（2017）京0115民初274号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2018-06-21

案件名称

王强与杨锐房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王强,杨锐,杨欣乔

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2017）京0115民初274号原告（反诉被告）：王强，男，1961年1月2日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢月琴（系原告王强之妻），1964年12月12日出生，退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：石弘川，北京市瑞驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨锐，男，1981年12月4日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道外区，现住北京市大兴区。被告（反诉原告）：杨欣乔，女，1986年9月29日出生，现住北京市大兴区。二被告的共同委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。二被告的共同委托代理人张子琴，北京市广盛律师事务所律师。原告（反诉被告）王强与被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王强的委托诉讼代理人邢月琴、石弘川，被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔的共同委托诉讼代理人李永军、张子琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方于2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》，履行出售大兴区兴盛街187号院5号楼2层2-202号房屋（以下简称：202号房屋）的义务，二被告配合原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，变更登记至原告名下，被告将房屋腾退并交付原告，原告同意一次性支付给被告剩余购房款1797500元；2、被告向原告支付违约金379500元；3、请求判令被告承担中介费人民币40075.2元；4、本案所有诉讼费用（具体包括：案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费），由被告承担。事实与理由：原告和被告于2016年8月20日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX1）（以下简称“房屋买卖合同”），约定原告向被告购买202号房屋，北京链家房地产经纪有限公司为居间方。同日，各方又签订了《补充协议》。2016年8月20日，原告按照《补充协议》第二条第1款的规定，向被告支付了10万元定金。然而，在2016年11月4日，被告向居间方发出了一份《撤销网上签约授权的通知书》，不配合进行签订网签合同。居间方多次与被告沟通，但被告依旧拒绝履行合同。涉案房屋虽为杨锐的个人财产，但其表示婚后有用夫妻共同财产进行还贷。原告认为：房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，各方理应遵守履行。但被告拒绝网签，使得原告无法按照《补充协议》第二条第4款的约定，开通“理房通托管账户”和支付首付款，致使房屋买卖合同无法继续履行，被告的行为已构成违约。因此，原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告(反诉原告)杨锐、被告(反诉原告)杨欣乔辩称，不同意原告的诉求，请求法院予以驳回。1、在合同履行过程中，被告没有违约行为，原告起诉称被告发出了一份撤销网签授权的通知书，并不能够证明被告违约，被告一直都同意按照真实的交易价格进行网签，而不同意按照虚假的75万元进行网签，所以被告撤销网签授权通知书的本意是防止中介公司按照75万元价格做网签，从而规避国家税收，按照法律规定，应当按照真实的交易金额缴纳税收，所以被告发出撤销网签授权的通知书的行为不构成违约，双方可以继续履行。2、根据双方补充协议的约定，原告应该在2016年11月15日支付房款128万元，但其没有按期支付128万元，原告的行为构成违约，其不享有要求继续履行合同的权利；3、原告的第三项诉求要求被告支付中介费与第一项诉求相互矛盾，原告要求继续履行，须自行支付中介费；4、如果最后认定被告违约，要求法院酌情调低违约金数额。被告(反诉原告)杨锐、被告(反诉原告)杨欣乔向本院提出反诉的诉讼请求：1、请求法院判决解除杨锐与王强签订的房屋买卖合同及其《补充协议》；2、王强支付根本违约金379500元；3、由王强承担诉讼费。事实及理由：2016年8月20日，杨锐与王强签订了房屋买卖合同，约定王强购买杨锐所有的位于北京市大兴区兴盛街187号院5号楼2层2-202号房屋一套，房屋总价款为189.75万元整。同时，房屋买卖合同补充协议第二条第四款约定，王强应当于2016年11月15日前将第一笔首付款人民币128万元整支付给杨锐；第四条第三款约定，王强逾期履行补充协议第二条的义务超过15日的，构成根本违约，杨锐有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，王强应在违约行为发生日起十五日内，以房屋总价款的20%向杨锐支付违约金。