（2017）沪0104民初1499号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海洪运投资管理有限公司与上海华田置业有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海洪运投资管理有限公司,上海华田置业有限公司,上海好年华房地产经纪有限公司,广州太平洋电脑信息咨询有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十八条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1499号原告：上海洪运投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谢丽华，执行董事。委托诉讼代理人：陈柳，江苏迈图律师事务所律师。被告：上海华田置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：李求华，总经理。委托诉讼代理人：薛勇，上海百林司律师事务所律师。第三人：上海好年华房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙学余，经理。委托诉讼代理人：牟宏波。第三人：广州太平洋电脑信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林怀仁。原告上海洪运投资管理有限公司诉被告上海华田置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年2月28日、4月18日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海好年华房地产经纪有限公司、广州太平洋电脑信息咨询有限公司作为本案第三人参与诉讼。原告的委托诉讼代理人陈柳，被告的委托诉讼代理人薛勇，第三人上海好年华房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人牟宏波到庭参加诉讼。第三人广州太平洋电脑信息咨询有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海洪运投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告居间佣金912,798元；2.被告支付原告居间佣金的利息(以912,798元为基数，按年利率6%，自2015年9月5日起算至实际给付之日止)。事实和理由：原被告于2013年1月26日签订《经纪服务合同》，约定由原告向被告提供购买商业办公用房的有效客户，同时合同第三条明确约定客户签署物业出售合同后，原告向被告出具佣金确认书，此后被告向原告支付佣金。2013年8月20日，原告向被告出具佣金确认单，载明佣金金额912,798元，2015年9月5日原告向被告开具发票，但被告拒绝接收。原告已促成被告与客户买卖合同成立，已全部履行经纪服务合同中义务，但被告仍拒付佣金，故原告无奈诉至法院，请求判如诉请。上海华田置业有限公司辩称，不同意原告所有诉请。原告从未实际开展业务，合同签订后，原告被市场监督部门列入异常名录，原告没有实施民事法律行为的能力，在原告没有合法经营情况下，提起本案诉讼，不能代表洪运公司，而是涉嫌伪造公文印章的陈某某的个人行为；原告不具有房地产经纪资格，涉案合同应为无效合同，被告无义务支付其佣金；原告已书面明示告知被告放弃其涉案合同项下权利，无权再收取佣金，其2014年4月11日的函件拟概括转让合同权利义务，该行为效力应经双方协商一致方可转移；原告诉请超过诉讼时效，佣金支付不以发票开具时间为起算点，涉案房屋的购房款于2014年6月26日付清，时效按各期支付时间起算；利息主张缺乏法律及事实依据。上海好年华房地产经纪有限公司述称，对原告诉请无意见。就涉案房屋的居间，因原告当时无法开具佣金发票，原告主动联系上海好年华房地产经纪有限公司(以下简称“好年华公司”)代开佣金发票，原告拟将涉案合同项下的权利义务一并转让给好年华公司，对此广州太平洋电脑信息咨询有限公司也无异议，但在原告向被告出具相关函件之后，因被告最终不同意居间合同权利义务转让，涉案合同权利义务未转让给好年华公司，我公司也未参与涉案房屋居间业务。广州太平洋电脑信息咨询有限公司述称，我公司因购买物业需要，于2013年5月10日经房产中介陈某某介绍并陪同前往上海市宜山路XXX号看房，陈某某告知其工作单位为原告公司。我公司形成购买意愿后，据陈某某要求向原告出具看房协议书。关于原被告之间的纠纷，我公司不清楚、未参与，无更多信息提供。