（2017）豫01民终7408号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-06-30
案件名称
王艳芝、徐杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王艳芝,徐杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7408号上诉人（原审原告）：王艳芝，女，1988年2月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：郭佳男，河南洲冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐杰，男，1967年9月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：徐海霞，女，1981年7月16日出生，汉族，住郑州市金水区。系徐杰妻子。委托代理人：张明，河南紫鼎律师事务所律师。上诉人王艳芝因与被上诉人徐杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王艳芝及其委托代理人郭佳男，被上诉人徐杰委托代理人徐海霞、张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳芝上诉请求：1、请求依法撤销（2017）豫0104民初343号民事判决，依法改判。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定购房尾款采用资金监管的方式支付系认定事实错误。合同签订后，上诉人通过被上诉人介绍在中国银行办理了按揭贷款手续，约定采用非资金监管方式支付，银行要求上诉人将房屋不动产证抵押后，银行将贷款直接支付至被上诉人账户，被上诉人在庭审时对此也无异议，目前该贷款申请银行已审核通过，只等被上诉人配合办理不动产证，再进行下面的按揭程序。另外，依据现行政策，如果买卖双方采用资金监管方式支付房款，则只有在买方将房款全部打入资金监管帐户后，方可办理房屋过户手续，但事实上，双方就涉案房屋已经在房管局办理了房屋过户手续，为此上诉人向一审法院提交了郑州市房屋交易和产权状况确认单（转让）加以证明。即双方已经对非资金监管方式进行了实际履行。而一审法院仅凭对按揭情况毫不知情的中介人员错误陈述，依据《房屋买卖合同》约定要求上诉人提供根本不存在的郑州市存量房交易结算资金监管全款证明，且证人说“购房尾款100万元目前存放于资金监管账户”也是根本不存在的事，只有在被上诉人配合上诉人办理完毕不动产证之后，银行才能将房屋抵押办理按揭贷款，然后才放款，在被上诉人不配合上诉人办理不动产证时，根本不可能有100万元存放于资金监管账户。一审认定上诉人不具备尾款支付条件，判决驳回上诉人关于继续履行合同的诉讼请求属于明显认定事实错误。二、上诉人对于本案房屋地下室面积包含在房屋建筑面积中的事实在签订合同时并不知情，一审法院认定上诉人仅凭目测即可知晓房屋面积中不包含地下室面积，认定证据不足。房屋建筑面积中包含地下室面积属于极为少见的情形，已经超出普通人的认知范畴，且在签订合同时双方也对地下室归属进行过协商，从上诉人提交录音证据内容和第三方中介公司出具的《情况说明》可知，原被上诉人双方的本意是上诉人只支付147.95平方米的房屋价款，地下室是由被上诉人无偿赠送给上诉人的。而事实上据以计算房屋价款的147.95平方米的房屋建筑面积中包含了地下室面积，被上诉人在签订合同时也并未明确告知上诉人，在办理本案房产过户前原房产证也一直是由第三方中介公司保管，上诉人虽然看过房但仅凭上诉人的目测根本无法察觉缺少24.3平方米的面积，且被上诉人一直也未让上诉人查看过地下室，一审法院在被上诉人并未提供任何证据证明的情况下认定上诉人对所购房屋面积知情证据不足。三、被上诉人拒履行合同，导致涉案房屋剩余房款一直无法支付，被上诉人存在明显的违约行为，而一审法院却对被上诉人的违约情形视而不见，不予认定。上诉人多次要求被上诉人继续履行合，配合上诉人办理不动产证，以便将不动产证进行抵押支付剩余房款，但被上诉人一直不予配合，上诉人提交的录音证据及特快专递邮寄单、查询单、律师函均可证明上诉人要求被上诉人继续履行合同，被上诉人明确表示不再履行的事实，这也是引发一审诉讼的主要原因，但一审法院却对被上诉人的违约事实视而不见，不予认定。