（2017）粤06民终2409号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-04
案件名称
佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司、谭洁仪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司,谭洁仪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2409号上诉人（原审原告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座A区三楼。统一社会信用代码91440605728769664H。法定代表人：孙旭光，系公司总经理。委托诉讼代理人：龚海云，女，汉族，系该公司工作人员。上诉人（原审被告）：谭洁仪，女，汉族，1973年10月28日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）、谭洁仪因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人城市广场公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、本案一、二审诉讼费用由谭洁仪负担。事实与理由：谭洁仪于2016年4月起迟迟不缴纳租金，城市广场公司多次通知要求谭洁仪履行合同义务，但谭洁仪不仅不缴纳租金，反而继续经营使用商铺至同年7月间，仅在2016年7月缴纳了同年4月的部分租金。城市广场公司依合同约定有权采取停电停水及限制谭洁仪货物出入等措施。据城市广场公司了解，谭洁仪未缴纳物业公司已垫付的水电费，应是物业公司锁上了谭洁仪租赁的商铺。故应改判谭洁仪按合同约定的租金及滞纳金全额支付至商铺腾退之日。上诉人谭洁仪上诉请求：撤销一审判决第三项，重新审理改判。事实与理由：谭洁仪作为佛山市形色主意形象设计服务部（以下简称形色主意服务部）股东之一，仅代表形色主意服务部签署涉案合同，本案应以形色主意服务部为主体。城市广场公司欺骗谭洁仪签订阴阳合同，面积与单价与事实严重不符。谭洁仪被骗多交付了租金。应当认定合同无效，判令城市广场公司赔偿谭洁仪多付的租金。谭洁仪一直要求城市广场公司出示消防合格证、物业管理资质证及营业执照等证件，却一直未完全出示，城市广场公司出示的房产证不足以证明涉案商铺的面积与租赁合同相符。法庭未实际量度或由第三方核定属认定有误。城市广场公司一直让谭洁仪在危险隐患的建筑里经营，且环境脏乱差，气味难闻，致使谭洁仪无法正常经营，造成的损失未得到赔偿。城市广场公司于4月份锁上涉案商铺不让谭洁仪正常经营，造成谭洁仪严重的经济损失，谭洁仪已报警，并要求赔偿损失，但法庭未作判决。城市广场公司欺骗谭洁仪于7月份交齐铺租，谭洁仪在不欠租金的情况下提出解除租约，但城市广场公司却以种种理由不办理退场及退还保证金、押金手续，故意扣押谭洁仪商铺里的货物及私人物品，属严重违法违规行为。上诉人城市广场公司向一审法院起诉请求：1.判令谭洁仪立即向城市广场公司支付2016年4月、2016年5月、2016年6月、2016年7月、2016年8月租金计65387元、电费373元、水费18元及滞纳金129279.12元，合计195057.12元（按合同约定以每日3%计至实际履行之日止）；2.判令于2016年8月17日解除双方签订的《城市广场租赁合同》，并判令于2016年8月17日起谭洁仪以每天1117元（合同约定双倍租金标准，16758元/30天×2）的标准支付场地占用费直至谭洁仪将商铺返回给城市广场公司之日；3.判令谭洁仪承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2015年3月17日，城市广场公司与谭洁仪签订《城市广场租赁合同》（以下简称228㎡合同），约定城市广场公司将座落于城市广场B座一层A-3号商铺出租给谭洁仪；商铺的建筑面积为228平方米；租赁期从2015年5月1日起至2020年4月30日；租金为70元/㎡，第二年起每年递增5%；其中2015年5月1日起至2016年4月30日止每月租金15960元、2016年5月1日至2017年4月30日每月租金16758元；谭洁仪在签订本合同时，向城市广场公司交付相当于两个月标准租金租赁保证金，为31920元；谭洁仪于每月十号前缴付当月租金；谭