（2017）黑0281民初166号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-30
案件名称
原告孙殿臣诉被告李志岭确认合同效力纠纷一案一审民事判决书
法院
讷河市人民法院
所属地区
讷河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙殿臣,李振岭
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0281民初166号原告（反诉被告）：孙殿臣，男，1970年7月30日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：贾红书，黑龙江音河律师事务所律师。被告（反诉原告）:李振岭，男，1971年11月16日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市.委托诉讼代理人：顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。原告孙殿臣与被告李振岭确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙殿臣及委托诉讼代理人贾红书，被告李振岭及委托诉讼代理人顾大全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告在2015年9月27日签订的协议书无效；2.请求人民法院判决被告立即返还原告“订金款”人民币60,000.00元整；3.被告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：在2015年9月27日经过双方协商双方达成了买卖楼房的协议，该协议约定被告把位于讷河市九井镇原供销社后院的楼房一栋卖给原告，楼房价款为人民币1，270,000.00元整，原告先后交给被告买卖楼房“订金款”人民币60,000.00元整。经过调查被告所出卖给原告的楼房没有土地使用证以及规划许可证，更没有房屋预售许可证，系不合法建筑，无法办理各种产权证照，无法进行正常的运营，此楼房依法不得进行交易。双方签订的协议系无效协议。原告要求被告返还订金款人民币60,000.00元整，被告予以拒绝，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，敬请人民法院早日依法作出公正的判决。被告（反诉原告）辩称，一、原被告签订的房屋买卖合同于2016年4月末，被告通知终止，因为原告没有按照合同约定自被告搬出之日起交付100万元，所以被告终止房屋买卖合同；二、原告所诉合同无效，被告不予认可，因双方买卖房屋时，原告知道房屋的状态，约定先交定金7万元，自被告搬出之日交付100万元，余款20万元，李振岭交手续全后付清，也就是双方是附条件的买卖，因原告没有履行交付100万元的义务，属违约在先，被告无法向原告交付房屋的各项手续，所以原告主张合同无效，被告不予认可；三、因原告违约在先，原告所缴纳的订金款，被告不予返还，特针对原告的诉讼请求，被告提起反诉。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给付房屋使用期间的房屋租金损失人民币77，000.00元；2.要求被反诉人给付反诉人为其垫付的电费人民币5，800.00元；3.要求被反诉人给付反诉人所有的22吋液晶电视机一台；4.要求被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被反诉人诉反诉人确认合同效力一案，因合同效力待定，被反诉人在使用反诉人房屋的过程中，没有向反诉人交付使用费用，并且拖欠使用期间的电费，还侵占反诉人所有的22吋液晶电视机一台。反诉人无奈，只好提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求，以维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）辩称，反诉人的请求于法无据，应向法庭提供证据证明，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。原告为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：原告向被告交付订金款五万元的收条一张，一万元汇款单一张，双方买卖楼房的协议书一份。经质证，原告提供的证据，被告质证意见为：对提供证据本身无异议，但此证据能够证明原告存在违约，不能履行合同的原因是原告违约，所以导致被告无法向原告交付各项手续，其责任应由原告承担。被告为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、2015年9月23日签订的协议书一份。经质证，被告提供的证据一，原告质证意见为：对证据真实性无异议，但由于被告无相关的合法手续，导致原告行使不安抗辩权，故不能继续履行协议。证据二、合同终止声明一份。经质证，被告提供的证据一，原告质证意见为：一、原告没收到此声明；二、出具合同声明的中间人应当出庭作证接受双方的质证，对真实性持有异议。经审核，原告提交的证据被告没有异议，该组证据具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，故该组证据本院予以采信。被告提交的证据一原告对真实性没有异议，该证据具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，故该证据本院予以采信；被告提交的证据二原告对真实性持有异议，出具合同声明的中间人没有出庭接受双方当事人的质询，该证据的真实性无法确认，故该组证据本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年9月27日，原、被告双方签订一份买卖楼房协议，该协议约定：被告将位于讷河市九井镇原供销社后院的楼房一栋卖给原告，楼房价款为人民币1，270,000.00元整，9月30日交订金7万元，自李振岭搬出之日交100万元，余额20万元，李振岭交全手续时付清。原告先后交给被告买卖楼房“订金款”人民币60,000.00元整。被告将楼房交付原告使用。该房屋系被告自建三层楼房，被告至今未取得合法的产权证照。本案开庭审理后，原告已将22吋液晶电视机返还给了被告。本院认为，原告孙殿臣与被告李振岭于2015年9月27日签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，且符合有效合同的要件，该房屋买卖协议合法有效。因该房屋系被告自建三层楼房，被告至今未取得合法的产权证照，即被告尚未取得该房屋的所有权，导致原告购买楼房后楼房所有权不能转移，无法实现合同目的，故原告要求确认房屋买卖协议无效、被告返还订金的诉讼请求，可视为终止双方买卖关系的意思表示，故该房屋买卖协议应予解除，其要求被告返还订金的诉讼请求应予支持。但原告主张双方签订的房屋买卖协议无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其主张与法律规定相悖，不能成立。被告反诉请求原告给付被告占用房屋期间的租金损失77，000.00元，因被告未提交任何证据予以证明，庭审中，被告申请对此项请求进行司法鉴定，但又撤回了申请，故李振岭请求返还租金损失的请求，本院不予支持。被告反诉原告李振岭称为原告垫付电费5，800.00元，要求原告返还，庭审中，李振岭未提供垫付电费的票据，且称电业部门无缴费记录。故该项请求因无证据证明，故本院不予支持。综上，原告孙殿臣要求被告返还订金的诉讼请求应予支持；原告主张双方签订的房屋买卖协议无效，其主张与法律规定相悖，不能成立。被告李振岭请求原告返还租金损失及垫付电费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:一、被告（反诉原告）李振岭于判决生效七日内返还原告（反诉被告）孙殿臣订金款60,000.00元；二、驳回原告（反诉被告）孙殿臣要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李振岭要求原告（反诉被告）孙殿臣给付房屋租金损失的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李振岭要求原告（反诉被告）孙殿臣给付电费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300.00元、反诉费650.00元，由被告（反诉原告）李振岭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 范艳伟人民陪审员 丁振洲人民陪审员 佟云霞二〇一七年六月十六日书 记 员 张毓翀 更多数据：搜索“”来源：