（2017）京03民终4443号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-12
案件名称
北京链家房地产经纪有限公司、徐小红与孙欢房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐小红,孙欢,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4443号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐小红，女，1969年11月26日出生。委托诉讼代理人：吴维（徐小红之夫），1968年12月21日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙欢，女，1986年1月11日出生。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：呙靖，北京市北方（保定）律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人徐小红因与被上诉人孙欢、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐小红及其委托诉讼代理人吴维，被上诉人孙欢及其委托诉讼代理人赵军敏、呙靖，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐小红上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2016）京0105民初22468号民事判决，依法对案件改判或者将本案发回重审。一、二审费用全部由孙欢承担。事实与理由：1.一审法院已经认定孙欢未按买卖合同约定支付首付款，并且徐小红亦根本无法实际取得该笔款项，即应认定孙欢违约。事实上，孙欢并不具备付款资格和付款能力，故意与中介勾结造成所谓付款的假象用于掩盖其违约的事实。2.孙欢在未取得徐小红同意的情况下任意更改首付款支付方式，对徐小红提出以现金支付的合理建议断然予以拒绝，违背了《合同法》规定的减少对方损失和公平的原则。因第三人原因导致原合同的付款方式无法执行，房屋买卖双方应重新商定付款条款，协商不成应解除合同。3.合同约定于2016年4月30日之前即104天之内双方必须办理房屋过户登记手续，如因购房人原因无法如期办理过户手续，房屋出售方有权解除合同。由于孙欢直到2016年4月8日中午才取得其“家庭首套房购房资格”，导致后续所有购房程序——银行面签、审税、预约交税、预约过房等等全部无法正常进行，徐小红要求解除合同具备正当理由。4.徐小红基于多次口头和书面催告孙欢支付首付款未果后，而且由于孙欢违约无法在合同规定日期完成过户登记等重大违约事实，于2016年4月18日向孙欢发出《解除合同通知书》，系合法行使解除权。孙欢辩称，同意一审判决，请求驳回徐小红的上诉请求。合同约定的融信托管方式停止非孙欢原因导致，孙欢选择理房通托管方式符合常理。中介公司已经告知徐小红相关办理手续，但徐小红一直未予理会，导致这部分款项一直在理房通账户上。网签不成功的原因在于徐小红一方，4月12日，徐小红要求更改网签价格为650万元，并要求必须在4月30日前办理过户手续，孙欢对此不认可。双方网签失败后，孙欢催促徐小红继续履行合同，但徐小红未理会，并在4月18日提出解除合同。关于网签时间，根据合同约定及实际情况，双方均未将4月30日作为一个最后期限，根据链家公司通知，4月30日过户也不可行。关于网签价格，双方1月17日签署协议及税费清单上，明确网签总价515万，徐小红要求在网签时变更，属于合同重大变更，导致孙欢税费增加，是徐小红原因导致网签不能进行。链家公司述称：同意一审判决。孙欢向一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方之间的合同，徐小红配合办理房屋所有权转移登记手续并交付房屋；2.判令徐小红支付违约金130万元，并按照房屋总价款650万元的日万分之五支付自2016年4月19日至徐小红实际交付房屋之日的违约金。徐小红向一审法院反诉请求：1.解除我与孙欢签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令孙欢支付违约金130万元。