（2017）豫01民终7557号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
孙广慧、河南乾宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙广慧,河南乾宏置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7557号上诉人(原审原告):孙广慧，男，蒙古族，1982年6月2日出生，住内蒙古赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：徐强，河南辰中律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南乾宏置业有限公司，住所地：郑州市中原区长江路与南三环交叉口东南密垌村委会办公楼一层。法定代表人：田海港，总经理。委托诉讼代理人：王春艳，河南陆达律师事务所律师。上诉人孙广慧与上诉人河南乾宏置业有限公司（以下简称乾宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初291号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙广慧及其委托诉讼代理人徐强，上诉人乾宏公司的委托诉讼代理人王春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙广慧不服一审判决，向本院上诉称：1、一审法院对乾宏公司是否完成初始登记这一基本事实前后矛盾。2、一审法院适用法律错误。请求：1、依法变更原审判决第一项为：乾宏公司向孙广慧支付违约金（违约金计算方式：以424936元为基数，按照中国人民银行公布的同类贷款利率为标准计算自2013年7月20日起至2015年5月20日止）。乾宏公司辩称：1、乾宏公司按照合同去房管局办理初始备案登记的时间早于房管部门出具函件的时间。2、孙广慧所在的1号楼因私搭乱建致使房管局对1号楼整栋楼不予办理初始登记，办理初始登记是行政行为，并非乾宏公司过错导致，乾宏公司不应承担责任。3、乾宏公司与孙广慧签订的《房屋买卖合同》第15条明确约定逾期办理初始备案登记不支付违约金。4、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。乾宏公司上诉称：原审判决认定事实错误，判决结果超出了双方当事人的合同范围，违背当事人意思自治原则，应予以撤销。请求二审法院依法撤销原判第一项，维持第二项，驳回孙广慧的诉讼请求。孙广慧答辩称：乾宏公司未完成初始备案登记义务，构成违约；因第三人原因导致的办证延误，乾宏公司亦应承担责任；一审判决结果并未超出当事人意思自治范围。孙广慧向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令乾宏公司支付孙广慧违约金46801.17元；2、诉讼费用由乾宏公司承担。一审法院查明：2011年12月1日，孙广慧与乾宏公司签订商品房买卖合同，孙广慧购买乾宏公司开发的位于中原区航海西××、××东××号房房屋××套，房款金额424936元，合同约定乾宏公司应在商品房交付使用后360日内到产权登记机关办理房屋初始备案登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。孙广慧按合同约定支付了全部购房款。2012年7月24日乾宏公司将涉案房屋交付孙广慧。2014年8月28日，郑州市房屋交易和登记中心向乾宏公司出具《关于乾宏领袖花园1号楼和8号楼暂时不能办证问题的函》，显示该中心以1号楼和8号楼存在私搭乱建情况为由不予办理房屋初始登记。要求乾宏公司将该两栋楼恢复至符合规划的情形。2015年2月12日乾宏公司为涉案房屋所在商品楼（中原区航海西路29号1号楼）办理房屋所有权初始备案登记手续。2015年5月20日，涉案房屋取得房屋产权证书。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方具有约束力。合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，故该义务系作为出卖人的乾宏公司应履行的义务。本案中，乾宏公司向孙广慧交付房屋的日期为2012年7月24日，故乾宏公司应在2013年7月20日前履行该义务。诉讼中，乾宏公司提交了《关于乾宏领袖花园1号楼和8号楼暂时不能办证问题的函》，该函可以证明乾宏公司向房屋登记部门提交了涉案房屋初始登记资料，但因1号楼、8号楼存在私搭乱建现象导致初始登记未成功，因此，应以房屋登记部门出具该函的时间（2014年8月28日）作为乾宏公司履行义务的时间，据此，乾宏公司逾期履行合同义务403天，故其行为构成违约，应承担相应违约责任。对于孙广慧要求乾宏公司支付2014年8月28日之后的违约金，本院不予支持。针对乾宏公司违约责任承担方式，双方并未约定孙广慧选择不退房时的违约责任，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算孙广慧损失数额，孙广慧所主张的按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准不高于该条所规定的标准，故对孙广慧主张以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算损失的主张法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南乾宏置业有限公司自本判决生效之日起十日内向孙广慧支付违约金（违约金计算方式:以424936元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算403天）。二、驳回孙广慧过高部分诉讼请求。如果乾宏公司未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取485元，由河南乾宏置业有限公司负担。二审中，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：涉案商品房买卖合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。孙广慧依约支付房款，乾宏公司未依约履行房屋初始备案登记义务。其行为已构成违约，依法应承担违约责任。由于双方在商品房买卖合同中对孙广慧不选择退房时乾宏公司应承担的违约责任没有约定，因此一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金并无不当。根据《关于乾宏领袖花园1号楼和8号楼暂时不能办证问题的函》可以证明乾宏公司向房屋登记部门提交了涉案房屋初始登记资料，但因1号楼、8号楼存在私搭乱建现象导致初始登记未成功，因此，以房屋登记部门出具该函的时间（2014年8月28日）作为乾宏公司履行义务的时间适当。综上，乾宏公司、孙广慧上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费556元，由河南乾宏置业有限公司负担278元，孙广慧负担278元。本判决为终审判决。审判长 王 怡审判员 马常有审判员 赵晓涵二〇一七年六月十六日书记员 唐珍珠 来源：百度搜索“”