（2017）豫01民终7555号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-06-30
案件名称
曹艳蕾、郭迎宵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹艳蕾,郭迎宵,郑州链友房地产营销策划有限公司,上海易居房地产交易服务有限公司郑州分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7555号上诉人（原审原告）：曹艳蕾，女，汉族，1990年4月21日出生，住河南省社旗县。委托代理人：常会涛，河南千业律师事务所律师。委托代理人：张福可，河南千业律师事务所实习律师。上诉人：郭迎宵，男，1988年2月26日出生，汉族，住河南省济源市。委托代理人：骆婷婷，郑州博正律师事务所律师。被上诉人：郑州链友房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区煤机路18号院1号楼113商铺。法定代表人：李文豪。被上诉人：上海易居房地产交易服务有限公司郑州分公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路11号13层1304、1305、1306号。负责人：李国平。委托代理人：郭闪闪。该公司员工。上诉人曹艳蕾、郭迎宵因与被上诉人郑州链友房地产营销策划有限公司（以下简称链友公司）、上海易居房地产交易服务有限公司郑州分公司（以下简称易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹艳蕾委托代理人常会涛、张福可，上诉人郭迎宵及其委托代理人骆婷婷，链友公司法定代表人李文豪，易居公司委托代理人郭闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹艳蕾上诉请求：一、撤销一审判决第二项中的赔偿款房屋差价15173元及第三项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求第二项被上诉人郭迎宵返还上诉人违约赔偿金2万元及第三项被上诉人郭迎宵赔偿上诉人损失154000元和第四项被上诉人链友公司、易居公司对一审诉讼请求二、三承担补充赔偿责任。二、一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认可一审判决第一项及第二项中被上诉人郭迎宵返还上诉人10万元解押款及赔偿上诉人所垫付的办理房产证1××0元、中介服务费8000元、银行贷款代办费7923元。二、被上诉人郭迎宵违约，有上诉人一审提供的证据及被上诉人链友及易居公司一审陈述相互印证，一审法院也予以认定。三、一审判决认定房屋差价损失l5l73元，违反了当事人意思自治，没有事实和法律依据。第一，曹艳蕾主张房屋差价损失有法律依据。第二，根据合同法规定，合同双方当事人意思自治在不违反法律、行政法规强制性规定时，意思自治即为法律，双方应当遵守，法律应予保护。涉案房屋价格暴涨系当事人自认的事实，也是生活在郑州及全国城市每一个公民应当知道的事实。所以根据法律规定，法官首先要尊重这个事实来认定房屋差价损失。2016年8月以后，全国城市房价暴涨，二手房交易中，卖方违约案件较多，全国很多省份的高院都出台了相应的指导意见。上海高院认为，其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：1、双方协商确定的，从其约定；2、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。根据法律规定，房屋差价很明显就是房子涨之后的价格减去买卖合同成交价。上诉人一审提交的2016年7月11日双方签订的房屋买卖合同，合同约定涉案房屋面积为45.84平方米，成交价为468000，每平方米10209元。