（2017）辽01民终5889号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司与被上诉人李潇、张强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司,李潇,张强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5889号上诉人（原审被告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区浑���中路12-1号1门。法定代表人：张明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王琦，女，汉族，1986年3月1日出生。委托诉讼代理人：董雪，女，汉族，1988年2月16日出生。被上诉人（原审原告）：李潇，女，汉族，1983年7月19日出生，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：张强，男，汉族，1979年9月28日出生，住沈阳市新城子区。委托诉讼代理人：李潇（张强妻子），女，汉族，1983年7月19日出生。上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称金地物业）因与被上诉人李潇、张强物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初11753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金地物业上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第二项判决内容，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由李潇、张强承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、认定事实不清。1.一审判决认定“车库门前有垃圾堆放，李潇、张强无法正常使用车库”存在错误。装修垃圾堆放位置在车库通道入口处，不是堆放在车库门前，与车库门前的距离很远，不影响车辆出入车库门。且该车库通道一直没有投入使用，垃圾堆放位置不妨碍正常使用车库停放车辆及出行。2.一审判决认定“因我公司怠于履行该义务，使李潇、张强无法使用车库”，应返还地下车位管理费存在错误。我公司按照《前期物业服务合同》及《车位服务协议》的约定，积极履行了维护、管理义务，车库处于可以正常使用的状态。《电话通知记录表》表明我公司已电话告知业主应文明装修，��装修垃圾堆放到指定地点。另外，我公司发现装修垃圾随意堆放在车库通道后，及时清理出一条通道同时向业主发放了《关于安全文明装修的温馨提示》，我公司作为代为联系人对装修户进行了监督。故我公司不存在怠于履行义务的违约行为，返还地下车库管理费没有事实依据。3.一审判决认定的车库损失赔偿责任及赔偿数额无事实依据。装修垃圾的堆放不影响车库正常使用，我公司的行为没有造成车库不能使用的实际损失，不存在承担赔偿责任的因果关系。另，根据《车位承租协议》约定，车库承租期限为20年，总租金34万元，承租期满后，承租人享有无期限的车位使用权，一审判决赔偿数额计算方法错误。民事赔偿根据“损失多少，赔偿多少”的原则，既要填平受害人损失，又不能使其由此获利。一审判决认定车库损失1.7万元没有事实依据，判决结果不公平。二、证据不足。李潇、张强主张退还地下车库管理费及不能使用车库的损失，提出的证据只能说明我公司在某个时间点上没有及时清运垃圾，属于我公司的服务存在瑕疵，不属于违约行为，李潇、张强不能以此主张退还车库管理费。同时，不能证明2016年2月至2017年2月这个时间段车库无法使用，也不能证明因车库无法使用发生了实际损失。另，我公司一审后发现新证据，能够证明装修垃圾堆放位置对于车库使用没有造成实质性影响，我公司不应退还李潇、张强车库管理费，不应承担赔偿责任。李潇、张强辩称，金地物业上诉主张对事实有误导，要求维持原判。李潇、张强向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令金地物业赔偿李潇、张强财产损失9600元；2.要求金地物业立即将车库门前垃圾清理；3.退还地下车库管理费1200元及不能使用车库损失10,880元（暂计算至起诉之日，要求给付至垃圾清除之日）；4.金地物业承担诉讼费用。一审法院认定事实：李潇、张强系沈阳市大东区金地铂悦G20号楼213室业主，该小区由金地物业实施物业服务。李潇、张强于2015年8月8日办理入住，并缴纳了物业费及垃圾清运费等时关费用。2015年9月17日，李潇、张强与沈阳荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀公司）签订金地铂悦园地下停车库租赁协议书，李潇、张强承租金地铂悦KF02车库，承租期限自交付使用之日起20年，车库总租金34万元。协议签订后，李潇、张强向荣耀公司交纳车库租金34万元。2015年9月19日，李潇、张强与金地物业签订车位租用协议书，金地物业按年1200元的标准，已向李潇、张强收取了从2015年10月1日至2017年9月30日止的车位管理费。从2016年2月开始，李潇、张强车库门前有垃圾堆放，李潇、张强无法正常���用车库，金地物业至2017年2月将垃圾清除完毕。