（2017）鄂0821民初417号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-15
案件名称
湖北金茂物业服务有限公司与段定生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北金茂物业服务有限公司,段定生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0821民初417号原告：湖北金茂物业服务有限公司，住所地京山县新市镇小中路2号，统一社会信用代码91420821698021195T。法定代表人：林学开，系该公司经理。委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告：段定生，男，1975年4月22日出生，汉族，京山县人，京山县，原告湖北金茂物业服务有限公司（以下简称金茂物业）诉被告段定生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月2日公开开庭进行了审理。原告金茂物业的委托诉讼代理人彭兰平到庭参加诉讼,被告段定生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年12月10日至2016年12月31日的物业管理费6273元并从逾期之日起到付清之日止按所欠费用总额的日千分之一支付违约金；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的湖北金茂房地产开发有限公司开发的金茂银河湾16栋1单元102室的业主，被告于2010年3月9日购买了该房屋，并于2010年4月15日接收物业。原告按《物业管理条例》的相关规定与开发商金茂房产签订了小区《前期物业管理服务协议》，为被告居住的小区提供物业服务并约定了相关的物业费缴纳标准。后原告方又与该小区的业主委员会签订了物业服务协议。现被告自2011年12月10日起至2016年12月31日止，未按物业服务协议缴纳物业费。原告于2015年12月28日对被告下达了物业费催缴函，但至今被告仍未缴纳所欠物业费。为此，原告诉至本院。被告段定生未到庭参加诉讼，但庭后提交书面答辩状称：一、2011年2月8日原告发现一主体管道漏水，导致被告房屋吊顶变形，为此原告举家外出租房居住7个月，期间多次联系物业要求处理，但原告方一直置之不理；二、被告居住的金茂银河湾小区一期16栋设计存在缺陷，一楼全部设计成车库，导致该单元一楼住户无法使用电梯；三、开发商规划不合理，导致小区通道狭窄，最窄处仅5米款，还划出一半作为停车位使用，导致小区车辆乱停乱放严重；四、原告未经全体业主及业主大会同意，擅自将小区道路划走一半作为停车位，却不将地下车库开放使用，违反了相关物权法规定；五、小区内广告很多，但小区业主对具体的广告收入使用一无所知；六、楼栋的可视对讲系统从2011年5月至今都无法使用，但原告一直未处理。还擅自更换门禁卡，未交物业费的业主不办理新门禁卡。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告主体信息、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格；证据二、《商品房买卖合同》、《车库使用权出让协议书》、业主收房资格证明书、入伙通知书、业主临时规约承诺书各一份，证明被告段定生系金茂银河湾16栋1单元102号房屋的业主及16栋7号车库的使用权人；证据三、金茂银河湾前期物业管理服务合同两份及金茂银河湾物业管理服务合同一份，证明被告与原告签订了物业管理服务协议；证据四、京山县物价局及京山县房地产管理局联合下发的京价【2011】73号文件、京价【2013】37号文件及荆门市物价局及荆门市房地产管理局联合下发的荆价规【2013】3号文件、物业费上调公告各一份，证明原告系在规定范围内对物业费收费标准进行的调整。被告段定生未提交证据。被告段定生虽提交了书面答辩意见，但其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告提交的证据一、二、三、四内容真实，来源合法，能够证明待证的事实，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：2010年3月9日，被告段定生与案外人湖北金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂房产）签订《商品房买卖合同》一份，购买了其开发的位于京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区16幢1单元102号房屋一套。同年12月23日，原告与金茂银河湾小区开发商金茂房产签订《金茂银河湾前期物业管理服务合同》一份（以下简称前期物业服务合同），约定原告向京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区提供前期物业管理服务，期限从2009年12月23日至2012年12月31日。物业费收费标准：多层住宅为0.45元/月·㎡、小高层（高层）为0.9元/月·㎡、商业物业、非住宅为1.0元/月·㎡，业主应当在每年度的前15天缴纳当年的物业费，如业主逾期缴纳物业费，则需按每日欠缴费用的3‰支付违约金。2012年12月1日，原告与金茂房产再次签订《金茂银河湾前期物业管理服务合同》一份，合同期限从2012年12月31日起至2015年12月31日止，物业费收费标准：多层住宅（梯房楼）、车库及储藏室为0.55元/月·㎡、小高层（高层）为1.1元/月·㎡、商业物业、非住宅一楼为1.6元/月·㎡；二楼为1.2元/月·㎡。