（2017）豫0103民初5876号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-17
案件名称
杨菊与河南万菱商贸有限公司、河南万菱物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨菊,河南万菱商贸有限公司,河南万菱物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初5876号原告：杨菊，女，1978年3月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：金鑫，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍光彦，河南瀛豫律师事务所律师。被告：河南万菱商贸有限公司，住所地:郑州二七区苑陵街16号12层C08-C09号。法定代表人：胡宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。被告：河南万菱物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区苑陵街16号C01、C03、C05、C07室。法定代表人：谈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：简涛，河南文丰律师事务所律师。原告杨菊与被告河南万菱商贸有限公司（以下简称“万菱商贸公司”）、河南万菱物业管理有限公司（以下简称“万菱物业公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨菊的委托诉讼代理人金鑫、霍光彦，被告万菱商贸公司的委托诉讼代理人李前进、姬烨，被告万菱物业公司的委托诉讼代理人纪云丽、简涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还商铺号为-1234的商铺；2、判令被告向原告支付因迟延返还商铺给原告造成的租金收益损失并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，其中2015年12月20日起至2017年5月31日止租金收益损失按月租金1672元计算，2017年6月1日起至实际返还商铺之日止租金收益损失按月租金2260元计算；3、判令被告向原告支付律师费1300元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告万菱商贸公司于2012年签订了《万菱商城二期商铺托管经营协议书》一份，该协议书约定：原告将自己所有的位于万博商城二期的商铺（商铺号为-1234）交由被告万菱商贸公司托管经营，合同有效期从房产实际交付之日起，为期三年，约定的托管收益费用为20074元/年；合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于原告，双方应在期限届满后3日内办理完毕交接事宜；任何一方不履行合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人的责任、处理争议的费用、律师费用等）。然而期限届满后，被告万菱商贸公司却违反合同约定拒不向原告返还该商铺，并与被告万菱物业公司恶意串通，共同侵占原告商铺。原告曾多次采用上门讨要、委托律师发函等方式要求返还，但截至到原告起诉之日，二被告仍然拒绝向原告返还商铺，给原告造成了巨大的经济损失。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告万菱商贸公司辩称：1、万菱商贸公司已于2016年7月31日将商铺无异议交接给原告，万菱商贸公司没有再管理托管涉案商铺，原告要求返还没有依据。根据原告与万菱商贸公司签订的《万菱商城二期商铺托管经营协议书》约定，托管期满后，如不选择续订合同，由万菱商贸公司将房产按照届时现状交还，原告应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。托管期限届满前，因原告未就涉案商铺作出新的安排，万菱商贸公司已按协议约定与原告无异议交接完毕，且万菱商贸公司已经不再管理涉案商铺，故原告要求被告返还毫无事实根据。2、2015年12月20日至2016年7月31日的托管收益已足额支付。2013年8月1日，河南金智置业有限公司将涉案商铺交付给万菱商贸公司，按照托管协议约定，托管期限为实际交付之日起三年。万菱商贸公司已按约定足额支付了三年的托管收益，原告也出具了收据。故原告再要求支付2015年12月20日至2016年8月20日期间的租金收益及利息属于重复计算收取，没有合同依据。3、2016年7月31日后，万菱商贸公司已将商铺无异议交接给原告，无需再付任何托管收益。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告万菱物业公司辩称：1、诉争商铺是产权式商铺，物理形态上与其他业主商铺没有实体墙进行分割，并非独立封闭的空间，客观上无法分割返还。2、原告行使其专有部分的权利，不得损害其他业主的合法权益，如返还涉案商铺，则损害其他绝大多数业主及租户的利益，影响商场的整体运营。2016年8月1日托管到期后，万菱物业公司接手万博商城二期的运营管理，基于采取的交接方式是现状交接，同时根据《万博商城二期商业经营管理公约》的约定，为了全体业主的利益，仍采取整体经营的模式，且业主同意由继任的管理公司即万菱物业公司统一管理。《物权法》规定，共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。