上述合同签订后，杨锐积极履行合同义务，办理解押手续，于2016年10月28日按合同约定将房屋解抵押手续办理完毕。但时至今日，王强始终拒绝按房屋买卖合同真实约定价格办理网签，导致双方无法办理理房通账户及资金监管手续，致使房屋首付款至今未能如约交付给杨锐。杨锐认为，双方签订的买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方都应当按照约定履行自己的合同义务。目前王强因自身原因仍未能履行支付首付款的义务，且未支付违约金已严重超期，违反了合同约定及法律规定，故，杨锐、杨欣乔为维护自身合法权益，特诉至法院。针对反诉，原告（反诉被告）王强辩称，不同意杨锐、杨欣乔的全部反诉请求。1、王强不存在因自身原因未付款的情况，补充协议约定第一笔首付款128万元以理房通托管的方式支付，按照该方式，杨锐应提前签署理房通协议，开通之后，王强向杨锐的账户支付款项，可见杨锐有先行开通理房通账户的义务，而杨锐至今未开通理房通，致使王强无法付款；2、王强不存在未按买卖合同真实价格办理网签的情况，合同签订时，双方达成成交价为75万元的意思表示，合同签订后，杨锐多次要求解除合同，均被王强拒绝，杨锐在网签之前撤销对居间方的委托，导致居间方无法工作。王强认为，无论按照哪个价格签订网签，均不会影响杨锐、杨欣乔的利益，其只是想拖延网签时间，为王强支付首付款造成障碍，请求驳回反诉原告杨锐、杨欣乔的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月20日，杨锐（出卖人）与王强（买受人）在链家公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），王强向杨锐购买涉案房屋。第四条约定：经双方协商一致，该房屋成交价格为750000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1147500元，上述价款由王强一并另行支付给杨锐。王强向杨锐支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人王强向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为500000元。王强因自身原因未获得贷款机构批准的，则自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给杨锐。第六条约定：杨锐应当在过户当日将涉案房屋交付给王强。第八条约定：履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，有政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。第九条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，王强（乙方）、杨锐（甲方）及链家公司[丙方（经办人:董某）]签署《补充协议》，第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为1897500元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定：1、王强于2016年8月20日向杨锐支付定金100000元；2、交易房屋有抵押的，杨锐应于2016年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且杨锐最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。解押所需资金来源为杨锐自行筹集。3、杨锐应在接到链家公司评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、王强于2016年11月15日前将第一笔首付款1280000元以理房通托管的方式支付杨锐。第三条约定：双方同意，本次交易涉及的税费按照全部由王强承担，并由其直接向主管机关缴纳；如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照全部由杨锐承担，并直接向主管机关缴纳。第四条对于杨锐构成根本违约的情形为“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”、“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”……杨锐出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王强支付违约金；链家公司收取王强的所有费用不予退还，由杨锐直接赔付王强。同时，第四条也对王强构成根本违约进行约定，“逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的”为根本违约情形，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向杨锐支付违约金……合同签订当日，王强向杨锐支付定金十万元，三方还签署了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》以及《网上签约授权委托书》。《居间服务合同》第四条第4款约定，任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。