洁仪在租赁期内，不得将租赁保证金抵缴租金；谭洁仪同意与城市广场公司委托的物业管理公司签订《物业管理合同》，并将在经营过程中实际发生的管理费、水电费等相关物管费用直接交付给物业管理公司；租赁期满，谭洁仪必须于期满日前将商铺复原后交回给城市广场公司，若谭洁仪逾期交回商铺，谭洁仪应按月租金金额的双倍支付占用费，直至谭洁仪交回商铺；谭洁仪违反本合同约定，未按时向城市广场公司足额支付租金，每逾期一日，谭洁仪必须支付相应于应付租金百分之三的滞纳金给城市广场公司，谭洁仪拖欠租金超过当月二十号，属谭洁仪违约，视为谭洁仪提前解约，由谭洁仪承担违约责任；当谭洁仪有违约行为，应承担违约责任时，城市广场公司有权即时采取停电停水及限制谭洁仪货物出入等措施，有权单方面提前终止本合同，谭洁仪所缴纳的租金保证金不予退还，同时城市广场公司有权向谭洁仪追偿一切欠费和要求谭洁仪赔偿一切损失（包括经济、名誉损失等），谭洁仪必须在城市广场公司规定限期内无条件将商铺复原交回城市广场公司，否则视为谭洁仪同意城市广场公司将商铺内留置物品作为杂物处理，同时城市广场公司有权采取任何措施进驻商铺，且无须承担任何责任，一切责任由谭洁仪承担；等等。谭洁仪另持双方签订的《城市广场租赁合同》（以下简称180㎡合同），约定城市广场公司将座落于城市广场B座一层A-3号商铺出租给谭洁仪；商铺的面积为180平方米；月租金40元/㎡，每月租金7200元；谭洁仪在签订本合同时，向城市广场公司交付相当于两个月标准租金租赁保证金，为14400元；等等。形色主意服务部是谭洁仪开办个体工商户，成立日期为2015年8月6日，登记经营场所为涉讼商铺。谭洁仪向城市广场公司支付保证金31920元。谭洁仪按每月15960元向城市广场公司支付截止至2016年3月租金。后，城市广场公司将涉讼商铺上锁。2016年7月5日，城市广场公司出具收据，确认收取谭洁仪支付2016年4月部分租金4282元。2016年8月17日，城市广场公司提起诉讼。一审法院认为，谭洁仪以自己名义与城市广场公司签订租赁合同，合同相对方为谭洁仪，相应的合同权利义务由谭洁仪享有承担，至于谭洁仪将场地交付他人使用，为谭洁仪与实际使用人之间的关系，谭洁仪辩称主体不适格的主张一审法院不予采纳。虽城市广场公司另持有180㎡合同，但保证金、各月租金支付均是按照228㎡合同约定金额，可见双方实际履行的是228㎡合同；无论涉讼商铺建筑面积、实用面积如何，双方合意是以每月租金15960元、年递增5%的对价使用A-3号商铺，谭洁仪认为按每月租金7200元计算租金的主张一审法院不予采纳。城市广场公司、谭洁仪签订的《城市广场租赁合同》（228㎡合同）是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法律的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。谭洁仪所述的商铺周边问题未经城市广场公司认可，且占有使用商铺、支付租金为谭洁仪的主要合同权利义务，谭洁仪以周边环境抗辩拒绝支付租金的主张一审法院不予采纳。谭洁仪未能依约租金，城市广场公司请求解除合同的主张符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。谭洁仪认为城市广场公司于2016年4月18日对涉讼商铺上锁，未能得到城市广场公司认可，亦未提供证据予以证实，一审法院以城市广场公司自认的2016年5月作为商铺被上锁时间。虽合同约定城市广场公司可采取停水停电、限制出入的措施，但该措施致谭洁仪未能正常使用涉讼商铺，而谭洁仪的物品仍存放于商铺内占用场地；诉讼中，双方亦坚持不先行交接场地，致损失扩大双方均存在过错，故该期间租金一审法院酌定按50%即8379元计算。合同约定的双倍租金计算占用费，为租赁期限届满逾期返还租赁物的违约责任，城市广场公司请求按该标准计算租金(占用费)的主张一审法院不予采纳。谭洁仪认为已支付截止至2016年7月租金，但仅能提供2016年4月部分租金4282元收据，一审法院以城市广场公司自认收款为准，城市广场公司请求谭洁仪支付2016年4月余下租金6464元的主张一审法院予以支持。谭洁仪所主张的装修押金并非由城市广场公司收取，相应的款项结退应向收款方主张；合同明确约定保证金不作抵扣租金处理，谭洁仪认为以装修押金、租赁保证金抵扣租金的主张一审法院不予采纳。城市广场公司所述的水电费用未经谭洁仪认可，亦未能提供相应的核对依据，且合同约定水电费用向物业服务公司交纳，城市广场公司请求谭洁仪支付电费373元、水费18元的主张一审法院不予支持。