本院经审理认定事实如下：2013年5月10日，广州太平洋电脑信息咨询有限公司(以下简称“太平洋公司”)因购买物业需要，经案外人陈某某介绍并陪同前往上海市宜山路XXX号华鑫中心看房，陈某某告知其工作单位为原告公司，太平洋公司形成购买意愿后，据陈某某要求向原告出具看房协议书，确认：一、独家授权委托原告提供房产买卖、租赁信息，双方实地看房；二、承诺看过原告提供的房产现有意向购买该房产。看房协议书上加盖太平洋公司上海分公司印章。后原告(乙方)与被告(甲方)签订经纪服务合同，约定：鉴于乙方拥有需购买商业办公用房的有效客源及客户详细信息，客户名称：太平洋公司；甲方拥有可出售房源，双方达成如下合意：一、乙方应于本协议签署同时，向甲方提供有效客户信息，客户同意购买上海市宜山路XXX号华鑫中心2幢实际楼层9层(面积1884平方米，以下简称系争房屋)房产，有效总价60,853,200元；二、乙方协助甲方与客户洽谈并签署物业出售合同并协助甲方向客户收取购房款；三、客户签署物业出售合同后，甲方向乙方出具佣金确认书，并在收到50%购房款后14个工作日内按有效房款总额的1.5%向乙方支付佣金。甲方在收到剩余50%购房款后14个工作日内按剩余有效房款总额的1.5%向乙方支付佣金。乙方收取佣金前应向甲方提供正式商业发票，否则甲方有权拒付；五、若乙方提供客户属于甲方已有客户或第三方客户(以客户出具的授权委托书为准)，则乙方不得要求甲方支付佣金；十一、本合同附件(佣金确认单)与本合同具有同等法律效力。2013年8月20日，被告向原告出具佣金确认单(附件)一份，载明：名目为出售，原告为居间方，业主姓名(公司名称)为太平洋公司，物业单元为系争房屋，有效总价60,853,200元，合同签署时间2013年6月24日，全额购房款到账时间为2014年1月31日，佣金金额912,798元,佣金付入原告(并明确原告银行账户)，备注明确客户支付全部房款且原告提供发票后，被告支付佣金。另查明，2014年4月11日，原告向被告出具函件一份，载明：原告关于协助太平洋公司购买系争房屋之事宜，由于原告先前是客户太平洋公司确定的服务公司，现因公司经营不善原告所有业务已经停止运营不能按要求按合作协议规定，故决定放弃本次交易的居间服务工作，放弃居间服务的同时也放弃分取佣金劳务费的权利。现在由客户太平洋公司指定和认可的好年华公司继续或重新履行购买该物业的一切居间服务权利。2015年9月5日，原告向被告开具名目为“咨询服务费”的增值税发票金额共计912,798元并嗣后发函要求被告接收发票并支付居间佣金。但被告至今拒绝支付。又查明，原告工商登记的经营范围为投资、商务信息、网络技术、财务等咨询，企业形象及营销策划、室内装潢设计、展览展示服务、图文设计、特定商品批兼零等。被告当庭表示因原告经营范围不包括房地产经纪服务，故涉案经纪服务合同应为无效；对此，原告认为，原告提供的是居间服务且与被告就此合意签订合同、佣金确认单，即便经营范围中不包括房地产经纪，但不违反法律强制性规定，合同应为有效。审理中，被告自认系争房屋于2013年一手出售给太平洋公司，购房款分三期支付，最后一期购房款于2014年6月26日支付完毕；但被告认为原告并未就系争房屋的买卖提供任何居间服务，经纪服务合同及佣金确认单仅为满足买受方太平洋公司的需要而签订。对此，原告认为太平洋公司系原告客源，原告为系争房屋买卖双方接洽并促成买卖合同签订，嗣后原被告签订经纪服务合同及佣金确认单，约定了居间佣金的付款条件，基于系争房屋为一手房买卖，原告确认未参与系争房屋买卖合同签订后的贷款、过户等事宜。关于2014年4月11日原告向被告出具的函件，原告认为该函件系在被告销售人员授意下形成，因双方约定被告支付佣金的前提为原告开具发票，但当时原告无法开具发票，故被告销售人员提议联系另一中介公司代开发票，后原告联系了好年华公司，原告与好年华均同意将居间合同的权利义务一并转让给好年华公司，由好年华代开发票，并应被告要求预先出具该函件给被告以配合被告内部审批流程，但被告最终不同意变更居间合同权利义务主体，原被告及好年华公司未签订三方转让协议，故该函件实际未发生法律效力。对此，被告认为，该函件实际为原告放弃合同权利及不再继续履行合同义务的表示，也为原告拟将上述合同权利义务概括转让给好年华公司的意思表示，但收到该函件后，被告不同意合同权利义务的转让及合同主体的变更，被告认为合同必须遵守。对此，第三人好年华公司则表示，因原告无法开发票，原告找到好年华公司代开佣金发票，好年华公司同意从原告处受让涉案合同权利义务，原告的上述函件也是拟转让合同权利义务的意思，但最终因被告不同意，合同主体及权利义务未实现转让，好年华公司也没有为被告提供过居间服务，此期间好年华公司与太平洋公司从未接洽过。而因系争房屋系一手房交易，区别于二手房买卖的居间，一般中介仅负责带看和促成合同，后续贷款、过户等由开发商自行完成。