（2017）渝02民终1340号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 0001-01-01

案件名称

重庆海成实业（集团）有限公司与马青学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆海成实业（集团）有限公司,马青学

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第二中级人民法院民事判决书(2017)渝02民终1340号上诉人(原审被告)：重庆海成实业（集团）有限公司。法定代表人：李海，董事长。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳宁，女，1989年12年28日出生，汉族，公司职工，住重庆市奉节县。被上诉人（原审被告）：马青学，男，汉族，1976年12月8日出生，个体工商户，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：向奎，重庆贞枰律师事务所律师。上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司因与被上诉人马青学房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2017）渝0236民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项有关违约金的内容，改判被上诉人承担22000元违约金；2.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人主张的滞纳金；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决调整违约金，违背事实且无法律依据，一审分配举证责任不当，被上诉人提出违约金过高请求予以调整，应当提供相关事实加以证明，一审法院并未提出实际损失的问题，更没有向上诉人进行释明，将有关损失的举证责任强加给上诉人明显不当；一审为综合案件实际情况进行调整违约金，本案系被上诉人违约而解除合同，导致上诉人2020年4月30日前的费用无法收取，必须重新投注人力、财力进行招商、签约；一审以应付租金、物业管理费和商业管理数额的30%计算违约金错误，当事人约定的违约金超过损失的30%的，属于过分高于造成的损失，并非直接调整违约金具体金额的标准和依据，即使调整也应当以实际损失的1.3被进行调整，即违约金为实际损失的1.3倍，而不应当以损失的30%。。2.一审判决驳回滞纳金无法律依据，合同对此有明确约定，被上诉人并未要求人们法院变更或者撤销，法院驳回无事实和法律依据；滞纳金与违约金的性质、适用对象、范围均不同，并不存在重复赔偿的问题，一审法院认为属于对损失的赔偿于法无据；滞纳金是针对被上诉人逾期支付费用是承担责任进行的约定，而违约金则适用于双方；被上诉人逾期支付费用长达七个月之久，上诉人仅仅主张逾期支付的15日期间的滞纳金，同时被上诉人还有擅自改变经营业态和租赁用途的违约行为，应当按照合同约定对不同的违约行为承担不同的违约责任。被上诉人马青学辩称，上诉人没有完全履行合同义务，其诉讼请求不应当予以支持，请求撤销一审判决第二、三项，改判驳回上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：1.一审判决认定被上诉人应当于2016年3月1日前支付2016年至2017年的租金、物业管理费、商业管理费不当；2.一审判决认定海成集团对家居馆进行了管理和推广，履行了合同义务没有事实依据，不应当支付商业管理费；3.一审判决支付物业管理费不当；4.一审判决支付违约金不当；5.上诉人招商时的承诺没有到位，导致各商铺亏损严重。原告重庆市海成实业（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付合同解除��已产生的房屋租金、物业管理费、商业管理费，计算至被告实际归还房屋之日止，截至原告起诉之日已累计为13337.72元；3、判令被告立即腾清承租的商铺，归还原告；4.判令被告支付滞纳金1000.32元；5.判令被告支付违约金22000元，扣除被告已支付的履约保证金11000元，尚应支付11000元；6.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年12月25日，海成公司（甲方）与马青学（乙方）签订《海成装饰家居馆商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于奉节县滨江国际B组团海成装饰家居馆经营用房一层16、21号商铺。商铺的建筑面积为64.88平方米，该面积即为双方确定的首期计算租金、物业管理费、商业管理费等以面积计付款项的依据，以后各期支付租金、物业管理费、商业管理费等的面积计算依据以房管所出具的面积实测报告为准。乙方承租商铺用于经营木门类商��，品牌为“摩尔木门”。非经甲方书面同意，乙方不得在本协议约定的租赁期内擅自变更商铺种类及品牌。租期为5年，暂定于2015年5月1日起至2020年4月30日止，具体租赁时间以甲方书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延或提前。签订合同时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金11000元，租赁期满后，若乙方无任何违约或无违背本商城管理规定的行为，履约保证金由乙方申请后如数退还乙方（不计息）。2015年5月1日起至2016年4月30日止的商铺租金单价为11.12元/月/㎡，物业管理费单价4.50元/月/㎡，商业管理费单价8.00元/月/㎡。2016年5月1日起至2017年4月30日止的商铺租金单价为18.62元/月/㎡，物业管理费单价5.00元/月/㎡，商业管理费单价8.50元/月/㎡，合计32.12元/月/㎡。商铺租金、物业管理费、商业管理费每年支付一次，本合同签订后一次性支付当期费用（一年为一期）。以后各期费用乙方须在每年3月1日前交付。乙方应严格按照上述各项规定的时间缴纳相关费用，如乙方十五日内逾期未缴清相关费用，甲方每日按应缴费用的5‰向乙方收取滞纳金。如乙方逾期十五未缴清相关费用，甲方有权根据情况单方面终止合同或实施相应的管理措施（含停止相关服务），并按乙方违约处理。物业管理费由甲方统一收取之后支付给物业管理公司，相关费用的发票均由物业管理公司自行开具。甲方享有对乙方因严重违反商场规定计拒缴（或延期缴纳）相关应缴费用等行为采取一切限制经营措施的权利。双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除有特别约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给履约方并承担全部经济损失。原、被告签订合同当日，被告交纳了第一年度租金、物管费、商业管理费及11000元履约保证金。2015年6月27日，海成装饰家居馆开业。被告马青学在租用商铺经营“摩尔木门”，中途经营“名气厨房电器”。