一审法院认定事实：2016年1月17日，徐小红（出卖人）与孙欢（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋系涉案房屋；房屋成交价格为515万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为135万元；买受人直接向出卖人支付定金20万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为360万元；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方均同意自本合同签订之日起104日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，徐小红（甲方、出卖方）、孙欢（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总计为650万元；乙方支付首付款时，已支付定金视为首付款的一部分；乙方于2016年1月17日将第一笔定金10万元自行支付甲方，于2016年1月17日将第二笔定金10万元以理房通托管方式支付甲方；乙方于2016年3月25日前将第一笔首付款268万元（不包含前期支付的全部定金）以融信托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在2016年4月30日前具体以朝阳区预约过户号日期为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方于2016年3月25日前将该保证金以资金托管的方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，徐小红、孙欢与链家公司签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《定金托管协议》；同日，徐小红与孙欢签署《税费清单-查询信息》，其中在“房屋信息”部分载明：“房屋拟定网签单价39203元，房屋拟定网签总价515万元。”合同签订后，孙欢如约支付定金20万元。关于合同的后续履行情况，孙欢表示合同约定首付款268万元及物业交割保证金2万元通过融信托管的方式支付，但在合同履行过程中，链家公司表示因政策原因融信托管被停止使用，链家公司要求徐小红变更支付方式，但徐小红没有进行变更，并要求孙欢将首付款支付至徐小红个人账户，孙欢对此有所顾虑，由于合同约定期限将至，孙欢在链家公司的建议下于2016年3月25日将首付款270万元支付至理房通账户内。2016年4月11日，孙欢和徐小红在链家公司的陪同下一同进行网签，当天徐小红要求变更网签合同的房屋价格为650万元，孙欢要求按照约定的515万元进行网签，双方对此没有达成一致，于是没有进行网签。徐小红表示孙欢未在合同约定的期限届满前将首付款支付至融信托管帐户，经徐小红多次催要后，链家公司才向徐小红发送信息称孙欢已将首付款支付至理房通账户。2016年4月11日进行网签当日，孙欢仍拒不按照合同约定的方式支付首付款，且徐小红要求按照合同真实价款650万元办理网签，孙欢要求按照515万元进行网签，双方未达成一致，故当天未办理网签。链家公司表示认可孙欢所述，并表示2016年3月中旬，根据建委的要求融信托管服务被停止。后链家公司就双方签订理房通托管协议与徐小红进行了沟通，但徐小红没有同意，后孙欢于2016年3月25日将270万元的首付款支付至理房通账户。证人佟某出庭作证称：我是孙欢与徐小红之间房屋买卖的经纪人。双方签订合同时，约定首付款通过融信托管的方式支付，后该业务取消，双方在首付款的支付方式上存在分歧。徐小红先是要求进行光大银行资金监管，后要求将首付款支付至其个人账户，不同意进行理房通资金监管，双方未达成一致。进行网签时，徐小红要求按照650万元的价格进行网签，而合同约定的网签价格是515万元。之后徐小红去银行反映孙欢不具备贷款资质，导致贷款也没有办成。经查，2016年3月25日，孙欢通过其名下银行帐户向理房通转账支付270万元。另查，徐小红系涉案房屋登记所有权人。经询，孙欢表示其具备一次性支付房款的能力。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》等系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，应当遵守。各方签订的《补充协议》约定孙欢于2016年3月25日前将首付款通过融信托管的方式支付徐小红，后融信托管因政策原因导致被停止使用，在双方未就支付方式的变更达成一致的情况下，孙欢通过理房通支付相应款项，但徐小红不予认可，亦未实际取得该笔款项，同时通过理房通接收相应款项亦非徐小红之合同义务。在此情况下，不能视为孙欢履行了支付首付款的合同义务，徐小红以孙欢未支付首付款为由拒绝办理网签手续理由正当。根据徐小红与孙欢签订的《税费清单》，双方均同意按照515万元的成交价格进行网签，徐小红要求按照650万元进行网签没有事实依据，但此不影响徐小红以孙欢未支付首付款而拒绝办理网签手续的正当性。