一审法院竟然以2016年7月份郑州市住宅二手房成交均价每平方米9187元及2016年9月份郑州市住宅二手房成交均价每平方米9518元为计算依据，计算房屋差价损失。一审法院房屋差价的计算依据没有尊重当事人合同约定的价格，也不符合郑州市二手房的价格现状，属于常识性错误。涉案房屋差价损失法院应当首先参照被上诉人郭迎宵在微信聊天记录自认2016年9月份涉案房屋总价为62万的事实。同时以2016年9月底与涉案房屋最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价（之差确定房屋涨跌损失。上诉人一审提交了证据七证明2016年9月底与涉案系房屋同一小区房屋暴涨之后的价格。第二，2017年1月20日曹艳蕾一审代理人王俊律师，向李军波法官递交鉴定房屋差价申请书。李军波法官告诉代理人，法院会参照郑州中院微信网站发布的上海高院的指导意见，以最相类似地段小区及户型的房屋价格，对房屋差价进行裁判，申请鉴定没有意义，不接受申请书。一审法院的判决，李法官并没有按照法律的规定，参照上海高院的意见及尊重市场交易的意思自治及市场价格进行裁决。四，违约赔偿金两万元应予支持。根据解押协议第三条，应承担2万元违约金责任。五，上诉人因保全涉案房屋向保险公司支付2000元保费，该费用系上诉人为了防止被上诉人郭迎宵财产转移，采取财产保全，支付合理必要的费用，与被上诉人郭迎宵违约有因果关系，被上诉人郭迎宵应当赔偿。六，链友及易居公司在从事中介服务过程中，未尽到自己的义务，应当承担补充赔偿责任。七、本案可谓一波三折，2016年9月27日，曹艳蕾提起一审诉讼，一审法院在保全了郭迎宵房产情况下，法官史艺娜裁定驳回了曹艳蕾的起诉。曹艳蕾上诉到郑州市中级人民法院，经过审理，2016年12月7日二审法院裁定一审法院驳回起诉错误，案件由中原区法院审理。一审法院于2017年3月23日开过庭后，郭迎宵同意按照合同约定的价格将房子卖给曹艳蕾，一审法院以本院有规定，不出调解书。开过庭后，一周之内出了判决，速度比较快。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，恳请上级法院依法支持上诉人的上诉请求。郭迎宵上诉及答辩称：1、请求人民法院撤销中原区（2017）豫0102民初270号民事判决书中第二项关于赔偿款32096元部分并依法改判；2、请求人民法院依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误，应予以改判。一、一审法院认定上诉人行为构成违约，无事实依据。上诉人与被上诉人曹艳蕾于2016年7月11日签订房屋买卖合同，合同约定付款方式为银行按揭贷款，交付时间为上诉人收到房屋全款一个月内交房。合同签订后，上诉人一直积极履行合同。及时办理了房屋解押手续，并配合被上诉人曹艳蕾办理贷款手续。在一审庭审中被上诉人易居公司也明确指出：被上诉人曹艳蕾与上诉人郭迎宵于2016年7月28日前往易居公司办理被上诉人曹艳蕾房屋贷款相关手续，并且上诉人也积极向易居公司提供贷款所需材料，被上诉人曹艳蕾及链友公司对该事实也予以认可。值得说明的是，在上诉人与被上诉人曹艳蕾签订房屋买卖合同之时，涉案房屋房产证尚未办理，合同双方及中介公司链友公司对此均知情。后被上诉人曹艳蕾贷款材料一直不齐全，贷款手续也就一直没有办理，合同也就无法继续履行。所以，一审法院认定上诉人违约，属认定事实错误，该合同不能继续履行是由于被上诉人未能及时办理贷款手续而导致的，并非上诉人原因，上诉人并未违约。二、关于上诉人办理房产证的问题，并向被上诉人易居公司递交贷款材料中房产证的过程，被上诉人链友公司存在过错。在合同履行过程中由于上诉人房产证未办理，被上诉人曹艳蕾在被上诉人链友公司处交纳所谓“快速办理房产证费”1××0元，该笔费用并非必要费用，被上诉人链友公司作为中介服务公司不应收取，收取之后也应该尽到尽快办理房产证的义务。而上诉人直至2016年12月14日才拿到房产证。故而中介公司对由于房产证未能及时办理出有过错，应承担相应的责任。三、一审法院认定被上诉人损失为32096元，认定错误。