（2016）苏0903民初7068号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-17
案件名称
7068盐城市盐都区尚庄镇人民政府与盐城市尚庄砖瓦厂、秦彩干等土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市盐都区尚庄镇人民政府,盐城市尚庄砖瓦厂,秦彩干,余桂风
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0903民初7068号原告：盐城市盐都区尚庄镇人民政府，住所地盐城市盐都区尚庄镇人民路46号。法定代表人：吉连生，该镇镇长。委托诉讼代理人：左兵，江苏知本律师事务所律师。被告：盐城市尚庄砖瓦厂，住所地盐都区尚庄镇北堡村西首。投资人：余桂风，该厂厂长。被告：秦彩干，男，1965年2月1日生，汉族，居民，住兴化市。被告：余桂风，女，1965年5月19日生，汉族，居民，住兴化市。三被告共同委托诉讼代理人：孙云坚，盐城市尚庄砖瓦厂职工。原告盐城市盐都区尚庄镇人民政府（以下简称尚庄镇政府）与被告盐城市尚庄砖瓦厂（以下简称尚庄砖瓦厂）、秦彩干、余桂风土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚庄镇政府的委托诉讼代理人左兵，被告尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风的共同委托诉讼代理人孙云坚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚庄镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即给付原告差欠租金8744.8元及逾期付款违约金（自2016年1月1日起至实际付款之日止每日按应付款项的5‰计算）。2.判令三被告立即给付原告租赁期满后的资产占用费暂定14万元（自2016年1月1日起至归还租赁物之日止按每日386.2元计算）。3.判令三被告退还原告租赁土地及电力设施。4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月1日，原告以尚庄镇集体资产管理委员会的名义与被告签订《土地电力设施租赁协议书》1份。该协议书载明，被告租赁原告土地及电力设施用于尚庄砖瓦厂经营；租赁期限为5年，自2011年起至2015年12月31日止；租金每年为140996元，逾期缴纳按欠缴部分每天支付5‰的违约金。合同期满后，被告欠租金8744.8元，但其既不续签合同，也不缴纳租金，原告多次催要未果。另被告尚庄砖瓦厂系余桂风开办的个人独资企业，秦彩干与余桂风系夫妻关系，为该企业的投资人。原告认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在租赁合同届满未续签的情况下，被告仍占用租赁资产经营，理应承担相应责任。根据法律规定，个人独资企业投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，故相关责任理应由三被告共同承担。为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。被告尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风共同辩称，2011年4月1日，双方签订租赁协议无异议，目前尚庄砖瓦厂的投资人系余桂风，秦彩干和余桂风系夫妻关系，尚欠原告租金8744.8元无异议。答辩意见：尚庄砖瓦厂系在70年代中期创办的集体企业，1998年前后进行私有化改制，但是因改制不彻底，将地面上的生产设施、生产厂房、办公用房、职工宿舍等资产私有化，土地及变压器为集体资产，企业承担退休人员的工资，企业成为半集体半私有的企业。由于经济形势和国家政策的变化，以粘土为原料的传统砖瓦生产企业生产销售越来越困难。2015年4月，盐城市人民政府出台文件，禁止生产粘土实心砖，要求2016年底基本完成淘汰24门以下轮窑的工作目标。盐都区砖瓦协会组织盐都区9家砖瓦企业于2015年6月22日打报告给盐都区政府相关部门要求落实砖瓦企业关停并转后工人安置、资产如何处置等相关事项，至今未有说法。目前我厂生产的产品基本没有市场，工厂处于停产状态，企业亏损严重，无力支付职工工资及租金等生产费用。