同时，合同约定的履行方式因政策原因被停止使用，导致孙欢无法按照合同约定履行付款义务，孙欢对此并无过错，且孙欢将相应款项支付至理房通账户足可见其履约之意愿，故此，亦不宜认定孙欢未依约支付首付款的行为构成违约。故徐小红发函要求解除合同的行为，不能产生解除合同的后果，亦不应认定为违约。综上，孙欢与徐小红互不承担违约责任，双方各要求对方支付违约金的请求法院均不予支持。现合同履行并无障碍，孙欢要求继续履行合同于法有据，法院予以支持。孙欢表示可以一次性支付房款，法院不持异议，并对支付房款、办理房屋过户、办理房屋交付等事宜一并予以明确。徐小红要求解除与孙欢签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于法无据，法院不予支持。链家公司经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。判决：一、原告（反诉被告）孙欢与被告（反诉原告）徐小红于二〇一六年一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）孙欢、被告（反诉原告）徐小红与第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年一月十七日签订的《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）徐小红于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）孙欢办理北京市朝阳区八里庄西里×号房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告（反诉被告）孙欢名下；三、被告（反诉原告）徐小红于履行完毕上述第二项判决义务当日将北京市朝阳区八里庄西里×号房屋交付原告（反诉被告）孙欢；四、原告（反诉被告）孙欢于被告（反诉原告）徐小红履行完毕上述第二项及第三项判决义务当日支付被告（反诉原告）徐小红剩余购房款六百三十万元；五、驳回原告（反诉被告）孙欢的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐小红的全部反诉请求。本院二审期间，徐小红提交催告函及快递单、理房通业务许可证、徐小红与孙欢短信截图、孙欢家庭首套购房资格审批结果、解除合同通知书、立案证明、邮件、徐小红与中介的微信记录、草签的网签合同、网签情况说明、录音光盘及文字整理、公证书等，孙欢对催告函及快递单、理房通业务许可证、徐小红与孙欢短信截图、孙欢购房资格审批结果、解除合同通知书、立案证明的真实性予以确认，对其证明目的不予认可，对邮件、微信不发表意见，对草签的网签合同及说明的真实性及证明目的不予认可，对录音光盘及文字整理真实性予以确认，对其证明目的不予确认，对公证书不发表意见，对短信截图真实性认可，对证明目的不予认可。链家公司对催告函及快递单、徐小红与孙欢短信截图、解除合同通知书不发表意见，理房通业务许可证、孙欢家庭首套购房资格审批结果、立案证明、邮件、徐小红与中介的微信记录、草签的网签合同、公证书、录音光盘及文字整理、徐小红与中介的短信记录的真实性认可，证明目的不认可，对网签情况说明的真实性及证明目的不认可。孙欢提交中介通知复印件、徐小红与中介短信截图、徐小红与苏×的短信、徐小红与孙欢的微信记录、证人佟某的证人证言，徐小红对通知、徐小红与孙欢微信记录的真实性认可，证明目的不认可，对其他证据的真实性、证明目的均不认可。链家公司对孙欢提交的证据予以认可。本院对除网签情况说明、佟某证人证言之外的其他证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认。网签情况说明实为徐小红一方的单方陈述意见，不属于证据，本院不予认定；对佟某证人证言，因佟某系为涉案房屋买卖合同提供中介服务的人员，与本案处理结果存在一定利害关系，对其证言的真实性及证明目的均不予确认。本院另查明：《补充协议》违约责任条款约定，甲方（徐小红）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（孙欢）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或者甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房的目的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方（孙欢）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需要的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。