首先，关于被上诉人链友公司处收取的“快速办理房产证费”1××0元，该笔费用并非必要支出，被上诉人曹艳蕾应自行承担该笔费用，即使退还，也应由受益人被上诉人链友公司返还。其次，关于银行贷款代办费用。由于被上诉人易居公司并未向被上诉人曹艳蕾办理抵押贷款服务，没有出具评估报告等任何材料，只是停留在递交材料阶段，该项服务并未实际开始，故而该项费用应予以退还，这在庭审过程中被上诉人易居公司也予以认可，愿意退还。第三，关于中介服务费8000元，由于房屋买卖合同系被上诉人提出解除上诉人同意后解除，并非上诉人违约，故该笔费用应由被上诉人自行承担。第四，关于房屋差价损失15173元，一审法院按照二手房市场成交均价在2016年9月份与2016年7月份的差价计算，该计算方式无法律依据，也与事实不符，二手房市场成交均价反应的是整个郑州市住宅价格平均水平，不能单纯地作为涉案房屋的差价。综上，上诉人与被上诉人曹艳蕾房屋买卖合同无法继续履行的根本原因在于被上诉人不能及时办理贷款手续而不能及时付清房款所致，而非上诉人原因，上诉人并未违约，不应承担违约责任。被上诉人曹艳蕾并未受到损失，即使有损失，也非上诉人原因，不应由上诉人承担，恳请二审法院依法改判。至一审开庭前我们一直积极履行合同。一审法院没有经双方协商，也没有相同区域价格，也没有鉴定部门的意见。曹艳蕾辩称：一、原审判决关于上诉人郭迎宵违约事实认定清楚。二、关于曹艳蕾向链友公司支付1××0元来快速办理涉案房屋房产证的问题，被上诉人链友公司履行过程中存在重大过错，对于曹艳蕾的损失应当承担补充赔偿责任。三、一审法院认定房屋差价损失15173元，是错误的。综上原审认定郭迎宵违约的事实是正确的，但在确定房屋差价损失上的判决上是错误的，是违背法律规定，违背常理的。一审法院房屋差价的错误判决，严重侵犯了曹艳蕾的合法权益。易居公司辩称：被答辩人曹艳蕾要求答辩人承担补充赔偿责任，这与事实不符，更不符合法律规定。第一，2016年7月28日，被答辩人曹艳蕾与被告郭迎宵向答辩人提出办理房地产转让事宜并授权委托答辩人提供协助服务。并于当日，被答辩人与被告在郑州市中原区锦艺国际中心B座24层易居房友签约室进行了面签，双方向我司出具授权委托书进行办理房产交易服务，并向贷款银行提供和签署贷款得所需材料，在提供材料过程中，被告郭迎宵房产证复印件由于自身原因不能按时提供，评估报告亦未能提供，我司工作人员告知其在提供房产证复印件、评估报告后才能办理贷款审批手续。后被告郭迎宵一直未提供上述房产证复印件，该笔交易至今未能继续进行。涉案房屋已经答辩人协助，进行贷款审批面签，我司人员积极进行该笔交易的协助工作，但其银行按揭贷款审批没有进展并非我司原因。至此，答辩人已经按与被答辩人的约定履行了相应义务，且答辩人无违约、过错行为，被答辩人要求答辩人承担其损失于法无据。第二，该笔房产买卖合同的主体为买卖双方，居间方为链友公司。我司并非该合同的主体，亦非促成该合同的居间方。我司在该笔交易中仅作为买卖双方授权委托人办理房地产转让事宜提供协助服务，且授权委托书明确表明：买卖双方知悉确认我司非撮合房产买卖的居间方，居间的权利义务居间方承担，我司仅提供委托书勾选协助服务。被答辩人郭迎宵在上诉状中诉称答辩人在一审中承诺愿意退还贷款服务费与事实不符，我司在所有的一审过程中，没有做出任何自认的书面或口头陈述。综上，请求法庭依法驳回被答辩人郭迎宵、曹艳蕾的诉讼请求。链友公司辩称：关于办理房产证，我有两张照片，上面显示登记时间，7月14开始受理，7月18号已经受理完成，证明房产证已经办理下来了。原审法院经审理查明：1.2016年7月11日，原告曹艳蕾、被告郭迎宵及被告链友公司签订房屋买卖居间合同一份，约定被告将其所有的位于郑州市中原区中原中路123号29号楼15层1512号房屋以468000元的价格出售给原告曹艳蕾。付款方式采用银行按揭贷款方式。房屋交付时间为被告郭迎宵收到全款一个月内交房。