（2016）苏0117民初6531号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-08-07

案件名称

原告南京亮丽不锈钢制品有限公司与被告南京天之骄新型建筑材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市溧水区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京亮丽不锈钢制品有限公司,韩国顺,南京天之骄新型建筑材料有限公司,南京市溧水区人民政府永阳街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第二百一十二条

全文

江苏省南京市溧水区人民法院民事判决书（2016）苏0117民初6531号原告（反诉被告）：南京亮丽不锈钢制品有限公司，统一社会信用代码,91320117MA1MQOPT76,住所地南京市溧水区永阳镇机场路216号4幢。法定代表人：韩国顺，系公司总经理。原告（反诉被告）：韩国顺，男，1963年9月14日生，汉族，住南京市溧水区。二原告委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京天之骄新型建筑材料有限公司，统一社会信用代码，913201177331859701，住所地南京市溧水区永阳镇私营经济园。法定代表人：史关虎，系公司总经理。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。第三人：南京市溧水区人民政府永阳街道办事处，统一社会信用代码113201240130900177，住所地南京市溧水区永阳镇秦淮路。法定代表人：肖霞，系单位主任。委托诉讼代理人：罗胜，江苏宁盾律师事务所律师。原告南京亮丽不锈钢制品有限公司（以下简称亮丽公司）与被告南京天之骄新型建筑材料有限公司（以下简称天之骄公司）、第三人南京市溧水区人民政府永阳街道办事处（以下简称永阳街道）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法由审判员钱晓芳适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告提起反诉，本诉与反诉合并审理。根据原告亮丽公司提出的申请，本院依法追加韩国顺为共同原告参加诉讼。原告韩国顺、二原告共同委托诉讼代理人杨志兰、被告天之骄公司的法定代表人史关虎、委托诉讼代理人彭军、第三人永阳街道的委托诉讼代理人罗胜均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）亮丽、韩国顺公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告拆迁补偿款暂计250000元（实际金额以拆迁协议为准）；2、被告退回原告2016年12月至2017年7月的房屋租金37333元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原告韩国顺与被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告承租被告07幢第1至第3间厂房，租金为每年5.6万元，一年一付，先付后租；租赁期限三年，自2016年8月1日起至2019年7月底。合同签订后，原告支付了首年房租5.6万元。原告承租后，对租赁房屋进行了装修及附属设施的建设。但承租后不久，被告厂房便被列入拆迁范围。就拆迁补偿，拆迁部门只与被告协商签订，将本应属于承租人所有的装潢、附属物补偿、搬迁费用、停产停业损失等均计入被告的拆迁补偿范围。被告多次督促原告搬迁，却不同意将应属于原告的补偿款支付给原告。为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。在审理过程中，原告申请撤回第2项诉讼请求。被告（反诉原告）天之骄公司辩称：原告要求被告支付其拆迁补偿款25万元没有事实和法律依据。被告的厂房确实被列入拆迁范围，但是被告与拆迁单位并没有达成最终的拆迁意向，也没有签订拆迁协议，更谈不上拆迁补偿。原告至今一直在使用被告厂房，被告已经将原告缴纳的房屋租金中2017年1月至2017年7月的租金32667元退还给原告。请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）天之骄公司向本院提出反诉请求：判令解除反诉人与韩国顺签订的厂房租赁协议；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：韩国顺与反诉人签订厂房租赁协议后就表现得不守诚信，仅于2016年7月12日支付租金1万元，此后的租金一直拖延至8月中旬才付清。3000元的履约金至今未付。反诉人已经退还了被反诉人的租金，故反诉人与韩国顺签订的租赁协议应当解除。原告（反诉被告）亮丽公司、韩国顺辩称：同意解除双方签订的租赁协议，但解除时间应为反诉人签订拆迁协议之后，合同不能履行是由于拆迁的客观原因，故解除该协议并非是原告违约所导致。