（2017）闽01民终718号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-29

案件名称

福州丽港大酒店有限公司、黄修涵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州丽港大酒店有限公司,黄修涵,福州丰成运输有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终718号上诉人（原审原告)：福州丽港大酒店有限公司，住所地福建省福州市西二环路96号。法定代表人：吴仁德。委托诉讼代理人：王逢俊，福建融成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄修涵，男，1962年8月16日出生，汉族，住福建省永泰县，委托诉讼代理人：郭昌添、王丽娟，福建建达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州丰成运输有限公司，住所地福建省福州市琅岐经济区琅岐镇企业服务中心306房。法定代表人：姚李香。委托诉讼代理人：陈登亮，系公司员工。上诉人福州丽港大酒店有限公司（以下简称“丽港公司”）因与被上诉人黄修涵、福州丰成运输有限公司（以下简称“丰成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丽港公司委托诉讼代理人王逢俊、被上诉人黄修涵及其委托诉讼代理人郭昌添、被上诉人丰成公司委托诉讼代理人陈登亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽港公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用（案件受理费、保全费）均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定违约金标准过低，应按双方在《租赁合同书》中约定按3000元/天标准认定违约金；该违约金标准属于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应直接作为认定本案违约金的标准。二、一审认为递增租金的时间以实际开始承租实际相应调整没有依据，第9年租金应从2016年6月27日起算，故黄修涵第9年第6、7月份的租金尚欠16592元未支付。三、双方签订的《租赁合同书》及《丽港大酒店停车场管理条例》中约定，被上诉人应承担管理费（保安工资）及公摊杂项费用，且纠纷发生前，黄修涵均按约定履行了支付前述费用的义务，黄修涵以实际履行的方式认可了其应承担的管理费（保安工资）及公摊杂项费，故《丽港大酒店停车场管理条例》对黄修涵具有法律效力。黄修涵应承担相关管理费及公摊杂项费。黄修涵、丰成公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丽港公司向一审法院起诉请求：1.判令黄修涵支付丽港公司房屋租金331852元、管理费（保安工资）及公摊杂项费162653元、逾期支付房租违约金24万元（其中2016年2月份及3月份房租逾期未付，违约金按6000元/天从2016年4月7日起计算至房租付清之日止）。上述各项共计734505元。2.判令丰成公司对黄修涵前述债务承担连带清偿责任。3.判令黄修涵、丰成公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，丽港变更第1项诉讼请求为：7月份租金（计算至8月15日）尚欠16592元、管理费（保安工资）及公摊杂项费180653元，违约金1656000元（计算至9月2日），2016年7月份的违约金按3000元每日从2016年9月3日其计算至款付清之日止。共计1853245元。一审法院认定事实：2008年3月30日，丽港公司与交警总队签署的《经营场所租赁合同》，系丽港公司与交警总队租赁关系的正式文件。该合同第五条约定：“出租方同意允许转租租赁的房屋”，且（2009）鼓民初字第8543号《民事判决书》确认丽港公司对本案租赁物享有转租权。2008年10月27日，丽港公司（甲方）与黄修涵（乙方）、丰成公司（丙方）签订《租赁合同书》，约定丽港公司将位于福州市二环路交警培训中心大楼房屋附属一、二、三、四现状及设备租赁给黄修涵经营餐饮使用，租赁期限自2008年6月27日至2017年6月31日止，租赁房屋的面积约4300平方米；租赁期限为9年，从2008年6月27日至2017年6月31日；第1年至第2年每月租金为150500元，第2年至第5年每月租金为158025元，第6年至第8年每月租金为165926元，第9年每月租金为174222元。该合同第十二条乙方的违约责任第12-3款约定，乙方如逾期支付租赁金，每逾期一日，则乙方须按日支付逾期付款违约金，违约金的计算方式为：每天3000元。该合同第十七条担保条款约定乙方因履行本合同对甲方所产生的所有债务及甲方实现债权的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等），由丙方承担连带保证责任。一审法院审理的（2009）鼓民初字第8543号案件中，黄修涵系以丽港公司应按合同约定提供讼争房屋产权证等办理工商营业执照所需材料为由诉至法院。该案经过福州市中级人民法院（2010）榕民终字第1038号判决，认定黄修涵与丽港公司于2008年10月27日签订的《租赁合同书》有效，丽港公司应在判决生效后十日内提供经营场所产权证明等相关证件、资料给黄修涵办理工商营业执照。该终审判决中认定“上诉人（黄修涵）实际租赁的时间是从2008年11月16日开始，双方在合同中约定开始租赁时间与双方实际履行时间不一致，应认定为双方对开始租赁时间进行了变更”，“上诉人（黄修涵）已自认每个月租金应在当月23日前支付，本院予以采纳”。