的是，办理案涉房屋土地性质变更需要相关权利凭证，若未得朱建民、胡文英认可和配合，依常理中兴中介所不可能妥善办理。因此，朱建民、胡文英、朱建强当前上诉主张朱建强未经朱建民、胡文英委托无权签订案涉合同，有违客观事实，亦有悖诚实信用，本院不予采信其说法，朱建民、胡文英、朱建强依法应向中兴中介所支付中介服务费。至于中介费具体金额，根据案涉合同第三条、第十条及承诺书内容，中介费应为购房款42.5万元扣除产权过户税费、朱建民一方净到手的38万元以及补偿租客一个月房租后的余款。鉴于案涉房屋交易后期朱建民一方直接与案外人潘水生办理了过户登记手续，中兴中介所并未全程参与并提供全部中介服务，亦未向租客进行补偿，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑案涉合同履行情况及双方过错等本案实际，一审酌情认定中介服务费12750元，系属合理范围，本院予以确认。综上所述，朱建民、胡文英、朱建强的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由朱建民、胡文英、朱建强负担。本判决为终审判决。审 判 长 江啸啸代理审判员 郑 扬代理审判员 王丽慧二〇一七年六月十六日书 记 员 盛同舟 搜索“”