第三人永阳街道述称：第三人已与被告签订了房屋征收与补偿协议，建议原、被告调解处理。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，原告韩国顺（乙方）与被告天之骄公司（甲方）签订“厂房租赁协议”，约定乙方因生产经营需要租用甲方位于溧水区经济开发区南区07幢东段第1至第3间厂房；租金一年5.6万元，一年一付，先付后租，协议生效付给违约金3000元；租赁期限三年，自2016年8月1日起至2019年7月底；协议期间，乙方不得改动房屋结构，如需改动须经甲方书面同意；若遇政府或企业拆迁，本协议终止，乙方无条件服从，拆迁搬家费由乙方与政府直接洽谈。双方另对其他权利义务进行了约定。韩国顺于2016年7月18日独资设立原告亮丽公司，韩国顺所租赁厂房实际为亮丽公司生产经营使用。租赁协议签订后，被告依约将房屋交付原告韩国顺使用，韩国顺及亮丽公司分数次直至2016年8月17日付清第一年租金，3000元履约金未付。原告使用租赁厂房后不久，被告所有的包括该厂房在内的房屋被政府列入拆迁范围。2016年12月16日，被告（××）与第三人永阳街道（征收部门）签订“南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议”，协议约定：被告所有的坐落于溧水区经济开发区的房屋在征收范围，第三人支付被告被征收房屋、土地的价值补偿款、装修装饰补偿、附属物补偿、设备拆除安装、搬迁费用、停产停业补偿费用、搬迁奖励等补偿费用合计人民币40838989元；双方另对其他权利义务进行了约定，未约定搬迁时间和补偿款支付时间。第三人于2016年12月23日支付被告征收补偿款816万元，于2017年1月12日支付被告征收补偿款408万，余款28598989元现存放于第三人处未支付。2017年1月10日，被告退还原告2017年1月至2017年7月的租金32667元。2017年3月31日，原告搬离所租赁房屋。另查明，关于原告所租赁被告房屋结构和面积，其中钢混带行车结构房屋面积432平方米，砖木结构房屋面积63.8平方米。原告在租赁期间装修和添附物品有：1、瓷水池一个；2、乳胶漆99.20平方米；3、防盗门3樘；4、地砖21.6平方米；5、塑扣吊顶（1）21.3平方米；6、地砖43.2平方米；7、宽带1户；8、电话1户；9、塑扣吊顶（2）43.2平方米；10、铝合金门1.2平方米；11、蹲坑1个；12、铝合金窗0.71平方米；13、不锈钢水池1个；14、化粪池1个；15、围墙5.4*1.9=10.26；16、厕所（砖木结构）4.62平方米；17、水泥地13平方米；18、操作台1个。根据被告与第三人签订的南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议、第三人出具的征收非住宅房屋补偿汇总表、溧水区国有土地上非营业用房征收补偿金额评估表记载的补偿项目和价值评估标准，原告所租赁被告房屋征收补偿款分项计算如下：一、装修及附着物补偿款（仅指原告所添附物品补偿款）：1、瓷水池（1个）86元；2、乳胶漆（99.20平方米）1696元；3、防盗门（3樘）2565元；4、地砖（21.6平方米）3570元；5、塑扣吊顶（21.3平方米）1539元；6、地砖（43.2平方米）7141元；7、宽带（1户）108元；8、固定电话（1户）210元；9、塑扣吊顶（43.2平方米）3078元；10、铝合金门（1.2平方米）308元；11、蹲坑（1个）342元；12、铝合金窗（0.71平方米）182元；13、不锈钢水池（1个）171元；14、化粪池（1个）600元；15、围墙（10.26平方米）1637元；16、水泥地（13平方米）1482元；17、厕所（砖木结构，4.62平方米）4025元；18、操作台（1个）359元。以上合计29099元。二、房屋补偿款。1、钢混带行车结构房屋850349元（432平方米×2072元/平方米×95%）；砖木结构房屋73762.37元（63.8平方米×1217元/平方米×95%）。三、土地补偿款118992元（495.8平方米×240元/平方米）。四、设备拆除安装、搬迁费用83448元[（850349元﹢73762.37元﹢118992元）×8%]。五、停产停业补偿费用52155元[（850349元﹢73762.37元﹢118992元）×5%]。以上事实，有原告提交的营业执照、厂房租赁协议、银行交易明细清单、照片，被告提交的银行转账回执，第三人提交的南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议、征收非住宅房屋补偿汇总表、溧水区国有土地上非营业用房征收补偿金额评估表，本院制作的现场勘查笔录、调取的江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司出具的情况说明以及原、被告、第三人陈述等证据予以证实，本院予以确认。