（2017）吉03民终586号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-06-30
案件名称
刘永军、吉林银行股份有限公司四平分行与吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘永军,吉林银行股份有限公司四平分行,吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉03民终586号上诉人（原审原告）:刘永军，男，1967年2月6日生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人:霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。上诉人（原审被告）:吉林银行股份有限公司四平分行。法定代表人:刘亚文，分行长。委托诉讼代理人:张岩，该单位职工。委托诉讼代理人:王桂玥，吉林公捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场。负责人:何臻卉，总经理。委托诉讼代理人:苗力，吉林吉华律师事务所律师。上诉人刘永军、上诉人吉林银行股份有限公司四平分行（以下简称吉林银行）因与被上诉人吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场（以下简称华生公司）所有权确认纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2016）吉0302民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘永军的委托诉讼代理人霍岩平，上诉人吉林银行的委托诉讼代理人张岩、王桂玥，被上诉人华生公司的委托代诉讼理人苗力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永军上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，改判由二被上诉人连带向上诉人支付房屋占用期间的占用费40万元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、铁西法院已认定刘永军通过竞拍方式拍得本案争议的房屋，购房款已按照约定全部交付完毕，被告应当依法交付房屋，被告华生公司在房屋租赁届满以后，应当依照约定撤出承租房屋，按照二被告租赁合同的约定，如继续承租需提前一个月签订书面合同，双方在租赁期满前未续签租赁合同，因此该租赁协议因履行完毕而自动解除。以后是否继续租用房屋，华生公司应与刘永军协商，刘永军在该房屋租赁期满以后应当享有房屋所有权。原审判决内容已经确。吉林银行上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，将第一项改判为“坐落于四平市铁西区仁兴街松辽商厦，建筑面积443.33平方米（松辽商场332.5平方米、原天安商场110.83平方米）房屋归被上诉人刘永军所有”；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决第一项超越了被上诉人刘永军的诉讼请求范围，违背不告不理原则，程序违法。2、上诉人和被上诉人刘永军之间对于“配合办理更名过户手续”无争议。3、山上古人已按照约定完成房屋交付义务，且一审也已认定了该事实。4、在上诉人不存在任何过错的情况下，一审判决上诉人承担案件受理费无事实依据，违反相关规定。华生公司辩称：1、原判决虽然结果是正确的，但判决认定事实部分被上诉人由异议。原审判决第4页上数第三行“认定租赁协议……华生公司应与刘天东进行协商”因为华生与吉林银行的租赁合同视为不定期租赁，合同没有依法解除，故刘永军主张被上诉人给付损失没有依据，但原审判决没有支持刘永军损失请求，只是判决交付，被上诉人一审时明确具备交付条件，也向刘永军送达了通知，邮寄书面通知，这种情况下刘永军仍要求交付，一审判决被上诉人承担诉讼费是错误的。2、请二审法院依法决定被上诉人不负担诉讼费。我认为我们现在还是不定期租赁。