（2017）豫1002民初639号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张明现与马红艳、周献涛买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
许昌市魏都区人民法院
所属地区
许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张明现,马红艳,周献涛
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1002民初639号原告：张明现，男，汉族，1969年2月22日出生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：李晓魁，河南卓通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，河南卓通律师事务所律师。被告：马红艳，女，汉族，1977年2月27日出生，住河南省许昌县。被告：周献涛，男，1974年11月24日出生，住许昌县。原告张明现与被告马红艳、周献涛买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明现的委托诉讼代理人李晓魁到庭参加诉讼。被告马红艳、周献涛经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明现向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告于2015年2月6日同被告所签房屋买卖合同并返还原告支付的购房款311600元；2、判令被告向原告支付违约金147852.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月15日，被告马红艳通过被告周献涛与原告张明现签订购房定金协议，后于2015年2月6日被告马红艳又通过委托代理人袁红强与原告张明现签订房屋买卖协议并办理了公证，两份协议均约定被告马红艳将位于许昌市魏文路瑞贝卡新天下小区8幢东1单元2层东号按揭房屋以27万元转让给原告，原告支付购房款后，被告将购房的一切手续交付给原告，协议还约定该按揭房屋的剩余贷款由原告以被告马红艳的名义按房屋按揭抵押贷款合同的约定履行还款义务。后因被告阻止原告占有房屋，原告向魏都区人民法院提起诉讼，在诉讼中被告因其他民事案件的执行，将双方约定的房屋强制执行并办理了过户，故原被告所签房屋买卖合同无法履行，原告请求解除。现为维护原告之合法权益，特诉至贵院。被告马红艳、周献涛未到庭答辩。原告张明现围绕诉讼请求提供了如下证据：第一组，张明现身份证、马红艳身份证。该组证据证明原、被告主体身份适格；第二组，购房定金协议书一份，公证书两份（（2015）许天正民字第166号、168号）、收到条一份、存折一份、存款凭单三份、购房发票一份、邮政储蓄银行借款合同及借据各一份、瑞贝卡新天下物业交房资料文书一份。该组证据证明：1、被告自愿将其所有的瑞贝卡新天下6号楼东单元2楼东户的房屋一台卖给原告张明现，原、被告双方签订的房屋买卖协议书系双方真实意思的表示，为合法真实有效的协议；2、原告已按照双方签订的协议书的内容将购房款支付给被告马红艳，并按照协议书的内容向银行偿还房屋贷款；第三组，民事裁定书一份。该组证据证明，由于被告马红艳个人原因导致双方签订之房屋买卖合同无法继续履行，合同应当依法解除，马红艳应当退还原告张明现已支付的购房款项，并承担违约责任。被告马红艳，周献涛未到庭进行质证。本院认为原告提供的证据客观、真实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月25日，被告周献涛以被告马红艳的名义与原告张明现签订《购房定金协议》。协议约定原告购买被告马红艳位于许昌市瑞贝卡新天下8号楼东单元2楼东户（户主：马红艳）的房产，房产转让价款为270000元，此房价包括原房主所付的首付及各项杂费约280000元。协议签订后，原告支付购房定金60000元，2015年1月26日前原告将余款90000元支付给被告，余款120000元于2015年2月24日前付清给被告。2015年2月6日，被告马红艳作为甲方，原告张明现作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：一、甲方将现有按揭住房（位于许昌市瑞贝卡新天下8号楼东单元2楼东户）转让给乙方，该房已交付使用，未办理产权证。购买时的总价值739261元，甲方按揭贷款490000元，贷款期限20年。二、甲方支付被告270000元后视为该房已交付，该房的权利义务由甲方承担，乙方将该房的《购房合同》、购房所有收款收据及银行卡等一切手续交给甲方。三、剩余贷款由甲方以乙方名义按照甲方与邮政银行签订的房屋按揭抵押贷款合同履行还款义务。四、待乙方按贷款合同约定支付贷款后，乙方若需要过户，甲方应积极配合过户到乙方名下，费用由乙方承担。任何一方不得违约，否则应支付房屋总价值的20%的违约金。被告马红艳的委托代理人袁红强及原告分别在该协议上签名。同日，该份协议由许昌市天平公证处予以公证，并出具公证书。协议签订后，原告张明现按照协议约定将首付款项270000元交付被告周献涛，被告周献涛向原告张明现出具收条一份，其内容为：“收条今收到张明现购房款270000元。收款人：周献涛2015年2月6日”。后原告张明现按照协议约定以被告马红艳名义履行该房屋抵押贷款的还款义务，共计还款41600元。后该房屋因被告马红艳的其他债务纠纷，被法院强制执行并办理了过户手续，导致被告无法向原告交付房屋，原告于2017年1月16日诉至本院。本院认为，当事人应当按照合同履行自己的义务。原告张明现与被告马红艳签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且经过公证处予以公证，该份协议合法、有效。原告张明现按照协议约定履行了付款义务，被告马红艳应当按照协议约定履行向原告交付房屋并协助原告办理房屋过户手续的义务。但该房屋因被告马红艳的其他债务纠纷被法院强制执行并办理了过户手续，原、被告之间的合同目的已无法实现。故原告张明现要求解除原告张明现于2015年2月6日同被告马红艳签订的《房屋买卖协议》的请求合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告马红艳返还购房款270000元及以被告马红艳名义偿还该房屋抵押贷款41600元的请求合法，本院予以支持。关于违约金问题，双方虽约定违约金为房屋总价值的20%，但约定过高，被告马红艳应以原告已支付房款为本金，以同期银行贷款利率为基础，参照逾期罚息利率的标准向原告支付违约金。原告张明现关于违约金的其它过高请求，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告周献涛承担本案民事责任的请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告张明现于2015年2月6日同被告马红艳签订的《房屋买卖协议》；二、被告马红艳于判决生效后五日内返还原告支付的购房款311600元及违约金（自2015年2月6日起至实际还款之日止，按照年利率6.175%计算）；三、驳回原告张明现的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8143元，由被告马红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 王 文人民陪审员 李献甫人民陪审员 郭 丽二〇一七年六月十六日书 记 员 白润桐 百度搜索“”