另查，2015年8月至2016年9月，黄修涵支付租金给丽港公司的时间和逾期的天数分别为：2015年8月27日支付165926元（2015年8月15日至9月14日租金，逾期4天）；2015年10月29日支付165926元（2015年10月15日至11月14日租金，逾期6天）；2015年11月27日支付165926元（2015年11月15日至12月14日租金，逾期4天）；2015年12月29日支付165926元（2015年12月15日至2016年1月14日租金，逾期6天）；2016年1月25日支付165926元（2016年1月15日至2016年2月14日租金，逾期2天）；2016年6月8日支付两笔165926元（2016年2月15日至4月14日两个月的租金，分别逾期106天、77天）；2016年9月2日支付663704元（2016年4月15日至5月14日租金165926元，逾期132天；2016年5月15日至6月14日租金165926元，逾期102天；2016年6月15日至7月14日租金165926元，逾期71天；2016年7月15日至8月14日租金165926元，逾期41天）。上述支付租金的时间，黄修涵总共逾期支付的天数为551天。丽港公司另持《丽港大酒店停车场管理条例》、《管理费及其公摊》等证据要求黄修涵支付管理费、公摊等。一审法院认为，丽港公司与黄修涵于2008年10月27日签订的《租赁合同书》，经生效判决确认，不违反法律强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄修涵逾期支付租金，已经构成违约。根据《租赁合同书》的约定，每逾期支付租金一日所应支付的逾期付款违约金为3000元，黄修涵抗辩称违约金数额畸高，应予以调整。一审法院认为，每日3000元的违约金与每日约5530元的租金相比明显偏高，丽港公司未提交证据证明存在租金的相应损失，黄修涵在庭审前亦已缴清所有租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院根据黄修涵的请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按24%的年利率标准计付未付租金的违约金，即165926元×24%/年÷365天/年×551天=60115.22元。丰成公司则应按照《租赁合同书》担保条款的约定，对上述违约金承担连带保证责任。丽港公司诉请主张黄修涵仍有2016年6月份、7月份16592元的租金未付。一审法院认为，本案租赁合同约定的租期自2008年6月27日起算，但福州市中级人民法院（2010）榕民终字第1038号判决认定实际开始租赁时间系对约定开始租赁的时间的变更。因此，对于约定的递增租金的时间也应当以实际开始承租时间为准予以相应调整。因此，丽港公司该部分诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于管理费（保安工资）及公摊杂项费180653元，丽港公司提交的《丽港大酒店车场管理条例》并非与黄修涵本人签订，对黄修涵本人不具有约束力。丽港公司仅提交其自行制作的《管理费及其公摊》，而没有相关已垫付公摊费用的凭证等证据以及公摊计算依据。因此，丽港公司该部分诉请依据不足，不予支持。一审法院判决：一、黄修涵于判决生效之日起十日内支付丽港公司违约金60115.22元；二、丰成公司对黄修涵支付丽港公司上述违约金承担连带责任。案件受理费11145元、保全费5000元，由黄修涵、丰成公司负担5000元、保全费2500元，其余由丽港公司负担。二审中，丽港公司向本院提交以下新的证据：1、关于管理费（保安工资）及公摊杂项费的收款收据及相应转账凭证；2、（2012）鼓民初字第1030号、（2013）榕民终字第2615号、（2013）鼓民初字第4600号、（2014）鼓民初字第3645号民事判决书；3、（2016）闽0102民初2164号应诉通知书及民事起诉状；4、2013年5月28日、2013年6月26日、2013年7月26日、2017年1月26日、2017年2月13日丽港公司收取租金转账凭证及收款收据；5、2013年5月至2017年4月工资表（保安）。其中，证据4、5系丽港公司二审庭审后提交。黄修涵、丰成公司质证称，对证据1的真实性、合法性与证明对象均有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但不属新证据，不能证明本案适用约定的违约金计算标准；对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据4、5系二审庭审后提交的证据，属于逾期提交的证据，不属新证据，不予质证。经审查，上诉人提交的证据1中2013年10月30日、2013年11月18日、2013年12月20日、2013年12月22日收款收据与转账凭证可以相互印证，黄修涵、丰成公司虽对证据1中前述证据有异议，但未举证合理说明所支付款项的性质，另黄修涵、丰成公司对证据2的真实性没有异议，证据4、5虽超过举证期限，但与本案事实相关，前述证据均符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以确认并在卷佐证；证据3与本案无关，本院不予采信。黄修涵、丰成公司未提交新证据。根据本案现有证据，本院确认除《租赁合同书》约定的“第2年至第5年每月租金为158025元”应为“第3年至第5年每月租金为158025元”、每月租金的起止时间应为每月16日至次月15日外，一审认定的其他事实正确。另查明，1、黄修涵一审提交的交纳租金的转账凭证付款人均系案外人潘何君，收款人均为案外人吴仁忠。