刘永军向一审法院起诉请求：1、确认原告拥有443.33平方米房产所有权，价值396万元；2、第一被告和第二被告立即无条件向原告交付443.33平方米房屋，二被告连带赔偿原告自2015年12月10日以来非法占用原告财产的出租损失40万元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:本案争议房产位于四平市铁西区仁兴街松辽商厦，建筑面积为443.33平方米（松辽商场332.5平方米、天安商场110.83平方米），原房屋所有权人为四平市中央西路城市信用社，后为被告吉林银行所有。2014年12月12日被告吉林银行与被告华生公司签订了一份房屋租赁合同，约定：吉林银行将该房屋租赁给华生公司使用一年，至2015年12月12日止，用途为商场。租期届满时合同自动终止，如继续承租，应当在租期届满一个月以前以书面形式向吉林银行申请。合同签订后，吉林银行依约交付了房屋。承租期限届满前吉林银行委托吉林市天阳拍卖有限责任公司对该房屋进行拍卖，并于2015年11月20日由拍卖公司向竞买人刘永军送达了瑕疵告知书，就该房产现状、以往各种欠费承租及二次或二次以上过户登记等情况进行了告知，并告知该房产拍卖公司只交付标的物的相关手续，配合买受人办理更名过户手续，不进行实物交接。刘永军对此认可并签字。2015年11月23日，原告刘永军通过拍卖方式，以396万元竞得上述房屋，购房款已依约交付完毕。2015年12月10日，吉林银行同刘永军依据拍卖瑕疵告知书的交接方式对于标的物手续即两个房产证进行了交接。租期届满后，华生公司未撤出承租房屋，刘永军于竞买前对于华生公司承租该房屋一事知情。本案争议房产位于四平市铁西区仁兴街松辽商厦，建筑面积为443.33平方米（松辽商场332.5平方米、天安商场110.83平方米），原房屋所有权人为四平市中央西路城市信用社，后为被告吉林银行所有。2014年12月12日被告吉林银行与被告华生公司签订了一份房屋租赁合同，约定：吉林银行将该房屋租赁给华生公司使用一年，至2015年12月12日止，用途为商场。租期届满时合同自动终止，如继续承租，应当在租期届满一个月以前以书面形式向吉林银行申请。合同签订后，吉林银行依约交付了房屋。承租期限届满前吉林银行委托吉林市天阳拍卖有限责任公司对该房屋进行拍卖，并于2015年11月20日由拍卖公司向竞买人刘永军送达了瑕疵告知书，就该房产现状、以往各种欠费承租及二次或二次以上过户登记等情况进行了告知，并告知该房产拍卖公司只交付标的物的相关手续，配合买受人办理更名过户手续，不进行实物交接。刘永军对此认可并签字。2015年11月23日，原告刘永军通过拍卖方式，以396万元竞得上述房屋，购房款已依约交付完毕。2015年12月10日，吉林银行同刘永军依据拍卖瑕疵告知书的交接方式对于标的物手续即两个房产证进行了交接。租期届满后，华生公司未撤出承租房屋，刘永军于竞买前对于华生公司承租该房屋一事知情。一审法院认为，原告刘永军通过竞拍方式依法拍得本案争议房屋，购房款已按照约定全部交付完毕，被告应当依法交付房屋。被告华生公司在房屋租赁期限届满以后应当依照约定撤出承租房屋，按照二被告租赁合同约定，如继续承租需提前一个月签订书面合同，双方在租期届满前未续签租赁合同，因此，该租赁协议因履行完毕而自动解除。以后是否继续租用房屋，华生公司应与刘永军进行协商。刘永军在该房屋租赁期限届满以后应当享有房屋所有权，被告吉林银行应协助刘永军办理房屋过户登记手续使其当然取得该所有权。在被告吉林银行与拍卖公司的委托拍卖协议中，标的房产现状、权利瑕疵、交付方式双方已经约定明确，且拍卖公司已经该情况如实告知竞买人，竞买人有权选择参与或放弃竞买，出卖人也是在考虑标的物瑕疵的情况下定价，刘永军在知晓以上情况后仍参与竞买，并取得房屋所有权，刘永军已经取代吉林银行获得出租人地位，标的物瑕疵的解除应当由刘永军与华生公司依照双方租赁合同在合理期限内执行，以取得完全所有权及房屋。原告请求二被告连带赔偿原告自2015年12月10日以来非法占用原告财产的出租损失40万元，其提供的对租户发出的通知，仅证明其向外出租的邀约，未提供是否有租户对此作出承诺，是否实际成立了租赁合同，因此，该项损失是否实际发生原告未予举证证明，且非直接损失，本院不予保护。判决:1坐落于四平市铁西区仁兴街松辽商厦，建筑面积443.33平方米（松辽商场332.5平方米、原天安商场110.83平方米）房屋归原告刘永军所有，被告吉林银行股份有限公司四平分行在本判决生效之日起一个月内协助原告办理房屋过户手续。二、被告吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场于本判决生效之日起十日内撤出，并向原告交付以上房屋。三、驳回原告刘永军其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。