2016年11月4日，杨锐向链家公司出具《撤销网上签约授权的通知书》，称撤销链家公司代为其办理网签合同的授权。为证明原、被告在签约后，被告不想继续履行合同，多次与原告协商，王强提交两份录音材料（2016年10月5日、2016年11月13日），杨锐、杨欣乔对录音资料的真实性均不予认可；在庭审过程中，王强申请对本案涉诉202号房屋进行财产保全，并提交由中国平安财产保险股份有限公司出具的平安诉讼财产保全责任保险保单，本院对其提出的保全予以核准，王强所交纳的保费为5692.5元、保全费用为5000元。王强具备在京购房资格。王强申请链家公司经办人董某出庭作证，证人董某证实其作为本次房屋买卖的中介公司经办人，在签约时，买卖双方约定75万元为网签价，签约后，杨欣乔电话联系董某，称无法继续履行合同，2016年11月中旬，杨锐要求按照房屋真实成交价做网签，三方曾就资金监管、开通理财通进行协商，但杨锐解除授权书，致使原、被告不能进行网签程序，无法开通资金托管账户。董某称，在网签价格确定、买卖双方开通理房通监管账户并实名认证的前提下，买方王强才可以支付首付款，因杨锐直至11月中旬仍未开通监管账户，故买方不能支付首付款。杨锐、杨欣乔系夫妻关系；2016年10月15日，杨欣乔向链家公司经办人董某发送信息“关于房屋网签价格未定，网签之前中介务必通知我们，经我们同意后才可以进行网签”；2016年11月，董某与杨锐之间的短信沟通，因原、被告未达成一致的网签价格，双方就网签前的购房价进行协商，王强同意在合同原价格基础上再增加七万元，杨锐不同意变更协议；杨锐主张涉案202号房屋已于2016年10月21日解押。庭审中，王强表示剩余房款1797500元同意一次性支付。经询，涉案房屋现由杨锐、杨欣乔居住使用，并未出租，亦无查封、抵押等影响过户的情形。上述事实，有双方当事人的陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、专用收据、网上签约授权委托书、撤销网上签约授权的通知书、录音材料、增值税普通发票、购房资格核验结果、保单、北京市房屋登记表、手机短信等证据材料在案佐证。本院认为：王强、杨锐签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》以及《网上签约授权委托书》系双方的真实意思表示，成交价款等交易关键环节均经各方同意并确认，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王强、杨锐均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实及现有证据，买卖合同及补充协议明确约定1897500元的交易价格包含房屋价格和家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价两部分，链家公司进行网签已经过双方授权，虽杨锐之后解除链家公司代其办理网上签约手续的委托权，但根据买卖合同，杨锐仍有配合买方进行网签的义务。根据存量房交易市场一般交易习惯，网签价格应当不低于政府指导价，故双方签约时达成的网签价格符合常理，且根据现有证据不足以证明网签合同有违反国家法律、法规等强制性规定之处，亦不足以证明杨锐、杨欣乔的利益因此受到了损害，杨锐以网签价格并非实际成交价格为由主张变更合同，该主张并未经王强协商同意。因杨锐未按照合同约定配合王强进行网签，构成违约，致使王强不能履行其支付首付款等义务，故，根据现有证据不足以证明王强存在违约的行为，杨锐、杨欣乔要求解除房屋买卖合同、《补充协议》，以及王强支付违约金的理由不成立，本院不予支持。王强明确表示同意按照双方买卖合同的约定购房款，一次性支付杨锐剩余1797500元房款，交易具备继续履行的条件，王强应当向杨锐付清剩余购房款，杨锐、杨欣乔在收到剩余房款后配合其办理涉案房屋过户手续，并将房屋交付于王强；结合双方合同履行情况、房屋增值的情况、双方的过错程度、双方的损失及获益情况等因素综合考虑，本院酌定杨锐、杨欣乔支付王强违约金10万元；王强主张继续履行合同，其诉请中介费40075.2元由杨锐承担没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）王强给付被告（反诉原告）杨锐剩余购房款1797500元；二、于本判决第一项履行完毕后十日内，被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔协助原告（反诉被告）王强到房地产行政主管部门办理被告（反诉原告）杨锐名下位于北京市大兴区兴盛街187号院5号楼2层2-202号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）王强名下，并将房屋交付原告（反诉被告）王强使用；三、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔支付原告（反诉被告）王强违约金100000元；四、驳回原告（反诉被告）王强的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12638元、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费5692.5元，由被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费12508元，由被告（反诉原告）杨锐、被告（反诉原告）杨欣乔负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　唐　钰二〇一七年六月十六日书记员　刘雪飞微信公众号“”