2015年底，我厂曾与原尚庄镇镇长就我厂今后出路进行沟通，并口头表达了我厂在2015年12月合同到期后不再续签，镇长表态春节后将专题讨论此事。2016年8月、11月，我厂两次打报告给尚庄镇政府请示关停事宜，一直未有答复。对原告催要的租金和违约金，我厂虽是私企，但承担了改制前28个职工退休工资54300元和原厂长的居住生活，使企业带有集体性质。之前每年缴纳租金，当企业资金周转不灵时，政府均放宽时间限制，从未执行逾期违约金。尚庄镇政府这么多年来，每年多收我厂电力设施租金2500元（合同约定电力设施350KV，每1KV租金50元/年，但实际电力设施为300KV）。我厂拖欠2015年租金是因市政府文件导致企业亏损，我厂还多方借钱在春节前发放职工工资，维护了社会稳定。因此，尚庄镇政府应当减免租金，即使不肯减免，对多收的12500元电力设施租金，也应退还我厂，或抵充拖欠租金。关于租赁期满后的资产占用费及退还租赁土地、电力设施的请求，2016年我厂实质已经进入停产状态，不需要再租赁土地和电力设施了。由于改制不彻底，土地和电力设施是集体的，地面资产和生产设备等是私有的，现在因国家政策要关停企业，相当于公有私有资产均要关停并转，应当一起与主管部门商谈工人安置与资产处置事宜，现尚庄镇政府既是公有资产拥有者，又是关停并转砖瓦厂的主管单位，其做法只顾自身利益，不顾企业死活，于法于理均不符合，请求依法驳回。至于退还土地及电力设施一事，我厂在合同到期后绝无占用之意，只是生产厂房和设施是一体的，房屋均有房产证，如果作为主管单位的尚庄镇政府不按国家政策处理，尚庄砖瓦厂的资产和镇政府的土地及电力设施只能以关停企业的状态存在，镇政府要盘活土地和电力设施，与我厂无关也无能为力，请求法院依法驳回要求我厂退还土地和电力设施的诉讼请求。综上，我厂欠尚庄镇政府的租金和逾期违约金应予减免，要求给付资产占用费和退还土地及电力设施的理由不成立，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的尚庄砖瓦厂的村镇房屋所有权证，原告认为村镇办无权颁发房产证，且该所有权证的颁发时间为1996年12月30日，载明的房产所有权性质为集体资产，而尚庄砖瓦厂于2001年7月31日设立，性质为个人独资企业，故该证不能证明案涉土地上的建筑物为尚庄砖瓦厂所有。对此，本院认为，该房产证登记的所有权人为尚庄砖瓦厂，发证时尚庄砖瓦厂为集体企业，后该厂进行了改制，转为私营性质，后被告秦彩干从案外人陈国祥处整体受让尚庄砖瓦厂，并支付了相应对价，虽然没有办理过户手续，但该房屋仍然登记在尚庄砖瓦厂名下，应当认定为尚庄砖瓦厂的资产。对被告提交的退休人员工资单、盐城市人民政府文件、报告2份，因系复印件，原告不予认可，且与本案待证事实无关联性，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：尚庄砖瓦厂原系集体企业，后改制给案外人陈国祥，将尚庄砖瓦厂的资产除企业用地、电力基础设施实行租赁使用外，其余资产全部有偿转让给陈国祥。2011年3月16日，甲方盐城市尚庄砖瓦厂资产所有人陈国祥与被告秦彩干签订了1份《企业整体转让合同》，约定将尚庄砖瓦厂转让给秦彩干，并约定：一、转让范围：1、尚庄砖瓦厂地域上面除电力设施以外的所有固定资产，包括办公楼、生产厂房、两个半成品车间、两台制砖机、两台吊机、二十门轮窑一座、推土机两台及全部职工宿舍和附属用房，机修车间（机修车间设备除外），半成品所有水泥晒场，道路，水渠，变压器以下的电力设施。2、附属设备：附属设备包括所有附属设备，配套机械，生产用车辆工具，2011年新制新购的交接时双方现场协商点数作价计算。3、现有盐城市尚庄砖瓦厂采矿许可证（现由土地管理部门保存）、排污证、江苏省墙改办颁发的淤泥认定证书、税务登记证、法人营业执照，甲方配合乙方接手后变更，其费用由乙方承担，交接前的一切债权、债务费用和历史遗留问题由甲方负担。二、土地性质和电力。1、现有盐城市尚庄镇砖瓦厂全部土地归属尚庄镇人民政府，小河东归属北堡村，以上两块土地均由甲方租赁使用，企业转让后土地租金由乙方分别支付租金。2、现有电力设备变压器以上（含变压器）属尚庄电力管理站所有，租金由乙方承担。……四、整体转让价格为贰佰陆拾万元人民币，乙方须于2011年3月16日前一次性向甲方付清。合同对公证、交接时间和方式、职工安置及管理和工资支付、安全生产等其他事项亦作了约定。