刘永军于2015年11月23日通过竞拍方式购得本案诉争房屋，与吉林市天阳拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，该合同在双方签订后生效，刘永军即取得房屋合法有效的合同依据，但刘永军并未办理该房屋的物权变更登记，刘永军只是取得本案诉争房屋的债权，并可依据该债权到房产部门办理诉争房屋产权过户手续，待本案诉争房屋所有权登记在其名下后，刘永军才能取得本案诉争房屋所有权,成为物权人。另刘永军在原审法院并未主张吉林银行应协助其办理房屋过户手续,原审法院属于超判,应予撤销，吉林银行的上诉请求应予支持。刘永军通过拍卖竞买购得本案诉争房屋，依据2015年11月20日吉林市天阳拍卖有限责任公司与刘永军签订瑕疵告知书，约定如有租赁、需要瑕疵和纠纷，由刘永军自行解决，吉林市天阳拍卖有限责任公司不予负责。刘永军自行办理公证、房屋产权及过户更名（可能两次或二次以上更名过户的税费）所发生的交易税费、土地出让金、土地增值税等由刘永军自行支付。由于此资产尚未更名过户到吉林银行四平分行名下，刘永军如办理更名过户可能承担由原所有权人过户到吉林银行四平分行名下，再从吉林银行四平分行名下过户到刘永军名下两次或二次以上更名过户的税费，涉及两次或两次以上更名过户的税费全部由刘永军承担。拍卖成交后，吉林市天阳拍卖有限责任公司只交付该标的物的相关手续，并配合刘永军办理更名过户手续，不进行实物交接。刘永军对该瑕疵告知书并未提出异议，且在告知书上签名确认。依据瑕疵告知书的约定，吉林银行没有向刘永军交付房屋及赔偿损失的责任，故刘永军主张吉林银行无条件向其交付443.33平方米房屋，并连带赔偿华生公司自2015年12月10日以来非法占用刘永军财产的出租损失40万元，并无事实及法律依据，不应予以支持。吉林银行与华生公司签订房屋租赁合同，将本案诉争房屋出租给华生公司使用，双方在房屋租赁合同中约定：租赁期为一年，自2014年12月12日至2015年12月11日止。本合同在租赁期届满时自动终止，如华生公司希望继续承租，应承租期届满一个月以前以书面形式向吉林银行申请，同等条件下华生公司享有优先承租权。华生公司承租该房屋的用途为商场。该房屋租金标准为人民币7万元每年，租金总额为7万元。华生公司在该租赁合同到期前一个月，没有以书面形式向吉林银行申请继续租赁该房屋。刘永军于2015年11月23日通过竞拍方式购得本案诉争房屋，并已告知华生公司。华生公司应在与吉林银行租赁合同届满后，将本案诉争房屋交付给刘永军管理，华生公司主张于2016年7月将本案诉争房屋腾空，刘永军主张于2016年12月23日后接收的本案诉争房屋，双方虽对诉争房屋交接时间有争议，但双方对该房屋现已由刘永军管理并无争议。根据诉争房屋的实际情况，刘永军请求判令华生公司立即无条件向其交付443.33平方米房屋的诉请已实现，故本院不再做出交付房屋的判决。华生公司在与吉林银行租赁合同期满后，华生公司无权再使用本案诉争房屋，应赔偿于2015年12月11日至2016年6月23日因占用本案诉争房屋给刘永军造成的直接损失。因吉林银行没有向刘永军交付房屋及赔偿损失的责任，故不应承担连带给付责任。刘永军主张该期间的损失为40万，依据是华生公司于2016年5月2日“关于五楼电脑城搬迁招租的通知”华生公司对商户收取租金的标准计算，本院认为，华生公司的招租通知中计划收取的租金，可视为华生公司的营业收入，而且该招租通知中,华生公司作为出租方,同时承担一定的管理义务,故此通知书并不能作为确定刘永军损失的依据，刘永军对其损失，并未提供证据予以证明。结合本案实际情况，应以华生公司向吉林银行交付租金的标准，确定华生公司应赔偿刘永军损失的数额，即37917元（7万元÷12个月×6.5个月）。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2016）吉0302民初1441号民事判决；二、华生公司给付刘永军占用本案诉争房屋损失37917元；三、驳回刘永军其他诉讼请求。一审案件受理费41680元，由刘永军负担3824元，由吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场负担37856元、二审案件受理费7300元，由刘永军负担6500元，由吉林省华生交电集团有限公司四平华生交电商场负担800元，退回吉林银行股份有限公司四平分行41680元。本判决为终审判决。审判长 李欣冬审判员 孙 鹏审判员 毕 莹二〇一七年六月十六日书记员 魏 莹 关注微信公众号“”