因该房屋尚有银行抵押贷款，原告与被告郭迎宵于2016年7月23日签订解押协议一份，约定由原告曹艳蕾向被告郭迎宵支付解押款10万元用于银行解押，并约定若被告郭迎宵违反所借款用途或擅自解除、终止双方签订的房屋买卖合同等，应将收到原告曹艳蕾全部款项退还，并按总金额20%赔偿原告曹艳蕾。2.原告曹艳蕾向被告链友公司支付中介服务费8000元及为办理被告房产证所需费用1××0元，向被告易居郑州分公司支付银行贷款中介费7923元，向被告郭迎宵支付10万元用于办理房屋解押。诉讼中，原告为申请保全被告郭迎宵房屋提供担保向保险公司支付保险费2000元。原审诉讼中，原、被告对被告郭迎宵是否存在违约行为产生争议。结合各方当事人陈述，原告提供的证据能够证明被告郭迎宵的行为构成违约，该院对该事实予以认定。原审法院认为，原告与被告郭迎宵签订的房屋买卖合同法律关系合法有效，各方均应严格按照合同约定履行己方义务，被告郭迎宵存在违约行为，应当向原告承担违约责任。针对原告要求解除原告与郭迎宵、链友公司之间的《房屋买卖居间合同》及《解压协议》的诉讼请求。《房屋买卖居间合同》系当事人为交易便捷而将房屋买卖合同法律关系及居间合同法律关系固定到一个书面合同文本所致，因居间合同法律关系已经实际履行，故原告要求解除居间合同法律关系的请求该院不予支持。针对原告与被告郭迎宵之间的房屋买卖合同法律关系，因原告与被告郭迎宵均同意解除双方房屋买卖合同法律关系，该院对此予以支持。针对原告第二项诉讼请求。原告要求被告郭迎宵返还已支付10万元款项于法有据，该院予以支持。原告要求被告郭迎宵按双方签订的协议支付违约金2万元系双方约定的违约责任，因原告第三项诉讼请求中主张的损失高于该约定违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，该院对该2万元约定违约金不再予以支持。针对原告第三项诉讼请求。原告所垫付的办理房产证1××0元、中介服务费8000元、银行贷款代办费7923元系原告为履行合同所支出的必要费用，被告郭迎宵应当予以赔偿。原告主张的房屋差价损失152000元（自2016年7月11日至2016年9月27日，参照市场价确定）。2016年7月份，郑州市住宅二手房成交均价为9187元/平方米，2016年9月份，郑州市住宅二手房成交均价为9518元/平方米，每平方米差价为331元，涉案房屋面积为45.84平方米，差价应为15173元。原告主张的财产保全保险费2000元非原告之必要损失，该院不予支持。综上，原告损失数额应为32096元，该院予以支持，对原告主张过高部分不予支持。针对原告第四项诉讼请求。原告没有证据证明被告链友公司、易居公司存在违约行为，该院对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自该判决生效之日起，原告曹艳蕾与被告郭迎宵于2016年7月11日所形成的房屋买卖合同法律关系解除；二、被告郭迎宵自该判决生效之日起十日内向原告曹艳蕾返还解押款10万元并支付赔偿款32096元；三、驳回原告曹艳蕾其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5678元，保全费1980元，由原告曹艳蕾负担3938元，被告郭迎宵负担3720元。本案二审审理期间，当事人依法向法庭提交了二审新证据，法庭组织当事人进行了证据交换并质证，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实部分一致。本院认为：一、关于违约行主体。郭迎宵、曹艳蕾及链友公司三方签订的《房屋买卖居间合同》、郭迎宵与曹艳蕾签订的《解押协议》，合法有效，缔约各方应当按照合同、协议的约定，履行义务，违约应当承担违约责任。郭迎宵收取曹艳蕾的解押款，领取诉争房屋的所有权证后，没有继续履行协助办理银行按揭贷款等合同义务，致合同协议终止履行。曹艳蕾提供的通话录音、手机截图等证据与链友公司的陈述相印证，足以证明郭迎宵不履行合同义务的事实。郭迎宵上诉称，合同不能继续履行是因为曹艳蕾未能及时办理贷款手续，并非郭迎宵的原因，郭迎宵并未违约。