缴纳方式为按年缴纳，即业主应当在每年度的前15天缴纳当年的物业费，如业主逾期缴纳物业费，则需按每日欠缴费用的3‰支付违约金。2016年1月1日，原告与京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区业主委员会（以下简称银河湾业委会）签订《金茂银河湾物业管理服务合同》一份，约定原告向京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区提供物业管理服务，物业费收费标准与缴费方式与《前期物业服务合同》一致，期限自2016年1月1日起至2017年10月28日止，合同还约定如业主未按时足额缴纳物业费，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按所欠费用的每日1‰支付违约金。被告系京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区16幢1单元102号房屋的业主，其房屋面积为122.3㎡，被告入住后按前期物业服务合同约定的物业费收费标准向原告缴纳物业管理费至2011年12月9日后，至今未向原告缴纳从2011年12月10日起至2016年12月31日止的物业管理费6273元。为此，原告诉至本院。另查明，2011年9月20日，京山县物价局与京山县房地产管理局联合下发京【2011】73号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，该通知规定京山县城区普通一级住宅小区物业费收费标准为：无电梯房0.41元-0.55元、电梯房0.82元-1.1元。2013年5月30日，原告向金茂银河湾小区公告通知上调物业费收费标准，将住宅物业多层住宅（步梯房）、车库及储藏室收费标准上调至0.55元/月·㎡；小高层（高层）上调至1.1元/月·㎡。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，原告与金茂房产签订的两份《前期物业服务合同》及其与金茂银河湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思的表示，内容除对违约金的约定过高，超过法律规定外，其他部分不违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告已按约定提供了物业服务，且被告也依约缴纳物业管理费至2011年12月9日，现被告拒不缴纳2011年12月10日至2016年12月31日期间的物业费属违约行为，理应承担继续缴纳物业费并支付违约金的民事责任，现原告主张2011年12月10日至2013年12月31日期间按步梯房的标准收取物业费是其对自己民事权利的处分，本院应允。故本院对原告要求被告缴纳物业管理费6273元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金的计算问题，因双方明确约定物业费应当按年度缴纳，故其违约金应当分段计算，又因原告主张的违约金的计算方式明显超出法律规定的最高上限，应当调整。故本院确认其违约金应从合同约定的缴纳期限届满的次日起，支付未满一年的，应从实际欠付物业费之日起，以每年应缴纳物业费金额为基数，均比照中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止，具体为：以660元为基数，从2011年12月10日起、以771元为基数，从2012年12月10日起、以1614元为基数，分别从2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日起，均按中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止。关于被告段定生辩称原告未履行对物业公共部位及公用设施的维修、养护等，导致被告因吊顶漏水在外租住7个月及门禁可视对讲系统至今无法使用。一期16栋一楼用户因设计源于无法使用电梯，但原告仍按电梯房的物业标准收费及违规占用一半车到用作停车位确不开放地下停车场等意见。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理有拒不到庭参加庭审，虽其在庭审后向本院提交书面答辩状一份，但其未提交任何证据证明其上述辩称意见，故本院对被告段定生的以上抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》第三十条的规定，判决如下：被告段定生在本判决生效之日起七日内支付原告湖北金茂物业服务有限公司物业管理费6273元及违约金（以660元为基数，从2011年12月10日起、以771元为基数，从2012年12月10日起、以1614元为基数，分别从2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日起，均按中国人民银行计收逾期付款违约金的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告湖北金茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告段定生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 袁京顺二〇一七年六月十六日书记员 张宏楚 关注公众号“”