四、一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行合同的诉求，使得原被上诉人双方签订的合法有效的《房屋买卖合同》事实上已经停止履行。综上所述，恳请二审法院依法撤销一审法院（2017）豫0104民初343号民事判决，依法改判。徐杰辩称：双方签订的合同第11条明确约定，双方需网签及过户采用第三种方式，约定办理解压手续后，在规定的时间内办理网签，后房屋产权过户，维修基金过户，一审查明的事实与合同约定的事实一致。双方的按揭贷款该走的手续已经履行完毕。银行发放的贷款是可以打到上诉人的银行卡上，现在我们也没有收到上诉人打的钱。不是全款监管，而是部分监管。上诉人上诉理由不成立。关于本案买卖合同约定的价款是否包含地下室，上诉人购买的房屋包含地下室的面积和价款，不是免费赠送的，一审证人也证明合同是双方自愿达成。上诉人要求履行的是已经变更的合同，且没有经过我方的同意，因此上诉人主张履行单方变更后的合同，没有事实和法律依据，要求配合其办理过户没有事实和法律依据。王艳芝向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，将位于郑州市管城回族区南关街205号院2号楼1单元13号房屋土地证交付原告，并配合原告将该房屋不动产证登记在原告名下；2.被告退还原告购买地下室款19.7万元（房屋所有权：00××57）；3.被告向原告支付违约金18000元，二、三项诉讼请求暂计215000元；4.本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2016年8月31日，在河南省世家房地产经纪有限公司郑州南关街分公司（以下简称世家地产公司）的居间之下，徐杰（甲方）、王艳芝（乙方）、世家房产公司（丙方，）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方将位于管城回族区南关街205号院2号楼1单元13号的房屋（产权证号00××57）出售给乙方，房屋建筑面积147.95平方米；2、房屋及其配套设施的总价款为1200000元，付款方式为按揭贷款；3、乙方于本案合同签订时支付定金、佣金及代办费70000元，乙方应向丙方支付佣金24000元，代办费1000元；4、甲乙双方在解押注销手续办理完毕后，并在郑州市相关部门规定的时间内办理完毕网签，资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户手续；5、经甲乙双方协商，甲方将一间地下室一起转交给乙方，包含在房价之内。上述合同签订之前，王艳芝实地查看过所购房屋和房产证。上述合同签订后，王艳芝于2016年12月支付徐杰购房首付款20万元，徐杰配合王艳芝办理购房的相关手续。因徐杰未收到购房尾款100万元，故拒绝配合王艳芝办理涉案房屋的不动产登记证书。王艳芝称，购房尾款100万元由其申请按揭贷款，目前按揭贷款已经通过银行审批，只要徐杰配合其办理不动产登记证书，以及按揭贷款的房屋抵押手续，贷款银行即可将尾款100万元直接支付给徐杰。证人连某出庭作证时称，购房尾款100万元目前存放于资金监管账户。原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。关于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》的约定，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后原、被告双方共同到房管局办理房屋过户手续，按照现行关于不动产登记的相关政策规定，该条约定应理解为在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后原、被告双方共同到不动产登记中心办理不动产登记手续。根据该约定，原告要求被告配合其办理不动产登记证书的前提是资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明，但原告未能提交该全款证明。