2、黄修涵依据丽港公司出具的《收款收据》通过潘何君于2013年12月5向丽港公司支付32421元（含2013年10月份保安工资4500元，《收款收据》编号“0029534”），于2014年1月9日向丽港公司支付34753元（含保安工资4500元，《收款收据》编号“0029537”），于2014年1月29日向丽港公司支付2012年5月至2013年9月的保安工资35850元（《收款收据》编号“0029532”，总金额75850元，尚欠40000元，其中除2013年6月份保安工资为3850元外，其他均为每月4500元）。3、丽港公司因案涉租赁合同分别于2012年、2013年、2014年向法院诉请黄修涵按合同约定的每日3000元标准支付逾期违约金，丰成公司承担连带责任。黄修涵、丰成公司在诉讼中均未请求人民法院对违约金予以减少，人民法院均按合同约定的违约金标准支持丽港公司诉讼请求。4、2013年5月28日，黄修涵向丽港公司支付2013年5月16日至2013年6月15日租金158025元；自2013年6月16日起，黄修涵按每月165926元标准向丽港公司支付租金；2017年2月13日，黄修涵向丽港公司支付16592元，并备注为“6.15-8.15补房租款”，丽港公司确认该款系黄修涵补交的2016年6月16日至2016年8月15日的租金；2017年1月26日，黄修涵分两笔、每笔174222元，向丽港公司支付2016年8月16日至2016年10月15日两月的租金。本院认为，一、关于一审法院对双方约定的违约金予以调整是否合法问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实过分低于或高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。本案双方当事人约定逾期付款违约金按每日3000元标准计算，因在此前双方的租赁合同纠纷中，黄修涵均未以约定的违约金过高请求人民法院予以减少，故人民法院未予以调整。但在本案中，黄修涵明确抗辩违约金数额过高，并请求予以调整，而丽港公司未提供证据证明因黄修涵违约造成的损失，故黄修涵违约对丽港公司造成的损失实际为租金的孳息损失。在此情况下，一审法院依法予以调整，按24%的年利率标准计付未付租金的违约金符合法律规定，应予维持。上诉人主张该违约金标准属于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应作为认定本案违约金的标准错误，本院不予采纳。二、关于递增租金的时间从何时起算问题。案涉《租赁合同书》约定起租日为2008年6月27日，第1年至第2年每月租金为150500元，第3年至第5年每月租金为158025元，第6年至第8年每月租金为165926元，第9年每月租金为174222元。法院生效判决虽认定双方对开始租赁时间进行了变更，即以黄修涵实际租赁的时间2008年11月16日为起租日，但在合同履行中，双方实际从2013年6月16日起计算第6年租金，且黄修涵已补交2016年6月16日至2016年8月15日租金16592元，即确认从2016年6月16日起算第9年租金，故本院确认双方实际仍以合同约定的时间计算递增租金的起算时间，仅是将“6月27日”变更为“6月16日”。因黄修涵在本案开庭前已向丽港公司补交第9年第6、7月份尚欠的16592元租金，而丽港公司仍诉请黄修涵偿还该欠款，由此产生的诉讼费应由丽港公司承担。三、关于管理费（保安工资）及公摊杂项费问题。案涉《租赁合同书》虽未明确约定管理费（保安工资），但管理费（保安工资）系酒店经营管理中必然发生的支出，丽港酒店亦提供相关工资表佐证该笔费用已实际发生，且丽港公司提供的证据证明黄修涵曾依据丽港公司出具的《收款收据》向丽港公司支付2012年5月至2013年的部分保安工资，其中，除2013年6月外，其他均按每月4500元支付，应视为丽港酒店与黄修涵就保安工资的分摊另行达成合意。故丽港公司请求黄修涵向其支付2013年尚欠的管理费（保安工资）40000元，并继续按每月4500元标准分摊2014年至2016年6月的管理费（保安工资）13500元，总计175000元，合理合法，本院予以支持。丽港公司主张按每月4500元标准，2016年1至6月的管理费（保安工资）为31500元，计算错误，本院予以纠正。关于公摊杂项费，丽港公司未提供已垫付凭证及计算依据，证据不足，一审法院不予支持正确。因案涉《租赁合同书》明确约定，黄修涵因履行该合同对丽港公司产生的所有债务及丽港公司实现债权的所有费用由丰成公司承担连带保证责任，而前述保安工资系黄修涵在履行案涉租赁合同中产生的债务，故丰成公司应依约对黄修涵前述债务向丽港公司承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初2673号民事判决第一、二项；二、被上诉人黄修涵于本判决生效之日十日内支付上诉人福州丽港大酒店有限公司管理费（保安工资）175000元；三、被上诉人福州丰成运输有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回上诉人福州丽港大酒店有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费21479元，由福州丽港大酒店有限公司负担16403元，由黄修涵、福州丰成运输有限公司负担5076元；财产保全费5000元，由黄修涵、福州丰成运输有限公司负担。二审案件受理费20938元，由福州丽港大酒店有限公司负担16111元，由黄修涵、福州丰成运输有限公司负担4827元。本判决为终审判决。审判长　雷晓琴审判员　田始凤审判员　王燕燕二〇一七年六月十六日法官助理　施　炜书记员　钟许珠关注公众号“”