（2017）内07民终470号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-07
案件名称
满洲里中国国际旅行社实业有限公司与王瑞祥、王贤等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
满洲里中国国际旅行社实业有限公司,王瑞祥,王贤,满洲里国旅房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终470号上诉人（原审被告）：满洲里中国国际旅行社实业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：李玉祥，董事长。委托诉讼代理人：王旭光，内蒙古运宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞祥，男，汉族，某公司退休职工，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告）：王贤，女，汉族，某单位退休职工，住内蒙古自治区满洲里市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭树清，内蒙古冠胜律师事务所律师。原审被告：满洲里国旅房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王健，经理。委托诉讼代理人：王丽华，女，公司职工。上诉人满洲里中国国际旅行社实业有限公司因与被上诉人王瑞祥、王贤、原审被告满洲里国旅房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人满洲里中国国际旅行社实业有限公司（以下简称国旅实业公司）的委托诉讼代理人王旭光，被上诉人王瑞祥及被上诉人王瑞祥、王贤的委托诉讼代理人郭树清，原审被告满洲里国旅房地产开发有限公司（以下简称国旅房地产公司）的委托诉讼代理人王丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国旅实业公司上诉请求：一、依法撤销满洲里市人民法院作出的（2016）内0781民初1213号民事判决，驳回王瑞祥、王贤一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由王瑞祥、王贤承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。本案中房屋的开发建设单位是国旅房地产公司。国旅实业公司无开发、售卖房屋的资质。国旅实业公司与国旅房地产公司系两个独立的公司，无关联关系。国旅实业公司与王瑞祥签订协议书并收取部分房款是因为××家园多数住户是国旅实业公司职工，包括王瑞祥。国旅实业公司代国旅房地产公司与有购买房屋意向的职工签订协议书，明确房屋价格、位置等信息，协议书的性质并非是正式《商品房买卖合同》，收取房款也仅是代收行为，实际收款人为国旅房地产公司，故涉案房屋与国旅实业公司无关联，国旅实业公司与国旅房地产公司无关联。一审认定国旅实业公司与国旅房地产公司在本案中存在关联关系属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。王瑞祥与国旅房地产公司己经签订了正式的《商品房买卖合同》，房地产开发商即国旅房地产公司负有为购房者办理房地产证的义务，国旅实业公司与王瑞祥无商品房买卖合同关系，国旅实业公司无义务为王瑞祥办理房地产证，故不应当承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》和《协议书》均无关于逾期办理房地产证照违约责任的约定，无约定情况下国旅实业公司和国旅房地产公司均不应承担逾期办理房照支付违约金的责任。王瑞祥诉求主张的是经济赔偿金，一审程序中未提供证据予以证实逾期办照行为给其造成的实际损失，故国旅实业公司和国旅房地产公司均不应支付赔偿金。王瑞祥主张的经济赔偿金系债权，适用两年诉讼时效的法律规定。王瑞祥购买的××园××房屋应在2012年1月1日至2013年12月31日期间主张逾期办理房照赔偿金。××家园××房屋应在2012年4月27日至2014年4月26日期间主张逾期办理房照赔偿金。王瑞祥一审程序中没有提供在上述期间内向国旅实业公司和国旅房地产公司主张过赔偿金的相关证据，故王瑞祥的诉讼请求己经超过法定诉讼时效，其诉讼请求不应支持。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。王瑞祥、王贤共同答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。国旅实业公司及国旅房地产公司均收取过王瑞祥的房款及入户费而且国旅实业公司还与王瑞祥签订协议书两份。因此国旅实业公司与国旅房地产公司之间存在关联关系，应当承担连带责任。关于逾期办证违约金是一种继续性的债权因此被国旅实业公司应当承担给付逾期办证违约金的责任。国旅实业公司与国旅房地产公司始终未办理房地产证，导致房屋无法出售、抵押，为其造成生活影响。国旅房地产公司述称，2011年10月向国旅实业公司购买了国旅房地产公司，所以之前的事与现在的国旅房地产公司无关。对国旅小区办理房产证的事宜与国旅实业公司有明确约定，只配合办理产权协助义务、印章等事情，没有约定办理产权证费用及赔偿责任。因逾期交房、办理房产证均由国旅实业公司承担责任。王瑞祥、王贤向一审法院起诉请求：一、支付××家园××房屋逾期办理房地产权证经济赔偿金94,731元，并要求计算至房照办理完毕之日。（206,388元×6.8%×4.5年×1.5倍，自2012年1月1日起暂计算至2016年6月30日）。二、本案诉讼费由国旅实业公司、国旅房地产公司承担。一审法院认定事实：王瑞祥、王贤系夫妻关系，王瑞祥系某公司退休职工。