原告称购房尾款通过银行按揭贷款支付，但原告亦未能举证证明其已通过银行贷款审批，且原告关于购房尾款通过银行按揭贷款支付的陈述与证人关于尾款已存放于资金监管账户的陈述相互矛盾。因此，在原告未能举证证明其已经具备尾款支付条件的情况下，即要求被告配合其办理不动产登记证书，不符合《房屋买卖合同》的约定，该院不予支持。关于原告要求退还地下室款197000元的诉讼请求。王艳芝在签订《房屋买卖合同》之前已经实地查看过所购房屋和房产证，对于所购房屋的面积情况是明知的。《房屋买卖合同》关于地下室的约定为“甲方将一间地下室一起转交给乙方，包含在房价之内”，该条约定表明，双方认可的房屋价款包含房屋一套及地下室一间，原告主张地下室系被告赠送，无证据相支持，亦与合同的约定不相符合。故原告的该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告在合同履行过程中不存在违约情况，故该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王艳芝的诉讼请求。案件受理费2313元，由原告王艳芝负担。本案二审审理期间，当事人依法向法庭提交了二审新证据，法庭组织当事人进行了证据交换并质证。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实部分一致。本院认为：一、关于房屋买卖合同应否继续履行。根据双方签订的房屋买卖合同第九条约定，双方采用银行按揭贷款方式支付房款。但并没有约定以房屋交易资金监管机构指定的监管账户为支付途径，徐杰收到王艳芝支付的20万元首付款后，徐杰和王艳芝共同向中国银行河南省分行出具的《付款委托书》，要求该行将王艳芝对该行的按揭贷款转入徐杰个人账户。且双方配合已办理了按揭贷款、房屋买卖合同网签、房屋过户等手续。由此可见，双方实际履行的亦非房屋交易资金监管方式支付房款。王艳芝提供的录音证据及徐杰庭审中陈述，证明由于双方对地下室是否计算在房价内产生争议，徐杰担心王艳芝不支付剩余房款，不配合王艳芝办理土地使用权过户手续，导致不能办理不动产所有权证。双方诉争的房屋办理不动产变更登记，不存在客观不能因素。且双方配合提供房屋按揭贷款资料通过银行审核，符合银行贷款申请条件。王艳芝请求徐杰协助办理不动产变更登记手续，具有合同和法律依据。王艳芝上诉称，一审认定房屋尾款以资金监管方式支付，王艳芝不具备尾款支付条件，属于认定事实错误。该项上诉主张成立，本院予以支持。二、关于违约责任。房屋买卖合同约定，房屋及其配套设施的总价款为120万元，徐杰将地下室转交给王艳芝，包含在房价之内。同时，房屋买卖合同第一条载明，房屋建筑面积为147.95㎡，王艳芝对该房屋已估充分了解和实地查验人，并对房屋现状无异议。由此可见，双方约定房屋价格，包括房屋以及作为配套设施的地下室价格。房屋中介公司房屋买卖经手人的证人证言与中介公司出具的书面证明，对是否约定赠送地下室，陈述并不一致，王艳芝出具的证据不足证明双方约定赠送地下室。王艳芝上诉称，王艳芝对房屋建筑面积包括地下室面积不知情，证据不足，该项主张不能成立，本院不予支持。王艳芝对房屋建筑面积异议，致停止办理土地使用权过户等后续履行行为。双方协商没有达成一致意见，在王艳芝要求继续协助办理不动产变更登记手续时，徐杰没有履行协助义务，构成违约。但王艳芝对地下室不当异议为引发徐杰不履行协助义务起因，应当减轻徐杰的违约责任。王艳芝上诉称，徐杰不履行协助义务，致银行无法发放按揭贷款，合同不能继续履行，构成违约。该项上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初343号民事判决；二、被上诉人徐杰于本判决生效后十日内协助上诉人王艳芝办理位于郑州市管城回族区南关街205号院2号楼1单元13号房屋不动产权证书，将房屋及其配套设施登记在王艳芝名下；三、上诉人王艳芝、被上诉人徐杰于本判决生效后十五日内共同到银行办理房屋按揭贷款手续；四、被上诉人徐杰于本判决生效后十日内支付上诉人王艳芝违约金13440元；五、驳回上诉人王艳芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2313元，二审案件受理费4625元，由上诉人王艳芝2081元，被上诉人徐杰负担4857元。本判决为终审判决。审判长 石红振审判员 邢彦堂审判员 杜麒麟二〇一七年六月十六日书记员 胡保亚 来源：百度搜索“”