（2017）湘01民终2818号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2018-07-12
案件名称
湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司与陈习来、张银辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙��中级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司,陈习来,张银辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2818号上诉人（原审原告）：湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。法定代表人：敖晓明，董事长。委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈习来，男，1973年8月19日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：周超，湖南天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：余杰，湖南天恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张银辉，女，1970年12月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛佳苑公司）、上诉人陈习来因与被上诉人张银辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒盛佳苑公司上诉请求：一、撤销（2016）湘0103民初2613号民事判决第二项，改判陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费，按照合同约定的原租金2倍的标准计算占有使用费；二、判令陈习来、张银辉承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉的《商铺租赁合同》的期限已经于2015年12月31日届满，2016年1月起属于非法占用。2015年12月3日陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司支付了21000元费用，扣除2015年12月的租金和管理费，陈习来、张银辉实际上多支付了14000元，该多支付的14000元可以折抵占有使用费��但不应当认定为租金。根据双方合同约定，合同到期后5日内没有搬离涉案商铺的，应当按约定加倍支付占有使用费，本案应从2016年1月1日起按租金2倍标准计算占有使用费。二、双方合同届满前，恒盛佳苑公司依法通知陈习来、张银辉不再续签合同，陈习来、张银辉在合同届满后向恒盛佳苑公司支付的费用不是租金。一审判决中陈习来、张银辉在合同届满后仍向恒盛公司支付租金的认定，与客观事实不符。陈习来上诉请求：一、依法撤销（2016）湘0103民初2613号民事判决，并依法驳回恒盛佳苑公司的全部诉讼请求；二、由恒盛佳苑公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，恒盛佳苑公司在一审庭审中认可陈习来、张银辉虽是共同签订《商铺租赁合同》租赁恒盛佳苑E4栋105号商铺，但该商铺是恒盛佳苑公司将整体间隔成两个商铺分别出租给陈习来和张银辉的。恒盛佳苑公司在一审庭审中认可陈习来、张银辉在签订租赁合同时向恒盛佳苑公司交纳了15000元保证金（其中陈习来交纳5000元，张银辉交纳10000元），恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉对此事实没有争议，该15000元保证金应在判决内容中予以抵扣。其次，一审判决认定“合同到期后，恒盛佳苑公司欲收回商铺”是没有任何证据支持的，恒盛佳苑公司没有任何证据证明其通知陈习来、张银辉清空门面。二、基于上述事实认定错误，一审判决认定陈习来与张银辉共同支付占有使用费明显不当。张银辉在2016年1月已经将恒盛佳苑公司自行隔离出来的恒盛佳苑E4栋105号商铺的另一半腾空返还给恒盛佳苑公司，陈习来不应再对另一半商铺承担责任，一审判决陈习来与张银辉共同支付占有使用费不当，即使要承担占有使用费，陈习来也应只承担��半。三、恒盛佳苑公司有恶意侵犯陈习来合法权益的行为。恒盛佳苑公司恶意提高租金价格及拒绝与陈习来续签租赁合同，有意剥夺陈习来的优先承租权和优先购买权，恶意侵吞陈习来对租赁门面的装修利益。四、一审判决未给陈习来合理的腾房期限。一审判决陈习来在10日内腾房，未考虑实际情况，明显不合理。针对恒盛佳苑公司的上诉，陈习来辩称：恒盛佳苑公司要求从2016年1月1日起计算占有使用费缺乏法律依据。恒盛佳苑公司提出按原租金2倍计算占有使用费属于新的诉讼请求，不应被支持。针对恒盛佳苑公司的上诉，张银辉未予答辩。