城市广场公司对商铺上锁致谭洁仪未能正常使用，城市广场公司请求计付滞纳金的主张一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条的规定，判决：一、解除城市广场公司与谭洁仪于2015年3月17日签订的《城市广场租赁合同》；二、谭洁仪应于判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项合同项下位于城市广场B座一层A-3号商铺予城市广场公司；三、谭洁仪应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年4月租金6464元、从2016年5月1日至上列第二项义务履行之日止按每月8379元计算的租金予城市广场公司；四、驳回城市广场公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2100.57元（城市广场公司已预交），由城市广场公司负担1751.5元，由谭洁仪负担349.07元。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、谭洁仪的诉讼主体是否适格；二、双方签订的租赁合同是否有效；三、一审判决确定的租金标准是否合理。一、关于谭洁仪的诉讼主体是否适格的问题本案合同由谭洁仪与城市广场公司签订，尽管谭洁仪在承租的商铺设立了形色主意服务部，但该服务部在合同签订时尚未成立，亦非案涉合同的相对方，且谭洁仪没有举证证明其受他人委托签订案涉租赁合同。因此，谭洁仪作为案涉合同的相对人一方，在享有合同约定的权利的同时，应向对方履行合同约定的义务。故谭洁仪作为本案的诉讼主体适格，其上诉认为应以形色主意服务部为本案当事人的理由不成立，本案不予采纳。二、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题谭洁仪与城市广场公司对同一商铺同时签订了出租面积、租金、保证金均不同的租赁合同。但谭洁仪确认城市广场公司要求按出租面积为228㎡的租赁合同履行，谭洁仪在实际履行过程中，亦按出租面积为228㎡的租赁合同约定的保证金额、租金标准等履行其合同义务。故本院确认双方当事人实际履行的是出租面积为228㎡的租赁合同。该合同所涉商铺所在的房屋已办理房地权证，且其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。谭洁仪上诉认为该合同应为无效的理由不成立，本院不予采纳。三、关于一审判决确定的租金标准是否合理的问题城市广场公司上诉称因谭洁仪未缴纳物业公司垫付的水电费，导致物业公司锁上案涉商铺，此为城市广场公司推翻了在一审庭审中所称因谭洁仪未交租金而锁上了案涉商铺的自认，但城市广场公司对其上诉所称的事实未能提供相应的证据予以证明，故本院对其该上诉理由不予采纳。城市广场公司虽依据合同约定有对案涉商铺停水停电及限制货物进出的权利，但对于限制对方合同权利的约定不应扩张解释，故对于双方未明确约定的城市广场公司在谭洁仪违约时排除谭洁仪使用案涉商铺的权利，城市广场公司不得行使，故城市广场公司锁上案涉商铺的行为导致谭洁仪未能使用商铺，损害了谭洁仪的合法权益。鉴于谭洁仪拖欠租金，且仍有物品存放于商铺内占用场地，双方又坚持不先行交接场地，故一审法院酌定从城市广场公司于2016年5月锁上案涉商铺时起按合同约定租金的50%即8379元计算租金并无不妥，本院予以维持。城市广场公司上诉认为应由谭洁仪全额支付租金及滞纳金的理由不成立，本院不予支付。谭洁仪未能举证证明其已支付至2016年7月的租金，亦未能提供充分证据证明案涉商铺于2016年4月即被城市广场公司上锁，故本院对其该上诉理由不予采纳。谭洁仪于上诉状中所主张的损失，其在本案中未提出反诉，可另行主张。综上所述，上诉人城市广场公司、谭洁仪的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4890.28元，由上诉人谭洁仪负担689.14元，由上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司负担4201.14元。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年六月十六日书记员 陈敏仪 百度搜索“”