（2017）晋01民终1634号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-09-22

案件名称

山西人和居物业有限公司与许世敏物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省太原市中级人民法院

所属地区

山西省太原市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山西人和居物业有限公司,许世敏

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民终1634号上诉人（原审原告）：山西人和居物业有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街新街小区（L区）12号4层，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙春世，总经理。委托诉讼代理人：张根来，男，山西人和居物业有限公司办公室主任，住太原市。委托诉讼代理人：王慧，女，山西人和居物业有限公司客服主管，住太原市。被上诉人（原审被告）：许世敏，男，1959年10月10日出生，汉族，中国纪实新闻通讯社记者，住山西省太原市。上诉人山西人和居物业有限公司与被上诉人许世敏物业服务合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106第3744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人山西人和居物业有限公司的委托诉讼代理人张根来、王慧、被上诉人许世敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西人和居物业有限公司（以下简称人和居物业公司）上诉请求：1、依法改判增加2014年物业管理费8913.60元；2、改判增加2015年至2016年8月止物业管理费14856元；3、撤销一审法院认定的原利息，应改判按欠款本金83597.6元的30%付滞纳金25079.28元，合计48848.88元。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审判决认定2014年的物业费不予支持，认定事实不清，2014年人和居物业公司正常服务许世敏所属小区的一切管理，包括卫生、保洁、保安、垃圾清运工作。在2014年12月底人和居物业公司多次上门去许世敏家维修及保养管道，但是许世敏不配合维修、保养，且许世敏将D座9层公共区域及防火门私自封闭、占用导致维修人员无法对D座管网开展正常的维修、保养工作，因管道阀门被许世敏私自封闭、占用。为了保障全体业主及管道消防、安全的正常运行，人和居物业公司于2015年1月将管道改造，改造时间有财务支出费用凭证为证据，所以一审仅听许世敏没有证据的说辞，便不支持人和居物业公司正常索要2014年的物业管理费，认定事实错误。2、一审法院不支持人和居物业公司收取2015年1月-2016年8月份的物业管理费是错误的。事实是人和居物业公司在2015年1月至2016年8月期间暖气、水许世敏没有使用、人和居物业公司不收取以上费用，但是物业服务并没有停止，小区的卫生、保洁、保安、垃圾清运在正常进行中。2016年3月许世敏将人和居物业公司起诉于太原市迎泽区法院，该院于2016年8月26日作出（2016）晋0106民初851号民事判决书，已认定人和居物业公司改造管道，判令人和居物业公司赔偿许世敏35000元，已经对许世敏做出了判决。因此，一审法院不能再次因同一问题再作出重复处罚。3、一审法院认定的滞纳金为中国人民银行同期贷款利率计算纯属主观臆断，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释》（二）之规定，应当判令许世敏履行合同，并支付相应的违约金，支持许世敏按欠款本金的30%支付费用。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，并作出公正判决。被上诉人许世敏辩称，人和居物业公司上诉状的事实与理由与客观事实严重不符，2013年从下半年开始人和居物业公司对许世敏采取停水、停电、停电梯，不仅对许世敏的生活造成很大的困扰，而且人和居物业公司也没有对许世敏所居住的门庭进行过任何的物业服务，许世敏的房子是一梯一户，许世敏是九层，也不存在堵消防阀门，许世敏房间里只有一个阀门，但是人和居物业公司不给许世敏供气，而人和居物业公司无缘无故给许世敏停气，私自改动阀门，恰恰是人和居物业公司占用了许世敏购买的小库房长达十年，许世敏是住宅业主，而人和居物业公司是以商业标准的价格收取物业管理费和水电暖费，许世敏请求人和居物业公司退还许世敏多收的差额，而且截止2013年以前，许世敏不存在任何的欠物业费情况，因为人和居物业公司供暖不达标，所以人和居物业公司的物业经理给许世敏免去了物业费。