被告马青学经原告催收后仍未交纳第二期（2016年6月27日至2017年6月26日）的商铺租金、物管费、商业管理费，原告海成公司于2017年1月12日起诉至法院。被告马青学等商户于2017年1月31日春节后开业时发现海成公司将“海成家居馆”上锁。2015年4月20日，奉节县土地房屋勘测所作出滨江国际B区B1B2负1、2层《房产面积测算报告书》，该报告记载马青学租赁第16、21号商铺建筑面积共计63.79㎡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。原告海成公司以被告马青学未按合同约定支付商铺租金、物业管理费、商业管理费为由��请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告马青学亦同意解除，一审法院予以确认。根据合同约定，被告马青学应于每年3月1日前按测算报告面积交付当年的商铺租金、物业管理费和商业管理费，双方未约定测算报告必须公示，公示测算报告并非交纳租金等费用的必要条件，且奉节县土地房屋勘测所已于2015年4月20日作出《房产面积测算报告书》，被告马青学租赁的第16、21号商铺共计63.79㎡，故对被告因原告未公示实测报告而不交纳租金等费用的主张，一审法院不予支持。根据原、被告当庭陈述及双方举示的证据，原告对于海成家居馆进行了管理和推广，被告拒付商业管理费的理由不成立，一审法院不予支持。按合同约定商铺的物业管理费由原告海成公司统一收取后支付给物业管理公司，对商铺漏水等问题，被告可要求负有管理义务的责任人履行义务，不能因此拒绝履行自身缴纳物管费的义务，故对被告主张商铺漏水物业未予解决，不向原告支付物业管理费的主张，一审法院不予支持。双方约定具体租赁时间以海成公司书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延，海成装饰家居馆于2015年6月27日开业，故第二期租赁期限应从2016年6月27日开始计算。原告于2017年1月12日诉至一审法院后，于春节期间将马青学租赁的商铺上锁，导致马青学无法经营，故其请求商铺租金、商业管理费和物业管理费等费用付至归还门市之日止不符合法律规定，一审法院不予支持。因马青学未举示证据证明具体上锁时间，故商铺租金、商业管理费和物业管理费应付至其春节后开业时（2017年1月31日）发现商铺上锁的前一日，即2017年1月30日。商铺租金、物业管理费、商业管理费确定为14615.73元（32.12元/月/㎡×63.79㎡×7个月4天）。双方虽在履行《商铺租赁合同》过程中产生争议，但并未就商铺租金、物管费和商业管理费的支付达成新的协议，仍应按《商铺租赁合同》约定于每年3月1日前应交付当年的商铺租金、物业管理费和商业管理费，被告马青学未依约付清应付款项，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定违约方以双倍履约保证金金额作为违约金支付给守约方，并承担全部经济损失，被告马青学认为双方约定违约金过高，请求予以调整。违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素予以综合判断，原告方未就损失提供证据予以证实，结合双方均同意提前解除合同的实际情况，一审法院按应付商铺租金、物业管理费和商业管理费数额的百分之三十计算违约金，违约金确定为4400元。违约金与滞纳金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，非违约方既要求��约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。因此，对原告海成公司要求被告马青学支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告重庆海成实业（集团）有限公司与被告马青学签订的《商铺租赁合同》；二、被告马青学于判决生效后十日搬出所租赁的奉节县滨江国际B组团海成装饰家居馆第16、21号商铺，将商铺归还原告；三、被告马青学于本判决生效后十日内支付原告重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金��物业管理费和商业管理费14615.73元，违约金4400元，共计19015.73元（签订合同时马青学支付的履约保证金11000元，在执行时予以品除）；四、驳回原告重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费434元，减半收取217元，由被告马青学负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，针对被上诉人马青学答辩提出改判的请求，由于其并非本案上诉人，该请求不属于二审案件审理的范围。双方当事人的争议焦点有两项，本院综合评判如下：一、违约金是否应当调整及一审调整的幅度是否适当？租赁合同约定，乙方向甲方缴纳合同履约保证金11000元，租赁期满后，若乙方无任何违约或无违背本商城管理规定的行为，履约保证金由乙方申请后如数退还乙方（不计息）；双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除有特别约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给履约方并承担全部经济损失。因此，合同中约定的违约金为22000元。被上诉人马青学的违约行为包括逾期支付相关费用14615.73元、改变经营类别及品牌等方面，按照合同约定应当承担违约金共计44000元，上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司一审起诉主张支付违约金22000元，是对自己权利的处分。但是，承租人违反合同约定对承租人造成的损失缺乏证据证明其具体数额，一审法院按照合同法相关规定，酌情考虑合同的履行情况等因数调整违约金并无不当。二、滞纳金是否应当予以支持？上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司一审主张的违约金，所针对的违约行为包括被上诉人马青学逾期支付费用，上诉人亦同时主张因逾期支付费用应当按照合同约定支付滞纳金。��于违约金调整过程中已经充分考虑了该违约行为所造成的损失，该损失主要系资金被占用而产生的孳息；滞纳金的性质本质上属于孳息，该部分违约金虽然与滞纳金属于合同中不同的约定，但其性质部分重合，上诉人在主张因逾期付款支付违约金的同时主张支付滞纳金，一审判决不予支持并无不当。综上所述，上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司的上诉事实及理由不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费434元，由上诉人重庆市海成实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏　川审　判　员　　刘丽苹代理审判员　　熊德才二〇一七年六月十六日书　记　员　　蒋大威微信公众号“”