（2017）鲁03民终1053号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-27

案件名称

周静、周芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省淄博市中级人民法院

所属地区

山东省淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周静,周芳,翟所升,周艳,周永红,周桂兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2017）鲁03民终1053号上诉人（原审被告）：周静，女，1965年8月27日出生，汉族，山东理工大学教师，现住山东。上诉人（原审被告）：周芳，女，1972年9月20日出生，汉族，淄博迪生电源有限公司职工，现住山东。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯德国,山东子诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟所升，男，1951年2月16日出生，汉族，埠村煤矿退休职工，现住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：郎丰林，山东杰盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟彩虹，女，1981年9月9日出生，汉族，敦煌纺织有限公司职工，现住淄博市淄川区。系被上诉人之女。原审被告：周艳，女，1958年6月19日出生，汉族，淄矿集团退休职工，现住淄博市淄川区。原审被告：周永红，女，1960年7月5日出生，汉族，淄矿集团退休职工，现住淄博市张店区。原审被告：周桂兰，女，1956年8月1日出生，汉族，现住淄博市张店区。上诉人周静、周芳因与被上诉人翟所升，原审被告周艳、周永红、周桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周静、周芳及其共同委托诉讼代理人冯德国，被上诉人翟所升及其委托诉讼代理人郎丰林、翟彩虹到庭参加诉讼，原审被告周艳、周永红、周桂兰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静、周芳上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人之父周声远签订的房屋买卖合同为无效合同。涉案房屋属于上诉人父母的夫妻共同财产，上诉人之父周声远未经上诉人之母封立珍的同意，擅自将该房屋出售给被上诉人，侵犯了上诉人之母封立珍的合法财产权益，属于无权处分，房屋买卖合同应为无效合同。被上诉人无权要求办理房产过户手续，应将房屋退还给上诉人及原审被告。二、上诉人不是房屋买卖合同当事人，不负有履行协助被上诉人过户房产的法定义务。涉案房屋买卖合同为无效合同，不应继续履行，退一步讲，即便人民法院认定涉案房屋买卖合同有效，上诉人及原审被告不是该房屋买卖合同的当事人，也未从该合同中继受任何权利，上诉人不负有协助被上诉人过户房产的义务。翟所升辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、被上诉人翟所升与上诉人之父周声远签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合同有效。涉案房产登记在上诉人之父周声远一人名下，没有记载上诉人之母封立珍为共同所有人，上诉人一审中未提供证据证明其有关周声远擅自出售房屋属无权处分的证据。被上诉人已履行付款义务，上诉人之父周声远也履行了交付房屋及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件等义务，被上诉人属于善意取得，对合同签订及履行并无过错，前后证据能够证明被上诉人属于善意、有偿取得该财产，上诉人之母封立珍对房屋买卖一事知情并同意，应当依法认定涉案房屋买卖合同有效。二、上诉人协助被上诉人办理房屋产权过户手续是法定继承范围内的法定义务。上诉人作为涉案房产出卖人周声远及妻子封立珍的合法继承人，在诉讼过程中均未明确表示放弃遗产继承权，也未提供证据证实已放弃遗产继承权，上诉人协助被上诉人办理涉案房产过户是法定继承范围内的法定义务。周艳、周永红、周桂兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。翟所升向一审法院提出诉讼请求：要求五被告协助原告办理房产即淄川区罗村镇洪五宿舍77栋××号房，（房产证号淄博市淄川区01-0084851，国有土地使用证号淄房改国用〈2002〉字第C192-403号）产权变更登记。一审法院认定事实：周声远与封立珍系夫妻关系，育有五女即周桂兰、周芳、周静、周艳、周永红。周声远于2010年10月26日去世，封立珍于2016年8月13日去世。原告翟所升与五被告之父周声远于2004年12月19日签订房产买卖合同，合同约定:周声远自愿将坐落于洪山煤矿洪五宿舍生活区53排东户的住宅房一套（四间平房、四间小南屋）以51000元价格出售给原告。合同签订后，原告于2004年12月19日付款50000元后，周声远将所售房产交付给了原告，原告自2005年入住该房屋。剩余1000元房款在周声远将房产证交付给原告后，原告也已支付。周声远于2002年办理了涉案房屋的房产证及土地使用证，在办理产权手续时，确认该房屋坐落为淄川区罗村镇洪五宿舍77栋××号房，房产证号为淄博市淄川区01-0084851，国有土地使用证号为淄房改国用〈2002〉字第C192-403号。一审法院认为：原、被告的争议焦点为：一、原告与五被告之父签订的房产买卖合同是否合法有效。二、五被告是否有义务协助原告办理涉案房产的产权变更登记。对于争议焦点一，原告认为原告与五被告之父周声远签订的房产买卖合同合法有效并已实际履行。被告周芳、周静、周艳、周永红认为原告与周声远签订的房屋买卖合同为无效合同，理由为涉案房屋是周声远与封立珍夫妻共同财产，周声远未经封立珍的许可和同意，擅自处分该房产，违反法律规定；涉案房屋所属的土地为集体所有土地，依据法律规定，其不具有合法的形式要件；周声远在与本案原告签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋并没有取得合法的房产证，依据相关法律规定，其买卖行为因未取得房产证而导致违法，其行为应当无效。