2017年以前都是区域供暖，所以温度并不达标，2016年11月份才改的集体供暖。维修人员许世敏也没有见过，物业公司的服务也不上门，只是偶尔打个电话，安全通道门许世敏都是开着的，也不存在封闭、私自占用的情况，到现在为止，消防通道里面的灯也不亮，而且许世敏去买电，物业只卖给许世敏50元的电，物业公司还对许世敏进行了人身伤害，经过鉴定，构成轻微伤，现在正在公安局处理。综上，请求二审法院依法驳回上诉人人和居物业公司的上诉请求。一审法院认定事实：原告许世敏是位于太原市迎泽南街鼎元时代中心D座901号房屋的业主。2006年8月2日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》和《鼎元时代中心临时管理公约》，合同约定：一、物业管理费用采取每一年缴纳一次的缴费方式，首次缴纳费用在办理入住手续时缴纳，以后在每次期满前的15日内缴纳，入住首年的交费日期自2006年8月3日起至2007年8月2日止；二、物业管理费2.5元/平方米/月，电梯运行维护费0.50元/平方米/月，以上费用随物价局报批标准调整；三、被告的房间销售面积为247.6平方米，应缴物业管理费总额16906.20元/年；四、物业管理服务内容包括保证正常供电、供暖、供水；五、被告违反约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日加收3‰的滞纳金，并可停止部分或全部物业管理服务。原告于2012年发出《关于物业费调价业主意见表》，物业费于2012年7月份由原来的2.5元/平方米/月调至3元/平方米/月。上述楼盘的暖气由原告自行供热，暖气费2010年按每平米7.5元收取，2012年按每平米7.8元收取，2013年之后按每平米9.5元收取。被告欠缴2010年、2012年、2013年的取暖费。被告自2013年起停止向原告缴纳物业管理服务费。原告对被告采取了停止供暖、停止供水、限制被告购电、在被告的楼层使电梯不停靠等不当措施。原告作为物业服务的提供者，掌握供暖、供水、供电并控制电梯的运行使用，应就何时停止或限制被告使用水、电、暖气、电梯及恢复正常使用的时间提供证据。原告未提供充分的证据证实水、暖气、电梯的停用时间，因此该时间以被告陈述为准。根据被告陈述，2014年10月开始原告停止向被告供暖，但依据常规，太原市每年开始供暖的时间为11月1日，因此本院认定原告停止向被告供暖的时间为2014年11月1日；停水的时间依据被告陈述为2013年10月，恢复供水时间为2016年8月；电梯在被告的楼层不停靠的时间为2014年7、8月，恢复正常运行的时间为2016年7、8月。庭审中原告提交了向被告的《售电记录明细表》，显示被告2013年11月28购电300元后，于2014年5月5日购电200元、2016年5月16日购电200元、2016年7月7日购电300元、2016年8月14日购电200元。被告不认可上述《售电记录明细表》的真实性，仅认可2013年11月28日是其最后一次购电，其后原告就不再卖给被告电，2014年5月5日其没有购买过电，直至2016年5月16日原告才再次向其售电。《售电记录明细表》是原告的单方记录，没有被告的签字确认，被告对其真实性提出异议，原告也未提供其他证据予以佐证，因此对购电情况以被告的陈述意见为准。庭审中原、被告对原告是否停止给被告供电及停止供电的时间陈述不一致，但根据原告提供的售电记录，被告确实在很长一段时间内被限制购电，根据被告对《售电记录明细表》的质证意见，本院确认被告在2013年11月28日以后至2016年5月16日前被限制购电。一审法院认为，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》、《鼎元时代中心临时管理公约》，双方形成了物业服务合同关系，均应按照合同约定及法律规定履行义务享受权利。被告许世敏欠缴物业管理等费用，原告人和居物业公司可依约督促其限期交纳，逾期仍不交纳的亦可向人民法院起诉主张权利，但人和居物业公司采取限制购电、停止供水及供热、电梯在许世敏所在楼层不停靠等方式，限制许世敏使用水、电、暖气、电梯，其行为明显不当，因供用水、电、暖气合同的相对人是自来水、电力、热力供应公司，有权采取停止供水、电、暖气的只能是上述供应公司，虽然原、被告在合同中约定了不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权停止部分或全部物业管理服务，但该约定侵犯了供水供电及供热公司的权利，应属无效。原告人和居物业公司的上述行为违反了物业服务合同中有关物业管理服务内容的约定，致使许世敏的房屋不具备基本的生活居住条件，因此人和居物业公司主张的在停止向许世敏供电、水、暖气、限制许世敏使用电梯期间的物业管理费本院不予支持。该期间根据许世敏被限制使用水、电、暖气及电梯的时间酌情确定为2014年1月至2016年8月止。许世敏欠缴2013年物业管理费8913.60元及2016年8月至2016年11月30日的物业管理费2971.2元，共计11884.80元应当支付。