万菱物业公司已与万博商城二期3723户商铺中的3400户业主签订了《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》，签约比例达到91%以上，无论面积还是业主数额均已过半。在此情况下，任一业主要求返还商铺，不仅违反《万博商城二期商业经营管理公约》的约定，也违反法律的规定，且返还商铺也必然影响商场整体功能的发挥，损害原告及其他业主的共同利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展。因此，不应支持原告关于返还商铺的诉求。3、万菱物业公司没有向原告支付涉案商铺租金的义务，对已代收的租金在扣除管理服务费后可以随时向原告支付。2016年8月1日之前，诉争商铺由万菱商贸公司托管经营，万菱物业公司没有支付租金的义务。2016年8月1日之后，万菱物业公司代收的租金在扣取原告应承担的管理服务费后可随时支付。原告与万菱商贸公司的托管到期后，由万菱物业公司接手商场运营管理。经营模式由原来的托管经营变更为由万菱物业公司提供统一招商、规划、物业服务等经营管理服务，收取管理服务费，不再有租金保底。万菱物业公司多次通知原告领取租金，但原告拒不领取。对于该部分代收的租金，在扣除原告应承担的管理服务费后万菱物业公司可以随时向原告支付。综上，原告诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据被告与商铺实际租户签订的《万博商城二期经营管理服务协议》、大河网2014年7月28日新闻一条、搜狐网郑州楼市文章一篇不符合证据的关联性要求，本院不予确认；2、原告提交的证据律师函2份内容中能够与本案其它证据相印证的部分本院予以确认；3、被告万菱商贸公司提交的证据《万博商城二期业主收房确认书》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；4、被告万菱商贸公司提交的证据河南博正律师事务所律师函、托管到期通知函及无异议交接通知函、邮寄单页、流转记录查询页及微信号内容的截图能够与本案其它证据相印证，本院予以确认；5、被告万菱商贸公司提交的证据托管租金收据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；6、被告万菱物业公司提交的证据签约统计表与本案无直接的关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2011年12月12日，原告杨菊（××）与河南金智置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买了位于二七区××、××商城××房，用途为商业服务。合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日前。合同附件四第十一、1约定：鉴于托管协议的存在，××全权委托托管人万菱商贸公司代为办理房屋交接的手续，签署文书，出卖人基于本条款向受托人办理交房，无需××再行出具委托书，该条委托不可撤销。后原告办理了该商铺的房屋所有权证书，登记坐落位置为：二七区××-1234号。合同签订后，原告（乙方）与被告万菱商贸公司（甲方）及河南金智置业有限公司（丙方）签订《万博商城二期商铺托管经营协议书》，约定的主要内容为：乙方将合法拥有完整处分权的万博商城二期商铺号为-1234商业用房交由甲方全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。甲方同意接受乙方的委托，丙方为甲方向乙方支付托管收益承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。合同有效期起始日从房产实际交付之日（自交房起首30日为免租装修期）起，为期三年。在托管期内甲方按20074元/年向乙方支付托管收益，每半年结算一次，分别在正式交房第一、二、三年上半年和下半年结束后7天内，每次支付金额为10037元。前3年托管期满后，双方协商是否续定合同，如乙方不选择续定合同，由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。交接完毕后可由乙方自主经营或出租，但乙方须严格遵守《万博商城二期经营管理公约》及万菱商贸公司的统一招商，统一经营管理及国家相关法律法规。甲、乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕。之后，河南金智置业有限公司向被告万菱商贸公司发出《万博商城二期业主收房确认书》，声明移交物业的托管日期从2013年6月30日正式交付使用日期顺延一个月的装修期即2013年8月1日起计算，被告万菱商贸公司依托管经营协议向原告支付了三年托管期间的收益。2016年6月10日，河南博正律师事务所作出律师函并向被告发送，主要内容为：本所接受委托的70名业主分别与被告签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》将于2016年7月31日到期，被告已于2016年5月5日通过河南万菱物业管理有限公司向每一位业主发出《万博商城商铺托管到期通知函》确认了这一事项。托管协议到期后，在以上业主未与被告签订新的托管协议之前，双方不再有托管经营及其它任何法律关系。如以上业主最终未与被告达成新的托管协议及其它任何协议，被告应及时将业主交由托管经营的商铺交还业主，并保证所交商铺与业主交付托管时同样无权利瑕疵。通知函后附70名业主名单。2016年7月16日，被告万菱商贸公司向原告发出《万博商城二期商铺托管到期通知函》，通知函主要内容为通知业主收到通知函后本人持相关证件（身份证、房产证原件及复印件）于2016年7月19日至2016年7月24日到万博商城二期13层13005-1室洽谈办理商铺交接相关手续，如未能在协议期限届满前3日内前来，根据协议约定将视为无异议交接完毕。