2005年国旅实业公司为公司职工建设经济适用住宅，2006年4月20日，王瑞祥向国旅房地产公司缴纳集资购房款160,000元购买了××家园××两套住宅。2006年11月20日，王瑞祥向国旅实业公司支付剩余购房款46,388元，国旅实业公司为王瑞祥出具了书面收据。2007年1月1日，王瑞祥交清了××家园××住宅的入户费，国旅实业公司与王瑞祥签订了一份书面协议书，并将该房屋交付王瑞祥入住使用。2007年4月27日，王瑞祥交清了××家园××室入户费，国旅实业公司与王瑞祥同样签订了一份书面协议书，并将该房屋交付王瑞祥入住使用。2007年11月1日，王贤与国旅房地产公司仅针对××家园××室签订了一份商品房买卖合同。上述两处房屋，国旅实业公司与国旅房地产公司至今未为王瑞祥办理房屋所有权登记手续，王瑞祥与国旅实业公司签订的两份协议及与国旅房地产公司签订的商品房买卖合同中对逾期办理产权登记手续的违约责任均未约定。一审法院认为，王瑞祥与国旅实业公司签订的两份协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。国旅房地产公司收取王瑞祥交付的上述两处房屋购房款160,000元，剩余购房款46,388元由国旅实业公司收取，因此国旅实业公司、国旅房地产公司虽系两个独立的公司，但在本案中存在关联关系。国旅实业公司、国旅房地产公司未按约定时间为王瑞祥办理房屋所有权证书系违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依该规定可知此违约金是按日计算数额，违约金的数额随违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，由于违约行为在起诉时仍在继续，国旅实业公司虽提出诉讼时效抗辩，但仍应给付未过诉讼时效部分的违约金。2016年6月21日收到王瑞祥、王贤的起诉书，故国旅实业公司应给付王瑞祥、王贤自2014年6月21日至办理产权证之日止的违约金；因国旅房地产公司两次经传票传唤无正当理由未到庭应诉，视其对王瑞祥、王贤起诉书所述事实的认可，国旅房地产公司未提出关于诉讼时效的抗辩，故其应支付自2012年4月27日至办理产权证之日止的违约金；因国旅实业公司、国旅房地产公司在本案中存在关联关系，应对自2014年6月21日至办理产权证之日止违约金承担连带给付责任。判决：一、满洲里国旅房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付王瑞祥、王贤逾期办理房地产权证违约金（按已付购房款206,388元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2012年4月27日起至满洲里市××园房照办理完毕之日止）；二、满洲里中国国际旅行社实业有限公司与满洲里国旅房地产开发有限公司对自2014年6月21日起至满洲里市××园房照办理完毕之日止的违约金承担连带给付责任（按已付购房款206,388元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。本院二审期间，国旅房地产公司提交以下证据：国旅实业公司与国旅房地产公司之间签订的股权转让合同和股权转让合同补充协议（二），证明国旅房地产公司不应承担赔偿逾期办证的责任，应当由国旅实业公司承担。国旅实业公司质证称对股权转让合同的真实性没有异议，对关联性不认可，该合同系国旅实业公司与国旅房地产公司关于股权转让的约定，与本案涉及的办理××家园房照承担违约金责任无关联。对股权转让合同补充协议（二）的真实性有异议，该份合同落款处系国旅房地产公司签章与王某签字，并没有国旅实业的签章。王瑞祥、王贤质证称对股权转让合同没有异议，对股权转让合同补充协议（二）因为没有转让股东盖章，真实性无法确定，股东名册均包括国旅实业公司，占股98%以上，因此两个公司之间存在关联。本院认为国旅实业公司与国旅房地产公司之间签订的股权转让合同与本案无关联，不予采信。股权转让合同补充协议（二）因没有国旅实业公司的签章且国旅实业公司也不认可，对真实性无法确认不予采信。国旅实业公司及王瑞祥、王贤未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，国旅实业公司主张逾期办证的违约损失是否超过诉讼时效及是否应当连带承担逾期办证的违约责任。国旅实业公司主张逾期办理房照损失已超过两年诉讼时效，不应予以维护。王瑞祥、王贤主张请求给付逾期办证的违约损失是一种继续性债权，由于违约行为在起诉时仍在继续，国旅实业公司虽提出诉讼时效抗辩，但仍应给付未过诉讼时效部分的违约金。王瑞祥与国旅实业公司签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。协议中明确约定未调离公司或离岗5年后直接申领房照。国旅房地产公司收取王瑞祥交付的上述两处房屋购房款160,000元，剩余购房款46,388元由国旅实业公司收取，国旅实业公司陈述46,388元的购房款是代收行为，但是未能提供证据证明该笔款项已交付给国旅房地产公司。虽然双方对逾期办证的违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，国旅实业公司有收取购房款及签订协议书的行为，国旅实业公司应当连带承担逾期办证的违约责任。综上所述，满洲里中国国际旅行社实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2268元，由满洲里中国国际旅行社实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅 玺 发代理审判员 张套特格胡代理审判员 乌 云二〇一七年六月十六日书 记 员 范 晨 阳 更多数据：搜索“”来源：