2016年9月29日，沈阳房兴供暖有限责任公司发布暖气上水通知，通知业主换热站定于2016年10月13日起进行暖气上水试验，家中留人，并张贴在李潇、张强所在小区的公告栏内。2016年10月13日，李潇、张强所在小区暖气上水，李潇、张强家中无人，李潇、张强家地热管爆裂，将房屋冲泡。一审法院认为，李潇、张强系金地铂悦小区业主，由金地物业实施物业管理，李潇、张强与金地物业双方形成物业服务关系。李潇、张强与金地物业签订了车位租用协议书，金地物业按每年1200元的标准收取了车位管理费，故金地物业对李潇、张强车库前的垃圾有清除的义务，因金地物业怠于履行该义务，使李潇、张强从2016年2月至2017年2月无法使用车库，故对李潇、张强要求金地物业返还由其收取的该期间的车位管理费1200元的诉讼请求，一审法院予以支持。因李潇、张强向荣耀公司交纳20年车库租金34万元，因金地物业原因使李潇、张强无法使用车库1年，金地物业亦应赔偿李潇、张强从2016年2月至2017年2月期间无法使用车库的损失17,000元（34万元÷20年），故对李潇、张强要求金地物业赔偿不能使用车库损失17,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对李潇、张强要求金地物业清除垃圾的诉讼请求，因垃圾已清除，已无履行内容，故一审法院不予支持。对李潇、张强要求金地物业赔偿因地热管爆裂造成财产损失的诉讼请求，因暖气上水的发布人为供暖公司，负有通知义务的责任人应为供暖公司而非金地物业，故对李潇、张强的该项请求，一审法院不予支持。李潇、张强可在查明地热管爆裂原因后，另行主张权利。判决：一、金地物业于本判决生效之日起10日内返还李潇、张强车库管理费1200元；二、金地物业于本判决生效之日起10日内赔偿李潇、张强无法使用车库损失17,000元；三、驳回李潇、张强、金地物业其他诉讼请求。案件受理费342元，由金地物业负担。金地物业二审提交证据：证据一：照片五张，主张证明金地物业按照前期物业服务合同约定对垃圾进行了清运，不存在违约行为。证据二：照片三张，主张证明其他业主将车辆停放于涉案车库门前，垃圾堆放位置不影响业主停车，已清理出车辆通行的通道，业主并不使用该通道，证明此侧库门并未投入使用。证据三：《关于安全文明装修的温馨提示》照片12张及电话通知记录，主张证明金地物业不存在怠于履行义务的违约行为，金地物业积极履行车位服务协议约定的义务。李潇、张强对证据一提出是金地物业在一审判决后清运的，从2015年末至2017年初垃圾一直没有清运。对证据二提出金地物业主张的事实错误，停车需要一定空间，垃圾堆放使车辆无法入库，地库门长期封死与本案无关。对证据三提出2016年从未见过该提示，金地物业存在造假，电话记录不能证明金地物业履行了义务，业主本人未接到过电话。李潇、张强二审提交证据：视频光盘，2016年12月7日李潇、张强用手机拍摄的车库垃圾现场情况，金地物业工作人员没有制止其他业主倾倒垃圾，说明车库无法使用。金地物业对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议，主张不能证明车辆不能停进车库，车库可以正常使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为金地物业是否应当返还李潇、张强车库管理费及赔偿无法使用车库损失。首先，从双方二审提交的照片和视频，能够看出李潇、张强所购车库门前靠近停车场出入口一侧堆放了大量的建筑垃圾，从垃圾堆放的位置来看，距离李潇、张强所购车库较近，足以对车辆进出入库造成不利影响，且存在一定的安全隐患，故金地物业上诉主张堆放的建筑垃圾并不影响车库的正常使用，与事实不符，本院不予支持。其次，根据金地物业与张强签订的《车位租用协议书》约定“金地物业应当提供提供车场清洁和停车场设施设备的维护”，故金地物业对堆放的建筑垃圾，应当承担及时清理的义务，以保障车辆正常通行，消除安全隐患。从照片和视频中反映出的垃圾堆放数量和物品种类看，应系建筑或装修过程中产生并经过一定期限堆积出的建筑垃圾，说明金地物业并未尽到及时清理的义务。对于金地物业上诉提出其他业主随意堆放垃圾，已向业主告知应文明装修，将装修垃圾堆放到指定地点��其已尽到对业主的监管义务等主张，因金地物业为涉案园区提供物业服务，负有对公共区域内卫生的及时清理以及对园区秩序的维护督管责任，由于建筑垃圾已经堆放较长时间，金地物业除在二审提交其曾在业主门上张贴《关于安全文明装修的温馨提示》的证据外，并未提供证据证明其曾对堆放的垃圾及时予以清理，并且已采取有效的监管措施避免垃圾的再次倾倒累积。因此，现有证据不能证明金地物业已经尽到了物业服务义务。一审判决认定金地物业怠于履行对垃圾的清除义务，应当向李潇、张强返还已收取的车位管理费，并赔偿李潇、张强无法使用车库的损失，并无不当，应予维持。再次，对于金地物业上诉提出损失赔偿数额的计付问题，因诉争期间影响车库正常使用损害的是李潇、张强按照《车位承租协议》约定享有的20年承租期限内的权益，故��审法院对诉争期间损失赔偿的计付标准并无不当，本院予以维持。此外，金地物业在李潇、张强投诉后并未及时对垃圾进行清理，直至李潇、张强提起本案诉讼后，才在一审诉讼期间将垃圾清理完毕，一审法院认定的赔偿期间亦并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙卓审判员 王虹审判员 单立二〇一七年六月十六日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自