该项上诉主张与本案事实相悖，不能成立，本院不予支持。二、关于曹艳蕾的损失。由于郭迎宵违约，不履行《房屋买卖居间合同》、《解押协议》约定义务，曹艳蕾取得房屋的合同目的无法实现。曹艳蕾在履行合同协议过程中支付的办理房产证费用、中介服务费及银行贷款代办费，均为履行合同而支付的正常、必要费用，属于损失范畴。根据《解押协议》，郭迎宵违约致合同、协议终止履行，应当承担解押款总额20%的赔偿责任。该项违约金与曹艳蕾一审诉讼请求第三项内容并不重合，属于郭迎宵、曹艳蕾对解押款特别约定的违约责任。一审以曹艳蕾一审诉讼请求第三项中的损失高于该项违约金为由，驳回曹艳蕾关于解押款违约金的诉请，适用法律错误，本院予以纠正。但约定违约金标准过高，应以年利率24%标准计算为宜（4400元）。曹艳蕾上诉主张郭迎宵支付解押款违约金，具有合同和法律依据，本院予以部分支持。关于房屋差价损失。曹艳蕾提供的手机截图载明，2016年9月23日，郭迎宵要求加价，主张涨价后房屋的市场价为62万元，对曹艳蕾优惠2万元，要求房屋出售价60万元。二审中，曹艳蕾委托河南省豫华价格事务所有限公司对房屋价值进行价格评估，评估结论为2016年9月27日，诉争房屋的市场价值为603392元。评估机构及价格评估人员具有价格评估资质，评估程序合法，评估依据充分，且评估的房屋价格与郭迎宵主张的房价基本一致，本院对河南省豫华价格事务所有限公司评估结论予以采纳。据此计算，曹艳蕾房屋差价损失应为135392元。房屋买卖合同实际履行，曹艳蕾取得房屋，房价上涨利益自然归曹艳蕾所有。由于郭迎宵违约致合同解除，曹艳蕾不能取得房屋，损失房屋增值利益，郭迎宵应当赔偿曹艳蕾的该项损失。鉴于曹艳蕾仅向郭迎宵支付了10万元的解押款，其余房款还未支付，衡平双方利益，郭迎宵赔偿曹艳蕾80%房屋差价损失（108314元）为宜。曹艳蕾上诉称，郭迎宵应当赔偿曹艳蕾房屋差价损失154000元。其主张部分成立，本院予以部分支持。上诉人郭迎宵上诉称，曹艳蕾没有损失，一审认定曹艳蕾存在损失属于认定事实错误。该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于链友公司、易居公司的责任。本案链友公司与曹艳蕾之间形成居间合同关系，链友公司承担赔偿责任的基础是提供居间服务时，存在违约行为。而曹艳蕾基于房屋买卖合同对郭迎宵主张违约责任，根据合同相对性原理，链友公司的居间行为与郭迎宵的违约责任之间没有关联性。故曹艳蕾主张链友公司对郭迎宵的赔偿债务承担补充赔偿责任，没有事实和法律依据。对曹艳蕾的该项上诉主张，本院不予支持。同理，易居公司受曹艳蕾委托代办银行按揭贷款手续，二者之间形成委托关系，与郭迎宵违约责任亦缺乏关联性。曹艳蕾主张易居公司对郭迎宵的赔偿债务承担补充赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审部分事实认定不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初270号民事判决第一项，即：“自本判决生效之日起，原告曹艳蕾与被告郭迎宵于2016年7月11日所形成的房屋买卖合同法律关系解除”；二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初270号民事判决第二项，即“被告郭迎宵自本判决生效之日起十日内向原告曹艳蕾返还解押款1××000元并支付赔偿款32096元”为“上诉人郭迎宵自本判决生效之日起十日内向上诉人曹艳蕾返还解押款1××000元并支付赔偿款129637元”；三、驳回上诉人曹艳蕾的其他诉讼请求；四、驳回上诉人郭迎宵的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5678元，保全费1980元，二审案件受理费4382元，三项共计12040元，由上诉人郭迎宵负担10667元，由上诉人曹艳蕾负担1373元。本判决为终审判决。审判长 石红振审判员 邢彦堂审判员 杜麒麟二〇一七年六月十六日书记员 胡保亚 来自：