（2017）苏07民终536号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
张娣与连云港云升置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港云升置业发展有限公司,张娣
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终536号上诉人（原审被告）：连云港云升置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金陵路博物馆南侧。法定代表人：徐大存，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪善发，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张娣上诉人连云港云升置业发展有限公司（以下简称云升公司）因与被上诉人张娣商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初5743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人云升公司的委托诉讼代理人倪善发、被上诉人张娣的委托诉讼代理人徐世才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人云升公司上诉请求：依法改判上诉人少承担1万元的违约金。事实和理由：一审判决不符合法律规定和客观情况。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第9条约定的违约金计算过高，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律规定若干问题的解释》第16条的规定，约定的违约金过分高于其损失的违约方可以请求法院酌情予以调整。违约金高于损失的30%应当认定为过高。本案中，已经过分高于被上诉人已付房款的30%，一审判决过分地高于其损失，上诉人已经按照法律规定请求一审法院予以调整，但一审法院仍然按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》机械地计算违约金，显然不当。此外，上诉人无力承担如此高昂的违约金，将会对上诉人造成致命地打击。届时上诉人将无法为包括被上诉人在内的广大业主提供工程验收、电力改造、消防验收即工程上的收尾工作，被上诉人在短期内将无法取得涉案房屋，相信这也不是所有人愿意看到的结果。故请求二审法院在考虑实际情况的基础上，依法对违约金予以调整，以保证上诉人的正常运转，尽快完成合同的其他约定。被上诉人张娣辩称，一审判决认定上诉人逾期交付房产并承担违约金，事实清楚，证据确实充分。一审判决认为业主同时主张上诉人逾期交付产权证的违约金系重复计算，无事实和法律依据。上诉人应当无条件给付逾期交付产权的违约金，在此答辩人保留相关权利。上诉人应当对上诉期间以后的违约继续承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张娣向一审法院起诉请求：1、判令云升公司给付张娣逾期交房、逾期交产权证违约金2631140.10元（计算至2016年6月30日）；2、本案律师费及一切诉讼费用由云升公司承担。一审法院认定事实：2012年9月23日、2012年11月12日，张娣与云升公司共签订了商品房买卖合同9份，由张娣购买云升公司开发的位于赣榆区新城区金陵路东侧、时代东路北侧云昇广场东南商业街区134、314-321铺的商业营业用房9套，建筑面积共计为1089.35平方米，房屋价款共计为6339521元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第九条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，张娣按约交纳了购房款，截止2016年6月30日止，涉案房屋仍未能交付。2013年4月8日，张娣作为乙方与作为甲方的云升公司签订补充协议，协议内容如下“乙方购买云昇广场第东南商业街134、320、321、314、315、316、317、318、319铺室，共计陆佰叁拾叁万玖仟伍佰贰拾壹元（6339521元整），已支付首付款叁佰叁拾肆万玖仟伍佰贰拾壹元（3349521元整），剩余房款贰佰玖拾玖万元（2990000元整）由于贷款原因不能办理。乙方承诺于2013年6月20日前将余款全部付清，如逾期未付清全款，甲方有权处理乙方所购买的所有商铺，已支付房款不予退还。甲方承诺给予乙方：一、自2013年6月20日起补贴乙方一年利息，计息标准为年利率8%（按剩余房款金额计算），共计补贴乙方贰拾肆万元（240000元整），从剩余房款中扣除。二、甲方承诺以上九套商铺所有产权证书（全套）在2014年4月30日以前必须办理齐全给予乙方。如果不能交付，自交付期限每延期一个月甲方必须补贴乙方叁万元（30000元）经济损失。本协议作为合同附件具有同等法律效应，一式贰份”。一审法院认为，张娣与云升公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系合法有效。双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。张娣已按照合同约定付清购房款，云升公司应按合同约定，于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张娣使用。而涉案房屋至今未能交付张娣，故云升公司已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。云升公司应当自2014年7月1日起至2016年6月30日止，按日向张娣支付已交房价款万分之四的违约金1851140.1（6339521×730×0.0004）元。根据双方的补充协议，云升公司应当在2014年4月30日以前，将张娣购买的九套商品房的产权证书交付给张娣，但云升公司至2016年6月30日未将房屋权属证书交付给张娣，构成违约，应当按照补充协议约定承担相应的违约责任。云升公司应当自2014年5月1日起至2016年6月30日，按月向张娣支付30000元的违约金，共计780000（30000×26）元。张娣主张的律师费用，没有法律依据，一审法院依法不予支持。云升公司辩称张娣计算违约金过高，因张娣依合同约定计算违约金数额，且该约定并不违反法律法规的规定，故对云升公司的该辩解理由，一审法院不予采信。云升公司辩称其逾期交房是因为政策及行政原因，属于不可抗力，因云升公司未提交证据予以证实，因此云升公司的该辩解理由没有事实依据，一审法院不予采信。综上所述，对张娣诉讼请求中的合理部分一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决：一、云升公司于判决生效之日起十日内支付张娣逾期交房违约金1851140.1元、逾期交付产权证书违约金780000元，共计2631140.1元；二、驳回张娣的其他诉讼请求。一审案件受理费27850元，减半收取13925元，由云升公司承担。二审诉讼期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案在二审期间的争议焦点为：一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，上诉人请求调减违约金1万元能否成立。本院认为，上诉人云升置业公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。云升置业公司上诉称该合同对其要求过于苛刻没有事实和法律依据，本院不予采信。关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，上诉人请求调减违约金1万元能否成立的问题，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，由于上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付涉案商品房构成违约，且涉案商品房系商业营业用房，上诉人长期不交付涉案商品房客观上给被上诉人造成损失过大，在此情况下，上诉人也未能提供充分证据证实合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失，所以一审法院依据合同约定的违约金计算标准判决上诉人承担逾期交房违约金并无不当。云升置业公司以一审判决的违约金过分高于被上诉人已付房款的30%为由，上诉主张一审判决的违约金过高并请求调减违约金1万元，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，云升置业公司的上诉请求和理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连云港云升置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 晨审 判 员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一七年六月十六日书 记 员 孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：