针对陈习来的上诉，恒盛佳苑公司辩称：陈习来、张银辉是共同承租涉案商铺，所产生的责任也应共同承担。陈习来、张银辉非法占用恒盛佳苑公司门面的行为，是侵权也是违约，陈习来、张银辉交纳的保证金应认定为应付的违约金，不应抵扣。恒盛佳苑公司向陈习来、张银辉发出腾空商铺的通知，但其拒绝签收任何书面文件，在此情况下，恒盛佳苑公司只能采取张贴书面告示的形式。合同到期后，陈习来至今未搬离门面。恒盛佳苑公司已经将涉案商铺出售，不能与陈习来继续签订租赁合同。针对陈习来的上诉，张银辉未予答辩。恒盛佳苑公司向一审法院起诉请求：一、判令陈习来、张银辉立即腾空恒盛佳苑E4栋105号商铺，并返还给恒盛佳苑公司；二、判令陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司支付2016年1月1日至2016年5月1日的房屋占有使用费46166.4元，以后的占有使用费按照120元/平方米/月的标准继续计算至陈习来、张银辉实际交付商铺之日止；三、判令陈习来、张银辉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，恒盛佳��公司与陈习来、张银辉签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：陈习来、张银辉承租恒盛佳苑公司所有的位于长沙市××××号商铺，商铺面积为96.18平方米；租期为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；月租金为4200元（另行支付市场管理费每月2800元）；租金支付期限和方式：签订合同时预交首期3个月租金12600元，之后按季度支付，每次交付时间为下个租赁季度开始前10天，租金付至恒盛佳苑公司指定帐户；陈习来、张银辉续租须在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出书面申请，同等条件下陈习来、张银辉可优先承租，恒盛佳苑公司有权根据市场情况调整租金标准，恒盛佳苑公司同意陈习来、张银辉续租，双方应重新签订书面租赁合同；协议终止后5日内，陈习来、张银辉将商铺交还给恒盛佳苑公司；陈习来、张银辉在合同终止时逾期不搬迁的，加倍支付租金。2015年11月30日，陈习来、张银辉又向恒盛佳苑公司支付了21000元，即支付了2016年2月前的租金，但自2016年3月1日起未再支付租金。合同到期后，恒盛佳苑公司欲收回商铺，但陈习来、张银辉一直占用商铺，双方协商未果。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉签订的《商铺租赁合同》符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当依约履行各自义务。合同到期后，陈习来、张银辉因支付了2016年2月前的租金，恒盛佳苑公司并无异议，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁合同。根据约定，陈习来、张银辉拖欠任何一项应付费用超过15日的，恒盛佳苑公司有权解除合同，陈习来、张银辉自2016年3月1日起未再支付租金，恒盛佳苑公司要求解除合同，收回租赁物，一审法院予以支持。同时，还应按照4200元／月的标准支付自2016年3月1日起至租赁物返还之日止的占有使用费。恒盛佳苑公司主张占用费按照120元/平方米/月计算，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。陈习来、张银辉以优先承租权、优先购买权进行抗辩，其理由不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、由陈习来、张银辉于本判决生效之日起10日内腾空位于长沙市××××号商铺，并返还给恒盛佳苑公司；二、由陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司支付自2016年5月1日起至商铺返还之日止按照每月4200元标准计算的占有使用费；三、驳回恒盛佳苑公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费950元，由陈习来、张银辉共同负担。本院二审诉讼期间，恒盛佳苑公司向本院提交通知1份，拟证明恒盛佳苑公司已经向陈习来履行告知合同到期的义务。陈习来向本院提交恒盛佳苑公司与陈习来隔壁租户续签的租赁合同1份，拟证明恒盛佳苑公司与陈习来隔壁租户续签的租金价格明显低于与陈习来商谈的租金价格。经本院组织质证，恒盛佳苑公司对陈习来提交证据的真实性存在异议，陈习来对恒盛佳苑公司提交证据的真实性有异议，且该通知签收人不是本案当事人。本院认为，上述双方证据均未提供原件，真实性无法认定，且证据本身无法达到证明目的，故本院对恒盛佳苑公司及陈习来提交的证据均不予采信。经审查,本院对一审法院查明的“2015年11月30日，陈习来、张银辉又向恒盛佳苑公司支付了21000元，即支付了2016年2月前的租金，但自2016年3月1日起未再支付租金。”以外的事实予以确认。