《补充协议》第二条约定：1.定金：（1）乙方于2016年1月17日将第一笔定金人民币10万元自行支付甲方；（2）于2016年1月17日将第二笔定金10万元以理房通托管方式支付甲方；4.首付款：（1）乙方于2016年3月25日前将第一笔首付款268万元（不包含前期支付的全部定金）以融信托管的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年4月30日前具体以朝阳区预约过户号日期为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；8.物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，乙方应于2016年3月25日前将该保证金以资金托管的方式支付甲方。2016年4月1日，徐小红向孙欢发出《催告函》，孙欢收到。《催告函》的内容是，你我双方于2016年1月7日签订了就远洋天地×室的房屋买卖居间合同，根据合同补充协议第二条的约定，首付款应于3月25日前支付到合同指定的资金托管账户，并于4月30日前到房屋登记机构办理产权转移登记手续。根据合同现在的执行情况，以下两点催告如下：1.你于3月25日当天在未经我同意的情况下任意变更首付款的支付方式，将首付款支付给“理房通”属于无效，我已在此之前以多种形式告知你和中介，但均未得到你的答复。2.我于3月27日到中介门店了解合同进展情况并要求你到场面谈具体的网签时间，但你借故未到场，中介打你和你先生的手机均无人接听。当天我从中介处了解你的购房资格审批申请仍未取得结果，从合同签订到支付首付款之间的两个多月的时间里，你没有将买方应准备的手续和材料及时提交中介，导致直到今天都无法预约交税，后续的银行面签、草签和网签的时间因此都无法确定，早在3月7日中介已经通过短信的方式通知你，预约登记流程有所变更，你在收到短信后仍未提交所需材料，从而使产权无法按期过户的风险继续扩大。以现在的时间推算，按正常流程4月30日双方进行产权转移登记已完全没有可能，这将直接导致我无法按合同签订时约定的时间收到房款，完全违背了我急需资金而出售房屋的本意并严重扰乱了我的购房计划，由此造成的违约后果将由你方承担。2016年4月18日徐小红向孙欢发出《解除合同通知书》，孙欢称2016年4月20日收到。《解除合同通知书》的内容是，关于你我双方于2016年1月17日签订的坐落于朝阳区八里庄西里×的房屋买卖合同及补充协议，现书面通知你解除合同，原因如下：1.根据合同补充协议第二条规定，首付款应于2016年3月25日前支付，我已于4月1日向你发出催告函，但截至2016年4月18日，你仍未正确支付首付款。2.为取得“家庭首套购房资格”以期享受各种税费及贷款利率政策而置卖方利益于不顾，造成购房资格在4月8日才得到初步审核通过，合同中已预留出104天的时间为双方办理各项手续，但你的购房资格申请就用掉了84天时间。由于你逾期履行买方义务严重扰乱了正常的合同流程，已无法按照合同补充协议第二条规定的2016年4月30日前完成产权过户手续，预期超过15天。3.在明知做低房价属于偷税的违法行为时还坚持要求以虚假价格进行网签，并企图通过篡改过户日期来毁灭你逾期履行买方义务的事实，于2016年4月11日拒绝网签。另：徐小红在订立合同时的确向链家公司工作人员提出过提前使用资金的需求，并且在中介人员的建议下，徐小红选择了融信托管方式。本院认为，本案各方自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》等系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。根据各方诉辩意见，本案争议焦点是，徐小红是否享有合同解除权。徐小红主张享有合同解除权主要基于以下三点理由：1.孙欢存在逾期支付首付款的违约行为；2.孙欢存在逾期取得购房资格审核的违约行为；3.孙欢要求按照515万价格网签。本院依据合同约定、法律规定，结合徐小红的主张，对徐小红是否享有合同解除权认定如下：一、关于孙欢是否存在逾期支付首付款的违约行为结合合同约定、法律规定及案件事实情况，孙欢不存在逾期支付首付款的违约行为，理由如下：按照《补充协议》的约定，孙欢应于2016年3月25日前将第一笔首付款268万元（不包含前期支付的全部定金）以融信托管方式支付给徐小红，孙欢未按照《补充协议》约定时间付款的，逾期超过15日后，徐小红有权解除合同。对这一约定需明确以下四点：（1）所谓的“以融信托管方式的支付”不同于买受人向出卖人直接付款。“以融信托管方式支付”系双方约定的首付款资金监管，在资金监管模式下，买方所付首付款应在保证卖方能够履行合同义务的情况下才支付给卖方，从实际操作来看，卖方取得首付款需与买方及第三方资金监管单位签署协议。