经庭审调查能够认定涉案房屋在签订买卖合同时已经办理了相关产权手续，周声远与封立珍对所出售的该套房产拥有合法产权，因而有权出售该套房产；该房产买卖合同上虽然当时没有封立珍的签字，但该房产买卖合同签订后，周声远和封立珍在收到房款以后马上将该房屋交付给原告的行为能够证明封立珍是知道并同意出售该房屋，周声远并非擅自处分该房产。故原告翟所升与周声远签订的房产买卖合同合法有效。对于本案争议焦点二、原告认为周声远作为合同一方当事人没有履行完毕房产买卖合同前去世，五被告作为周声远、封立珍的合法继承人对其非涉及人身关系的合同权利义务应予继承。该合同义务属于法定承受，无需五被告同意。被告周芳、周静、周艳、周永红认为其不是涉案合同的当事人，不具有履行涉案合同的法定义务，因此，原告要求被告履行合同并履行协助义务并无法律依据；涉案房屋合同签署人周声远已经于2010年10月份去世，之后本案原告并未以任何形式向本案四被告主张权利，因此，已经超过了两年的诉讼时效，本案原告已经丧失了胜诉权。五被告虽非涉案合同的当事人，但因合同当事人周声远于2010年10月26日去世，周声远的妻子封立珍也于2016年8月13日去世，已经无法继续履行合同义务。作为周声远的合法继承人的五被告在没有明确放弃继承涉案房屋权利的情况下应当承继附属于该涉案房屋上的相关义务。周声远已于2004年将该房产实际交付于原告，因种种原因没有及时协助原告办理产权过户手续，周声远之妻封立珍也于2016年8月13日去世，因而协助过户的义务应由五被告承继。关于诉讼时效，协助办理涉案房产的产权变更登记具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故原告起诉不存在超诉讼时效。综上，原告翟所升与周声远之间签订的房产买卖合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。因周声远和其妻子先后去世，已无法协助原告办理所售房屋的产权变更登记，因而作为二人的合法继承人的五被告理应协助原告办理涉案房产的产权变更登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告周桂兰、周静、周芳、周艳、周永红协助原告办理坐落于淄川区罗村镇洪五宿舍77栋××号房产（房产证号淄博市淄川区01-0084851，国有土地使用证号淄房改国用〈2002〉字第C192-403号）的产权变更登记，于判决生效后三十日内办理完毕。案件受理费100元，由被告周桂兰、周静、周芳、周艳、周永红共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交封立珍2016年5月20日遗嘱一份，欲证明周声远出售涉案房屋并未经封立珍同意，封立珍对其合法所有的房屋另行作出了处分，周声远与被上诉人签订的房屋买卖合同因侵犯了封立珍的合法权益认定为无效合同。经质证，被上诉人对遗嘱的真实性有异议，遗嘱没有本人签名，是打印件，手印也模糊不清，封立珍已去世，不具备鉴定条件以证实手印是封立珍本人的。且没有证据证实该份遗嘱是在封立珍清醒状态下所按手印或其真实意思表示，遗嘱涉嫌伪造。从遗嘱内容看，好像是对涉案房产做了处分，但实际是五个女儿继承，遗嘱对房产没有进行实质性的处分或选择性处分，不能证实上诉人的主张即没有体现出出售房屋没有经封立珍同意。该份证据形成在2016年5月20日，第一次庭审是2016年11月11日，上诉人现提供该遗嘱不属于新证据。对此，本院认为,二审庭审中上诉人明确表示封立珍没有文化不会写字，根据《中华人民共和国继承法》第十七条第三款：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。该份打印遗嘱无见证人、代书人签名，只有封立珍手印，上诉人亦无相关佐证证明打印该份遗嘱确系封立珍真实意思表示，且该份证据不属于新证据，故对该份证据本院不予采信。本院二审认定的事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题如何确定及上诉人是否负有协助被上诉人过户房产的法定义务。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。虽然2004年12月19日封立珍未在涉案房屋买卖合同上签字，但涉案房屋买卖合同签订后，周声远在收到房款以后即将涉案房屋交付给被上诉人翟所升，并和封立珍迁至他处居住，可见封立珍对涉案房屋的处置是知晓的。且自合同签订之日至2010年周声远去世，在此近六年期间，并无封立珍对该项重大夫妻共同财产的处置情况表示异议的记录，上诉人亦未提供有关封立珍对涉案房屋处置表示异议的证据。本案原审被告周桂兰认可被上诉人与周声远签订的房屋买卖合同，并同意协助办理房产产权过户。故，上诉人有关周声远未经封立珍的同意，擅自处置涉案房屋的说法不能成立。即使封立珍确如上诉人所说对涉案房屋处置不知晓，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被上诉人翟所升与周声远之间的房屋买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不存在恶意串谋。该房产虽属于夫妻共同财产，但登记于周声远名下，翟所升足额交付了购房款，收到周声远交付的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等相关权证，并入住涉案房屋至今，故上诉人不能以封立珍不知晓涉案房屋处置为由对抗被上诉人的主张。上诉人有关周声远未经封立珍的同意，擅自将该房屋出售给被上诉人，属无权处分，房屋买卖合同应为无效合同的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人是否负有协助被上诉人过户房产的法定义务的问题。上诉人周静、周芳是周声远、封立珍之女，系第一顺序继承人，二审庭审中上诉人明确表示不放弃对被继承人财产的继承。上诉人作为周声远和封立珍的合法继承人，在涉案合同当事人周声远及其妻子封立珍去世后，应当承继协助被上诉人过户该涉案房屋的相关义务。故，上诉人有关因不是房屋买卖合同当事人，不负有履行协助被上诉人过户房产的法定义务的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100，由上诉人周静、周芳负担。本判决为终审判决。审判长　　王光龙审判员　　刘　宁审判员　　李灵福二〇一七年六月十六日书记员　　刘　敏微信公众号“”