2016年8月15日，被告万菱商贸公司再次向原告发出通知函，告知原告商铺已无争议交接完毕。2016年7月22日和8月2日，河南瀛豫律师事务所向被告万菱商贸公司分别发出两份律师函，对被告万菱商贸公司发出的函件主要内容为：被告万菱商贸公司应当按托管协议约定在托管期限届满后将受托商铺无条件交付给委托人，但经委托人多次与被告交涉，被告万菱商贸公司却拒绝交付。部分委托人于2016年6月10日、6月29日分别委托河南博正律师事务所和河南天坤律师事务所向被告万菱商贸公司发出律师函要求交付商铺，但被告却置之不理。在被告万菱商贸公司发出通知要求委托人办理商铺交接事宜后，委托人前往却发现被告万菱商贸公司强迫委托人签署第三方相关文件，否则就拒绝交付商铺。被告万菱商贸公司的上述行为违反托管协议的约定，应当承担违约责任。同时通知被告在收到该律师函后向委托人交还符合约定条件的商铺。函件后附委托人名单。后因原、被告双方就本案商铺交还问题发生争议，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，陈坚龙（乙方）与管理方万菱物业公司（丙方）签订《万博商城商铺租赁及商业管理协议书》，约定甲方拥有郑州市二七区福寿街16号万博商城商铺号为-1234商业用房使用权，该协议期限内的租金及相关费用按该商铺套内建筑面积计算；租赁期限自2017年6月1日至2020年7月31日。协议没有甲方签署。后陈坚龙又单方签署了一份《万博商城商铺租赁备忘录》主要内容为：甲方拥有万博商城商铺号为-1234商业用房，该铺位首年月租金为2260元。租赁期从2017年6月1日至2020年7月31日。又查明，为本案诉讼，原告与河南瀛豫律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支出代理费1300元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告杨菊在购买涉案商铺后，与被告万菱商贸公司及河南金智置业有限公司签订了《万博商城二期商铺托管经营协议书》，该经营协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。各方应当按照上述协议履行各自的义务。根据协议约定，商铺委托经营的期限应自2016年7月31日届满，被告万菱商贸公司应在期满后的三日内返还，故原告要求返还涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告万菱商贸公司辩称，已于2016年7月31日将商铺无异议交接于原告，其理由为委托经营协议中关于“本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕”的约定。该条款系被告万菱商贸公司单方制作的格式条款，其中关于3日内未办理交接就视为无异议交接的约定，排除了原告在合同期满后与被告万菱商贸公司自由协商达成新的协议或不再委托其经营的权利，属无效约定。因此被告万菱商贸公司的此项辩称理由不成立，本院不予支持。关于原告主张被告万菱商贸公司支付的租金收益损失及利息问题。根据原告与被告万菱商贸公司及河南金智置业有限公司签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》的约定，计租期限应自2013年8月1日至2016年7月31日止，2016年7月31日之前的收益被告万菱商贸公司已支付给原告，故原告要求支付的租金收益损失应自2016年8月1日开始起算。原告主张自2016年8月1日起至2017年5月31日止以《万博商城二期商铺托管经营协议书》中约定的每年20074元托管收益为计算租金收益标准，2017年6月1日起至实际返还商铺之日止以《万博商城商铺租赁备忘录》中显示的首年月租金2260元为标准计算租金收益损失，不违反法律规定，本院予以支持。被告万菱商贸公司关于2016年7月31日之前托管收益已足额支付的辩称理由，本院予以采纳，其他辩称理由不予采纳。原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付的律师费问题。因托管经营协议对律师费由违约方承担有明确约定，本案被告万菱商贸公司未按约定及时交还商铺，构成违约，故原告要求被告万菱商贸公司支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告万菱物业公司在本案中是否承担责任的问题。因被告万菱物业公司与原告之间并不存在合同关系，原告亦不能提交有效证据证明被告万菱物业公司与被告万菱商贸公司为关联公司。根据合同的相对性原则，原告主张被告万菱物业公司承担责任的依据不足，故被告万菱物业公司在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南万菱商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨菊返还位于二七区福寿街16号-1层-1234商铺；二、被告河南万菱商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨菊支付按每年20074元为标准计算的，自2016年8月1日起至2017年5月31日止的租金收益，按每月2260元为标准计算的，自2017年6月1日起至实际返还商铺之日止的租金收益，并支付律师费1300元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费600元，由原告负担300元，被告河南万菱商贸有限公司负担300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 赵惠红代理审判员 段雪培人民陪审员 阴彦平二〇一七年六月十六日书 记 员 李 ? 关注微信公众号“”