原告主张其在租赁厂房车间架设的动力线4根以及办公室房间中架设的照明线及电灯应当获得补偿，因第三人提交的溧水区国有土地上非营业用房征收补偿金额评估表中未涉及原告主张的上述项目的具体评估价值，原告亦未提供其他证据予以证实，故不予确认。庭审中，被告主张原有两个木门，被原告拆除后安装了防盗门，如果补偿应当以防盗门的补偿款减去原有的木门价值（参照拆迁部门出具的评估报告中木门价值，300元/樘×95%×2=570元），原告承认原来确实有两个木门，但称木门已坏掉；被告另主张实验室原有一个操作台被原告拆除，原告承认实验室原来确实有操作台，但该操作台是前一个租户留下来的。根据原、被告以上陈述，原告对被告的主张事实均予以认可，而对其自己的主张事实未能够提供证据证实，故对被告的上述主张事实，本院予以确认。庭审中，被告主张其于2017年5月15日发现涉案租赁房屋中的瓷水池、防盗门、卫生洁具、不锈钢水池等物品已灭失，上述物品的灭失风险应由原告承担，并提供照片予以证实，因原告已于2017年3月31日搬离涉案租赁房屋，尽管双方未办理正式交接手续，但原告搬离时口头通知原告法定代表人史关虎的儿子史仁杰，对此史关虎亦予以认可，应视为双方办理了交接手续。原告搬离涉案租赁房屋后，房屋内物品灭失的风险应当由被告承担。故对被告的上述主张事实，本院不予确认。本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案原告韩国顺租赁被告房屋用于生产经营，双方成立租赁合同关系。韩国顺所租赁房屋系由韩国顺独资设立的原告亮丽公司生产经营使用，被告也应知情，故亮丽公司同时也是租赁协议约定的权利义务的实际履行主体。在租赁期间遇到政府拆迁，双方权利义务终止后，作为出租人的被告应当尊重作为承租人的原告的利益，对于原告因租赁未到期而遭受的利益损失，协助原告获得相应补偿；原告也应配合被告及时进行搬迁，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证被告能得到自己应得的利益。本案中，原、被告均未妥善履行协助义务，双方均有一定的过错。首先，在房屋征收法律关系中，被告天之骄公司作为××，其是享受征收政策和拆迁补偿的唯一主体，房屋征收的补偿对象是被告天之骄公司，而不是原告亮丽公司；其次，原告亮丽公司在租赁期间遇到政府拆迁，导致租赁合同无法继续履行，其遭受的损失客观存在，被告天之骄公司应当在原告实际损失基础上予以合理补偿。第三，关于原告应得补偿款的比例，应当根据原告损失的大小确定，兼顾双方之间的风险负担和利益平衡。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的补偿款项目构成，承租人请求损失补偿的内容包括：作为房屋价值一部分的装修装饰残值的补偿；因征收房屋造成的搬迁费补偿，以及停产停业补偿。原告分得的装修、附着物补偿按照其实际损失确定；被告作为被拆迁人，对其所租赁给原告的房屋，自身也享有设备拆除及搬迁费用补偿、停产停业补偿以及搬迁奖励，故原告分得的上述补偿款原则上不应当超过该各项补偿款总额的50%。关于停产停业补偿费用，考量原告生产经营受到征收影响的大小、距离租赁期限届满时间的长短等因素，酌定原告分得停产停业补偿费用的45%计23469.75元；关于设备拆除、搬迁补偿费用和搬迁奖励，考量原告作为搬迁行为的主要实施主体以及原告搬迁距离租赁期满的时间等因素，酌定原告分得设备拆除、搬迁补偿费用的40%计33392.2元、搬迁奖励的30%计33466.5元；关于装修、附着物补偿款，根据原告实际损失确定为29099元。以上原告应得补偿款共计人民币119427.5元。扣除原告拆除被告房屋两个木门给予补偿570元，和一个操作台给予补偿180元（酌定），余款118677.5元。故对原告要求被告给付房屋征收补偿款的诉讼请求，部分予以支持。因被告房屋征收补偿款剩余款项28598989元现存放于第三人处，故该款项由第三人代为支付。关于被告提出的要求解除被告与韩国顺签订的厂房租赁协议的反诉请求，原告韩国顺表示同意解除该租赁协议，事实上二原告也搬离了所租赁的被告房屋，故对被告该反诉请求予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩国顺与被告（反诉原告）南京天之骄新型建筑材料有限公司签订的“厂房租赁协议”。二、第三人南京市溧水区人民政府永阳街道办事处限于本判决生效之日起十日内代为支付原告南京亮丽不锈钢制品有限公司、韩国顺装修、附着物补偿款、设备拆除安装、搬迁费用、停产停业补偿款、搬迁奖励合计人民币118677.5元。三、驳回原告南京亮丽不锈钢制品有限公司、韩国顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5610元，保全费2070元，共计7680元，由原告负担3880元，由被告负担3800元；反诉费1270元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审　判　长　　钱晓芳人民陪审员　　杨先珍人民陪审员　　张爱香二〇一七年六月十六日见习书记员　　谢慧娟关注公众号“”