2011年4月11日，出租方盐城市盐都区尚庄镇集体资产管理委员会（甲方）与承租方秦彩干（乙方）签订了一份《土地、电力设施租赁协议书》，约定：……根据原尚庄砖瓦厂已转让给乙方生产经营，现为了解决乙方生产经营场地，电力供应来源，甲方将原尚庄砖瓦厂土地使用权、电力基础设施使用权租赁给乙方生产使用。一、租赁内容：1、原尚庄砖瓦厂占地61748.24平方米，土地使用权有偿租赁给乙方生产经营，租赁后乙方享有土地使用权。2、电力设施：变压器350KV及向上配电线路产权为镇集体资产，出租给乙方生产使用，乙方享有电力设施使用权。二、租赁期限和有偿使用费解交方法：1、乙方承租期限为五年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。2、使用费经双方协商，土地使用费为每年每平方米2元，计币123496元，电力设施每年每KV/50元，计币17500元，两项合计每年为140996元。3、使用费解交方法：每年分两次解交，第一次在6月25日前上缴70000元；第二次在当年12月31日前上缴70996元，当年内结清。逾期欠交，乙方须按欠交部分每天支付给甲方5‰的违约金。合同对其他事项亦作了约定。另双方于当日签订《补充协议书》1份，将尚庄砖瓦厂退休人员的工资一并转交给乙方发放。2015年12月30日，盐城市盐都区尚庄镇企业发展服务中心出具了《关于尚庄砖瓦厂上缴“两金”及退休人员工资2015年度结账通知书》，载明：……尚庄砖瓦厂每年应付上缴土地及电力设施租金小计133496元……每年应该发放退休人员工资54300元，总计187796元。2015年度应该由砖瓦厂发放的退休人员工资为79051.2元，发放工资抵充上缴，还应该上缴108744.8元。以上通知，作为2015年度结账依据。被告尚庄砖瓦厂工作人员沈静在该《通知书》上签字。后被告尚庄砖瓦厂分两次支付合计10万元，对余款8744.8元未能支付。2016年8月30日，盐城市盐都区尚庄镇经济贸易服务中心向尚庄砖瓦厂送达了一份《通知书》，载明：你单位于2011年与我镇签订的土地、电力设施租赁合同，该合同已于2015年12月31日期满终止。截至目前，你单位租赁期间应缴纳的租金尚未结清。租赁期满后，你单位既不续签租赁合同，又长期占有租赁资产不予退还。我方多次与你单位交涉未果。现再次书面通知你单位：在接到本通知书一周内将合同期内的租金及合同期满后的占用费全部交清，并将租赁资产一并移交。否则，我方将采取必要措施，由此所导致一切法律后果均由你单位承担。被告尚庄砖瓦厂工作人员孙云坚签收了该《通知书》。另查明，盐城市盐都区尚庄镇集体资产管理委员会系尚庄镇政府内设部门，无独立法人资格。被告尚庄砖瓦厂工商登记信息显示，其开业核准时间为1998年9月21日，设立日期为2001年7月30日，发照日期为2011年4月21日，投资人余桂风，出资方式为以个人财产出资，企业状态为在业。被告秦彩干与余桂风系夫妻关系。庭审中，被告陈述目前尚庄砖瓦厂已经停产，其不同意继续租赁案涉土地及电力设施。原告亦不同意接受租赁土地上的建筑物。在法庭辩论终结前，原告变更其诉讼请求为：鉴于租赁土地上存在部分建筑物，故原告要求被告返还除建筑物占有部分以外的租赁土地，对建筑物占有部分的租赁土地暂不要求返还，并提交了尚庄砖瓦厂目前所占用的租赁土地以及地面建筑物分布测绘图，三被告亦对此进行了确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，盐城市盐都区尚庄镇集体资产管理委员会与秦彩干签订的《土地、电力设施租赁协议书》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。盐城市盐都区尚庄镇集体资产管理委员会系原告尚庄镇政府的内设机构，无独立法人资格，其权利义务应当由原告尚庄镇政府享有与履行。因租赁协议系被告秦彩干作为承租人与出租人所签订，而尚庄砖瓦厂系承租土地及电力设施的实际使用人，故秦彩干与尚庄砖瓦厂均应履行租赁协议约定的义务，并在不能履行时承担相应的法律责任。被告余桂风作为投资人，对个人独资企业尚庄砖瓦厂的对外债务应承担连带责任。一、对原告主张三被告支付拖欠租金8744.8元及逾期违约金的请求，因原告尚庄镇政府已根据协议约定交付了租赁土地及电力设施，三被告应当按约支付租金。对拖欠的租金数额8744.8元，原告提交了结账单予以证明，三被告也表示认可，本院予以认定。