（2017）沪0106民初20713号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海警备区空余房地产管理处与杨永法房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海警备区空余房地产管理处,杨永法
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初20713号原告：上海警备区空余房地产管理处，住所地上海市虹口区。法定代表人：盖国胜，职务书记。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海燕，上海市汇盛律师事务所律师。被告：杨永法，男，1952年5月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：董敏华，上海市沪中律师事务所律师。原告上海警备区空余房地产管理处与被告杨永法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员魏凯独任审判，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李海燕、被告的委托代理人朱燕良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海警备区空余房地产管理处诉称，原、被告于2012年1月1日就上海市静安区新闸路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《军队房地产租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定系争房屋交由被告承租，租赁用途为商业，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，租金每年人民币(以下币种相同)2万元，租金按年支付。2012年2月24日，双方又签订《补充协议》，约定租金为每年25万元。合同到期后，原告通知被告不再续签并催促被告返还上述房屋，被告却一直拖延不搬离。为此，原告提出诉讼请求，要求被告立即腾空并返还系争房屋并支付房屋使用费(自2016年1月1日至实际返还上述房屋日止，按每年25万元标准计算)。被告杨永法辩称，双方的《租赁合同》是2014年底到期，后一直口头商量续签合同但未能续签。被告支付了2015年的租金，原告在2016年4月份发通知要收回房屋，被告即将部分房屋腾退。原告曾于2016年7月3日在系争房屋张贴封条，第一批封了3间，目前仍在营业的拉面店从2016年起就未向被告支付租金。另外，租赁过程中原告曾要求被告对外墙进行修理，被告为此花费十几万，原告曾口头答应在续签合同时将该费用考虑进去，后未兑现。综上，被告同意将房屋交还给原告，但不同意支付房屋使用费。经审理查明，2012年1月1日，上海警备区后勤部生产管理处(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，用途商业，期限自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金2万元，租金按年结算，每年前十日支付；租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；(二)负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；(三)保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；(四)负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续；(五)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。合同的解除(四)因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2012年2月24日，上海警备区后勤部生产管理处(甲方)、被告(乙方)签订《补充合同》，将《租赁合同》年租金更正为25万元。租赁期间，上海警备区后勤部生产管理处(甲方)、被告(乙方)签订《军队房地产租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定，甲方同意乙方将系争房屋转租他人，转租期自2012年1月1日至2015年12月31日。2014年6月，因上海警备区机构调整，系争房屋管理单位变更为由原告。被告向原告支付了2012年至2015年的租金后未再支付租金，亦未与原告办理房屋交接手续。2016年4月8日，原告向被告送达《关于全面停止空余房地产租赁活动的通知》，告知被告，根据中央军委作出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，被告应于6月30日将房屋清理完毕无偿交还原告。另查明，系争房屋未取得房地产权证或者建设工程规划许可证等相关证照。以上事实，有原告提供的《军队房地产租赁合同》、《补充合同》、《关于全面停止空余房地产租赁活动的通知》，业务回单、被告提供的《军队房地产租赁合同补充协议》、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案系争房屋既未依法登记取得房地产证书，又未取得建设工程规划许可证，同时也未能征得主管部门批准而建设，故原告就系争房屋与被告之间签订的《租赁合同》依法应属无效。依照无效合同处理原则，被告作为承租人应当将系争房屋返还原告并支付房屋使用费，房屋使用费可以参照租金标准。据此、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告杨永法应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还原告上海警备区空余房地产管理处；二、被告杨永法于应本判决生效之日起十日内支付原告上海警备区空余房地产管理处房屋使用费(自2016年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止，按照每年25万元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元，减半收取计3,275元(原告已预缴)，由被告杨永法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 魏 凯二〇一七年六月十六日书 记 员 罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 来自