（2）《补充协议》所约定的首付款支付时间仅是孙欢将首付款支付到第三方账户的时间，是以资金监管为前提，不能成为约束孙欢直接向徐小红付款的时间。（3）孙欢并不负有保证徐小红提前使用首付款的合同义务。从本案事实来看，徐小红在订立合同时的确向链家公司工作人员提出过提前使用资金的需求，并且在中介人员的建议下，徐小红选择了融信托管方式。但是，从合同约定来看，孙欢并未向徐小红保证其可提前使用资金，孙欢仅负有在合同约定日期将首付款支付至融信托管账户的义务，徐小红能否提前使用资金取决于其与第三方资金监管单位能否达成相关资金使用的协议，此非孙欢的合同义务。（4）资金监管并非强制性的合同价款的支付方式，资金监管的采用需买卖双方协商一致且不违反相关政策规定。合同中约定的资金监管不能实施并不必然导致合同义务无法履行，买卖双方可另行协商付款方式和时间，协商不一致的，按照《合同法》的规定确定符合双方合同目的付款方式和时间。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，融信托管因违反政策无法使用，买卖双方亦未就付款方式和时间协商一致，然协商不一致并不必然导致合同义务无法履行，双方应按照符合合同目的及法律规定的方式履行。就房屋买卖合同而言，买卖双方的主要合同义务是价款支付与房屋所有权转移，两项合同义务具有对待给付的性质。如果双方对履行顺序没有约定或约定不明，则应当同时履行，即在出卖人转移房屋所有权的同时，买受人履行价款支付义务。徐小红主张其并未同意孙欢将首付款支付至理房通账户，孙欢亦未同意将首付款直接支付给徐小红，在此情况下，首付款应直接支付给徐小红，但付款与标的物所有权转移应当同时进行，任何一方均无权强制对方接受仅对己方有利的履行时间，徐小红要求孙欢将首付款直接支付给徐小红否则不予网签缺乏合同依据，而孙欢将270万元首付款于合同约定日期支付至理房通账户是以自己的行为表明继续履行合同的意愿及对证明继续履行合同之能力，徐小红主张孙欢存在迟延支付首付款的违约行为缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、关于孙欢是否存在迟延取得购房资格审核的违约行为《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，即合同的附随义务。二手房交易是一个系列流程，按照相关政策规定，买方具备购房资格是房屋买卖合同得以履行的必要前提，购房资格审核也是房屋买卖合同办理网签的前一步骤，买方能否按期取得购房资格审核会影响买卖双方办理网签及后续一系列手续包括过户登记的时间。本案中，徐小红与孙欢未对取得购房资格审核时间作出约定，但及时取得购房资格审核以保证房屋按时过户是孙欢应当承担的合同附随义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十四条并未就违反附随义务是否可以导致合同解除作出规定，违反附随义务只有影响合同约定义务履行的效果，且达到《合同法》第九十四条规定的程度或合同约定的解除条件时才可以解除合同。本案中，徐小红于2016年4月18日向孙欢发出《解除合同通知书》，其解除合同的理由之一是孙欢迟延取得购房资格审批必将导致过户延期，那么徐小红应当证明孙欢确有拖延购房资格审批的行为，且这一行为必然导致过户时间超过合同约定时间并足以导致合同解除权的成就。按照《补充协议》的约定，在2016年4月30日前具体以朝阳区预约过户号日期为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。任何一方逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，对方有权解除合同。本案中，尽管孙欢是在2016年4月8日取得购房资格审核，但是按照正常的交易流程，不能确定得出在4月30日前不能预约办理房屋所有权转移登记手续的结论，徐小红在合同履行期限到来前即要求解除合同缺乏事实及法律依据。三、关于徐小红可否以孙欢要求按照合同约定价格办理网签为由解除合同根据徐小红与孙欢签订的《税费清单》，双方均同意按照515万元的成交价格进行网签，徐小红要求按照650万元进行网签没有事实依据，且双方对合同交易价格并无争议，徐小红以此为由解除合同缺乏事实及法律依据。综上，徐小红主张孙欢构成违约而行使合同解除权缺乏事实及法律依据，徐小红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57300元，由徐小红负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 史智军代理审判员 王天水二〇一七年六月十六日法官 助理 云 凝书 记 员 刘怡然 来自：