许世敏欠付2010年暖气费8941.4元、2012年暖气费9656.4元、2013年暖气费11142元应当向人和居物业公司支付。原告人和居物业公司主张的2014年暖气费因原告未提供证据证明向许世敏供暖，该项主张本院不予支持。2014年7、8月至2016年7、8月期间原告限制被告使用电梯，这期间不应向被告收取电梯费，但2013年电梯费1485.6元、2014年1月至7月的电梯费742.8元及2016年9月至2016年11月30日的电梯费371.4元应当支付。原告主张的水费未提供被告用水量的相关证据，许世敏对人和居物业公司主张的水费数额亦不予认可，因此对原告主张的水费及自来水二次加压费本院不予支持。双方签订的合同中约定逾期交费的从逾期之日起按每日加收3‰的滞纳金，该约定的实质为违约金，超出了法律规定的上限，滞纳金酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算。许世敏辩称前任经理因取暖不达标给其扣减了2013年之前的管理费用，但未提供证据予以证实，其辩解意见本院不予采信。原审判决：一、被告许世敏于本判决生效之日起十日内支付原告山西人和居物业有限公司2013年物业管理费8913.6元及自2014年1月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2016年8月至2016年11月30日的物业管理费2971.2元；二、被告许世敏于本判决生效之日起十日内支付原告山西人和居物业有限公司2010年暖气费8941.4元及自2011年4月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2012年暖气费9656.4元及自2013年4月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2013年暖气费11142元及自2014年4月1日起至本判决确定的履行之日止的利息；三、被告许世敏于本判决生效之日起十日内支付原告山西人和居物业有限公司2013年电梯费1485.6元及自2014年1月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2014年1月至7月的电梯费742.8元及自2015年1月1日起至本判决确定的履行之日止的利息，2016年9月至2016年11月30日的电梯费371.4元；前述第一、二、三项的利息均按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告山西人和居物业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以认定。本院认为，本案上诉人人和居物业公司与被上诉人许世敏的争议问题，一是人和居物业公司要求许世敏给付2014年、2015年至2016年8月的物业管理费是否应当支持；二是人和居物业公司主张的违约金或滞纳金是否应当支持。根据本案查明的事实，第一，人和居物业公司要求许世敏给付2014年、2015年至2016年8月的物业管理费问题，人和居物业公司主张的该物业管理费是在其给被上诉人许世敏采取限制购电、停止供水、供热及电梯在许世敏所在楼层不停靠等方式期间发生的，据此原审认定虽然双方在合同中约定了不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，人和居物业公司有权停止部分或全部物业管理服务，但该约定侵犯了供水、供电及供热公司的权利，应属无效；人和居物业公司的行为致使许世敏的房屋不具备基本的生活居住条件，因此人和居物业公司主张的在停止向许世敏供电、水、暖气、限制许世敏使用电梯期间的物业管理费不予支持是正确的，上诉人人和居物业公司该上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。第二，人和居物业公司主张的违约金或滞纳金是否应当支持的问题，对于滞纳金虽然双方签订的合同中约定逾期交费的从逾期之日起按每日加收3‰的滞纳金，但该约定确实超出了法律规定的上限，依据法律规定应当进行适当调整，为此原审将滞纳金的数额酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于本案所争议的滞纳金调整问题，既要结合本案发生纠纷的因果关系，也要充分考虑到在本案中双方当事人的过错责任，因此，原审在综合考虑案情的情况下酌情认定滞纳金的数额按照中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，故人和居物业公司的该上诉请求，有违客观事实，本院不予支持。综上所述，上诉人人和居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1021.22元，由上诉人山西人和居物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　孙广金审判员　　焦跃峰审判员　　雷　晨二〇一七年六月十六日书记员　　米　鑫来源：百度“”