（2017）沪0112民初1834号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黄传华与伍海洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄传华,伍海洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初1834号原告：黄传华，男，1959年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省温州市，现住美国纽约。委托诉讼代理人：黄传发，男。委托诉讼代理人：陈霄乐，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：伍海洋，男，1994年4月4日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：董福根，上海利好律师事务所律师。原告黄传华与被告伍海洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄传华的委托诉讼代理人黄传发、陈霄乐、被告伍海洋及其委托诉讼代理人董福根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄传华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋转让合同》；2.判令被告将房屋恢复原状，退还原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期付款违约金50万。事实理由：2016年7月5日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定原告将其联建持有的位于上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六套房屋(以下简称系争房屋)(无小产证)转让给被告，合同总价为人民币(币种下同)198万元。被告于同年7月22日进驻系争房屋开始装修。被告于同年7月5日支付20万元、同年7月28日支付50万元。合同余款128万元于2017年2月21日才支付。被告迟延履行付款义务构成违约。根据合同第11条约定，被告未按约定付款的，每逾期一日，应当向原告支付逾期付款的2%作为违约金。现原告自愿将违约金金额下调至诉请金额。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告伍海洋辩称，1、因系争房屋为联建房屋，没有产权证，且系争房屋权利人在国外，签订《房屋转让合同》后，被告在没有看到有关系争房屋权利人的证明资料及委托公证材料的情况下，继续履行合同付款义务，可能导致合同权利得不到实现。被告在支付70万元房款后，曾多次要求签约人黄传发提供其有权代理的资料(要求与在国外的原告电话沟通、将原告签署的授权委托书传真给被告、要求提供系争房屋为原告所有的证明材料)，均未果。故被告有权暂时中止履行合同，对此被告享有先履行抗辩权,直到原告提供上述书面材料后，被告支付了全部房款。2、原告于2017年2月21日向被告出具的收条确认“全部房款已结清，房屋交接完毕”后，原告又提出违约金诉请缺失诚信。3、即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以下调。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告经常居住于美国纽约。上海市闵行区江川路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六套房屋系原告所有的联建房屋。2016年7月5日，原告(甲方)委托其弟黄传发与被告(乙方)签订《房屋转让合同》，约定原告将系争房屋转让给被告，合同总价为198万元。付款方式：签订本合同时，乙方支付定金20万元，2016年9月5日前支付178万元。乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，应当向甲方支付逾期未付款的2%作为违约金。合同另对其他权利义务作了约定。同日，被告支付定金20万元。同年7月11日，原告出具公证委托书，委托黄传发出售系争房屋。同年7月22日，被告进入系争房屋装修并居住至今。同年7月28日，被告支付房款50万元。同年9月28日，原告向被告发《律师函》，要求其支付剩余房款。同年11月17日，被告支付房款40万元。2017年2月21日，被告支付房款88万元。同日，黄传发出具《收条》一份，载明全部房款已结清，房屋交接完毕。同日，被告出具《收据》一份，载明收到系争房屋买卖变更的材料：授权委托书原件1份、黄传发身份证复印件1份、联建协议书原件1份、开发商房款收据1份，上述材料交付后原告已完成六套房屋买卖变更的所有手续。以上事实，由原告提供的联建协议书、房屋出售宣传资料、企业信息资料、思凡礼品城平面图照片、房屋转让合同、律师函及EMS快递单、邮件跟踪查询单、委托书、收据，被告提供的收条以及原、被告的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告辩称，其迟延支付房款是因原告未提交联建协议书、公证授权委托书等证明系争房屋权利及签约主体的证明文件，其行使的是先履行抗辩权。根据系争房屋转让合同约定，未约定原告需提交上述书面材料作为被告支付房款的前提条件，原告提交上述材料与被告支付房款间不存在先后履行顺序，故被告不得以此理由行使先履行抗辩权。现被告未按约支付房款构成迟延履行，应当根据合同约定承担违约责任。此外，即使原告出具的收条确认“全部房款已结清，房屋交接完毕”，并不代表原告放弃对被告追究迟延履行的违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采信。审理中，被告认为原告提出的违约金标准过高，请求人民法院予以下调，结合本案实际情况，本院酌情将违约金调整至10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：被告伍海洋应于本判决生效之日起十日内给付原告黄传华违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由原告黄传华负担7,040元，被告伍海洋负担1,760元。如不服本判决，原告黄传华可以在判决书送达之日起三十日内、被告伍海洋可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 端人民陪审员 石定伟人民陪审员 邓红霞二〇一七年六月十六日书 记 员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”