以上事实，除庭审笔录外，另有佣金确认单、2014年4月11日函件、原告工商登记信息、国家企业信用信息公示系统查询信息等证据证实，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于经纪服务合同，经质证，被告以原告未出示原件否认其形式上真实性，对关联性无异议，认为因原告不具备房地产经纪资格，该合同应为无效；对此原告解释因原告2014年无法开具发票，原被告在协商将合同权利义务转让给好年华公司过程中，被告将合同原件收走；鉴于原告出示的经纪服务合同所记载的主要内容与其附件佣金确认单一致，被告在庭审过程中也并未否认其与原告签署过该合同，对佣金确认单也予以认可，故本院对该证据的真实性及证明力予以认定。关于看房协议书，经质证，被告以其非看房协议书主体且原告未出示原件不认可其真实性；原告虽未出示原件，但鉴于太平洋公司确认原告员工带看事实并认可出具看房协议书，故本院对该证据的真实性及证明力予以认定。关于增值税发票，经质证，被告不认可其真实性，鉴于原告出示发票原件，被告也未提供否定发票真实性的反驳证据，本院对该证据的真实性及证明力予以认定。关于原告2015年12月、2016年11月发出催告付款函及两次邮寄、2016年11月送达凭证，经质证，被告不认可其真实性但认可快递邮寄地址为被告办公地址，鉴于原告提供了两次邮寄凭证原件且被告认可邮寄地址为被告办公地址，在被告未提供反驳证据的情形下，本院认定原告在开具发票后分别于2015年12月、2016年11月向被告提出支付佣金的主张。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原被告签订的经纪服务合同及佣金确认单约定由原告作为居间人为被告提供购买系争房屋的客户信息并提供促成订立房屋买卖合同的居间服务，由被告支付佣金报酬，故涉案合同实际确立了双方存在居间服务关系，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应予以恪守。现被告以原告不具有房地产经纪资格主张合同无效，但并未提供充分证据证明原告超越经营范围提供居间服务违反了法律、行政法规强制性、效力性规定或符合法律规定的其他合同无效情形，故本院对被告该主张不予采信。被告在原告的居间下与第三人太平洋公司签订房屋买卖合同并已收取全部购房款，原告提供了居间服务并按约提供了发票，涉案合同及佣金确认单约定的付款条件已成就，被告应当按约支付佣金，故原告向被告主张支付佣金的诉请，本院予以支持。因系争房屋为一手房买卖，存在与二手房买卖不同的居间交易习惯，故原告在按约提供客户信息、带看房屋、协助洽谈并促成合同签订后已完成其主要居间服务义务，但考虑到后续如协助办理贷款、办理交易过户、办理房屋交接等环节原告未参与，本院遵循公平原则，酌情减少居间佣金的数额。至于原告向被告主张支付佣金利息的诉请，缺乏合同及相应法律依据，且原告在合同履行中未及时开具发票，被告未及时付款系事出有因，故本院对原告的该项诉请，不予支持。关于2014年4月11日函件的法律效力，因原被告及好年华公司均认可其存在拟概括转让合同权利义务的意思表示，且被告自认其当时对合同权利义务转让及合同主体变更不予认可，故该函件最终未发生合同权利义务转让的法律后果；至于被告认为该函件应视为原告单方放弃合同权利并不再继续履行合同义务的意思表示，因合同系对双方权利及义务的约束，合同权利义务解除或终止需双方协议一致或符合合同约定、法律规定，现被告未举证证明双方就此达成一致意见，原告对此亦予以否认，故本院对被告的该项意见不予采信；结合原告发函时已完成其主要居间义务，现原告主张仅为代开发票拟转让合同权利义务的意见，亦为合理，本院对此予以采信。关于被告提出的诉讼时效抗辩，涉案合同及佣金确认单均约定被告收到全额购房款，原告向被告开具正式发票后，被告才支付全部佣金，故全额房款收取、开具发票应视为佣金支付的两项前提条件。现被告自认其于2014年6月已收到全部房款，而原告嗣后于2015年9月5日向被告开具相应增值税发票，故合同约定的两项付款条件已经成就，原告在发票开出后的两年诉讼时效期间内均有权向被告主张支付佣金，故本院对被告抗辩原告诉请超出诉讼时效的主张，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、上海华田置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洪运投资管理有限公司居间佣金775,878元；二、驳回上海洪运投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计6,818元，由上海洪运投资管理有限公司负担1,023元，由上海华田置业有限公司负担5,795元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄晨辰二〇一七年六月十六日书记员 姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。三《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”