本院另查明：恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉签订《商铺租赁合同》后，陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司交纳租赁保证金15000元，其中陈习来交纳5000元、张银辉交纳10000元。2015年11月30日，陈习来、张银辉向恒盛佳苑公司支付了21000元。本院认为：恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方《商铺租赁合同》合同约定：涉案商铺租赁期至2015年12月31日止，陈习来、张银辉���租须在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出书面申请，同等条件下陈习来、张银辉可优先承租，恒盛佳苑公司有权根据市场情况调整租金标准，恒盛佳苑公司同意陈习来、张银辉续租，双方应重新签订书面租赁合同。即双方《商铺租赁合同》中明确约定了双方续租的条件和方式，而现陈习来、张银辉未提交证据证明其在租赁期满前1个月向恒盛佳苑公司提出了续租的书面申请，也未提交证据证明恒盛佳苑公司同意其续租申请，陈习来、张银辉与恒盛佳苑公司亦未就续租事宜签订书面合同，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年12月31日终止。一审法院仅以陈习来、张银辉单方支付的租金金额即认定恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉的租赁合同关系已顺延至2016年2月有误，本院予以纠正。陈习来、张银辉共同作为承租人与恒盛佳苑公司签订《商铺租赁合同》及相关管理协议，陈习来、张银辉系租赁合同共同相对方。双方《商铺租赁合同》中未将涉案商铺进行分割租赁，陈习来、张银辉系共同使用涉案商铺，且双方《商铺租赁合同》中约定的租赁保证金、租金及市场管理费均由陈习来、张银辉共同交纳，现陈习来未提供有效证据证明陈习来与张银辉之间使用涉案商铺的面积及分摊租金等费用的比例，故一审判决认定陈习来、张银辉共同返还涉案商铺及支付占有使用费并无不当，本院予以维持。陈习来上诉主张张银辉已退出涉案商铺，陈习来应只承担一半费用的理由不能成立，本院不予采信。陈习来、张银辉与恒盛佳苑公司签订的《商铺租赁合同》终止后，恒盛佳苑公司有权要求陈习来、张银辉腾退门面，恒盛佳苑公司亦应向陈习来、张银辉返还其交纳的租赁保证金15000元。陈习来上诉主张恒盛佳苑公司侵犯其优先承租权和优先购买权，但未提供有效证据证实，故本院对该上诉理由不予采信。双方《商铺租赁合同》终止后，陈习来、张银辉未将涉案商铺交还给恒盛佳苑公司，仍占用使用涉案商铺，根据双方《商铺租赁合同》约定，陈习来、张银辉在合同终止时逾期不搬迁的，应加倍支付租金，故陈习来、张银辉应从2016年1月1日起至返还涉案商铺止按原租赁合同约定租金标准的2倍向恒盛佳苑公司支付占有使用费。恒盛佳苑公司诉请按照120元/平方米/月计算涉案商铺占有使用费，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至2016年5月1日，陈习来、张银辉应向恒盛佳苑公司支付占有使用费为33600元（4200元/月×2×4个月）。陈习来、张银辉于2015年11月30日向恒盛佳苑公司支付了21000元，扣除陈习来、张银辉应向恒盛佳苑公司支付的2015年12月的租金和管理费，恒盛佳苑公司应返还陈习来、张银辉多支付的14000元，恒盛佳苑公司还应返还陈习来、张银辉交纳的租赁保证金15000元。上述款项折抵后，陈习来、张银辉还应向恒盛佳苑公司支付的占有使用费4600元。综上所述，上诉人恒盛佳苑公司、陈习来的上诉请求均部分成立；一审判决部分事实认定不清，对恒盛佳苑公司与陈习来、张银辉之间租赁合同期限认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初字2614号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初字2614号民事判决第二项、第三项；三、由陈习来、张银辉向湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司支付2016年1月1日至2016年5月1日期间占用使用费4600元（后期另��按8400元/月计算至陈习来、张银辉腾退房屋时止）；四、驳回湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费950元，二审案件受理费950元，共计1900元，由湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司负担950元，由陈习来、张银辉共同负担950元。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年六月十六日书 记 员 毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”