对违约金部分，租赁协议虽约定逾期每天支付拖欠部分的5‰违约金，但该约定明显过高，本院酌情调整为拖欠租金按每年6%支付违约金。对三被告辩称原告多收了12500元电力设施租金的意见，因双方均认可实际出租的电力设施为300KV，现原告认为双方一直就是按照300KV的标准收取租金的，且在结账单中也已将土地及电力设施的租金从租赁协议约定的140996元/年调整为133496元，因三被告未能提交证据证明其之前是按照350KV的标准交纳电力设施租金，故对该辩称不予采信。二、对原告要求三被告返还租赁土地和电力设施的请求，因双方签订的租赁协议已经期限届满终止，双方目前也未达成新的租赁协议，三被告也明确表示不再续租，故三被告应当返还原告租赁土地及电力设施。对原告要求三被告返还无地面建筑物的部分土地的请求，本院认为，租赁土地面积为61748.24平方米，地面建筑物面积仅为8319.48平方米，土地面积远远大于建筑物面积，且根据现场测绘图来看，地面建筑物相对集中地分布在租赁土地的边沿，租赁土地中大部分为空地，加之目前尚庄砖瓦厂已经停产，租赁土地大部分处于闲置状态，不利于发挥土地的经济效用。根据目前租赁土地的现状，为了避免各方损失继续扩大，提高租赁土地使用价值，对原告要求三被告返还租赁土地中无地面建筑物的部分，本院依法予以支持。具体腾空返还的租赁土地，见附件测绘图中无地面建筑物的部分。对三被告辩称的，租赁土地上的房产系被告尚庄砖瓦厂所有，要求原告在收回土地时一起处理的意见，因双方并未在租赁协议中约定租期届满后地面房产的处置意见，现原告明确表示不同意接受地面房产，故该辩称无事实及法律依据，本院不予采信。但因双方对租赁土地上的房产处置存在争议，原告在三被告因通行等必须利用其租赁土地时，应当提供必要的便利。对三被告辩称300KV变压器已经被原告自行取走，因未能提交证据，且原告不予认可，故本院依法不予采信。故对原告要求三被告返还无地面建筑物的部分租赁土地及300KV电力设施的请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。三、对原告要求三被告给付资产占用费的请求，因目前被告仍然占用原告出租的土地及电力设施，故应当按照双方签订的租赁协议约定的标准支付资产占用费。因原告庭审中同意暂先要求三被告返还无地面建筑物的部分土地，故资产占用费从租赁协议期满之次日起算，直至三被告实际腾空返还无地面建筑物的部分土地及电力设施之日止。对资产占用费的标准，电力设施部分，双方均认可实际出租的电力设施为300KV，其租金调整为15000元/年；土地租金仍为123496元/年，合计为138496元/年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告盐城市尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风于本判决生效后十五天内向原告盐城市盐都区尚庄镇人民政府支付租金8744.8元，并承担自2016年1月1日起至实际付款之日止按年利率6%计算的违约金。二、被告盐城市尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风于本判决生效后十五天内腾空并向原告盐城市盐都区尚庄镇人民政府返还承租土地中无地面建筑物的部分土地（具体面积及位置见附件测绘图）及300KV的电力设施。三、被告盐城市尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风于本判决生效后十五日内向原告盐城市盐都区尚庄镇人民政府支付土地及电力设施占有使用费（自2016年1月1日起至实际腾空并交付上述第二项载明的租赁土地及电力设施之日止，按每年138496元标准计算）。四、驳回原告盐城市盐都区尚庄镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由被告盐城市尚庄砖瓦厂、秦彩干、余桂风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号：52×××89）审 判 长 卢建娅人民陪审员 韦定坤人民陪审员 刘 芬二○二○一七年六月十六日书 记 员 李 辉附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：