（2017）川1825民初446号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-07
案件名称
天全县阳光物业管理有限公司与徐清、胡平尧物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
天全县人民法院
所属地区
天全县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天全县阳光物业管理有限公司,徐清,胡平尧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1825民初446号原告天全县阳光物业管理有限公司，地址：天全县向阳大道。法定代表人张卓华，公司董事长。委托代理人彭娜，公司经理，女，汉族，生于1985年4月8日，住天全县。被告徐清，男，汉族，生于1947年3月7日，住蒲江县。被告胡平尧，男，汉族，生于1993年1月29日，住荥经县。上列原告天全县阳光物业管理有限公司诉被告徐清、胡平尧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人彭娜到庭参加诉讼，两被告徐清、胡平尧经本院传票传唤无正当理未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：被告在2015年7月前在天全县向阳大道文兴路康城品尚“西湖大院”小区购买商铺。按照原告与小区业主委员会于2015年7月1日签订的西湖大院物业管理委托合同书及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了义务。被告自2015年7月1日至2016年6月30日一直未交物业费2322（96.74平方米×2元×12个月）。经工作人员多次催促未果。为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院判决被告立即支付原告物业费2322元；并承担本案诉讼费用。为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：1、物业管理委托合同书、管理细则补充协议；2、商品房买卖合同；3、物业管理费通知单、送达确认书；4、原告营业执照复印件、税务登记证、机构代码证；两被告未到庭，也未提出书面答辩意见与证据。经审理查明：天全县干氏房地产开发有限责任公司以出让的方式取得位于天全县向阳大道地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设康城品尚“西湖大院”小区。原告通过公开方式选聘为该小区的物业服务企业。并于2015年7月1日与天全县西湖大院物业管理委员会签订西湖大院物业管理委托合同书、西湖大院物业管理细则及补充协议。合同对管理事项、管理期限、双方的权利与义务、管理服务质量、物业费用、违约责任等进行了明确约定。其中管理期限约定：委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，本合同期满，天全县西湖大院物业管理委员会没有续聘或解聘被告的意见通知被告，且没有选聘新的物业管理企业，被告继续管理的，视为此合同自动延续。其中物业费用约定：住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1.2元按年（季度、月）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取，……。被告徐清于2012年7月2日与天全县干氏房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买该小区商铺，建筑面积为96.74平方米。2015年8月28日，被告徐清将该商铺出租给被告胡平尧使用，双方约定：租期为五年，从2015年9月10日至2020年9月9日止；……；承租期内，乙方（被告胡平尧）按时缴纳水电、物管及一切经营所产生的费用。由于被告拖欠原告物业费，经原告催收无果后，原告于2017年4月27日起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、原告天全县阳光物业管理有限公司于2014年10月23日经工商登记成立的一家有限责任公司，其经营范围为主营房地产物业管理、维修、养护，楼宇机电配套设备管理维修等；2、小区大部分业主按合同已交清了物业费；3、原告在管理该小区前，曾有两家物业管理公司进行管理。以上事实，有物业管理委托合同书、管理细则补充协议、商品房买卖合同、物业管理费通知单、送达确认书、原告营业执照复印件、税务登记证、机构代码证及被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告天全县阳光物业管理有限公司与天全县西湖大院物业管理委员会签订的西湖大院物业管理委托合同、西湖大院物业管理细则及补充协议符合国务院《物业管理条例》的相关规定，内容未违反法律、法规的强制性规定，其真实、有效，且原告从2015年7月1日起实际为小区提供物业管理服务，小区业主也实际上接受了原告的物业管理服务。故根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，天全县西湖大院业主委员会与原告签订的西湖大院物业管理委托合同、西湖大院物业管理细则及补充协议对该小区业主均具有约束力。现原告按合同履行物业管理义务，被告应按合同约定向原告支付物业费。物业费的标准按合同约定的非住宅房屋按建筑面积每平方米每月2元计算。因本案商铺出租给被告胡平尧使用，且铺面租赁合同明确约定承租期内的物业费由被告胡平尧缴纳，故被告胡平尧应支付从2015年9月10至2016年6月30日期间的物业费1870元（2322元―96.74平方米×2元×2个月－65元），被告徐清对以上物业费的清偿承担连带责任。2015年7月1日至2015年9月9日期间的物业费452元（2322元－1870元），由被告徐清自行向原告支付。小区物业服务企业应提供有效管理，从而为业主创造一个整洁、优美、安全、方便的居住或经营环境，实施物业管理的范围依合同约定。再者如果每个业主或使用者均以物管企业未充分提供物业管理服务为由不交物业费，既不利于小区物业管理秩序的维护，也对其他已交纳服务费的业主不公平。因被告未到庭，致本案调解无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告胡平尧于本判决生效后十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年9月10日至2016年6月30日期间的物业费1870元，被告徐清对以上物业费的支付承担连带清偿责任；二、由被告徐清于本判决生效后十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年7月1日至2015年9月9日期间的物业费452元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐清、胡平尧共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年六月十六日书记员 苏宝淋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款不、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业费用；……。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可，中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”