（2017）鄂06民终1399号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-26

案件名称

襄阳巨固建筑设备有限公司、襄阳建投资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省襄阳市中级人民法院

所属地区

湖北省襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

襄阳巨固建筑设备有限公司,襄阳建投资产经营管理有限公司,罗玲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省襄阳市中级人民法院民事判决书（2017）鄂06民终1399号上诉人（原审被告）：襄阳巨固建筑设备有限公司.法定代表人：王朝海，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘耀员，该公司员工。委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳建投资产经营管理有限公司。法定代表人：刘篪兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李正勤，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁永乐，湖北思扬律师事务所律师。原审第三人：罗玲，女，1980年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：张军华（系罗玲之夫）。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。上诉人襄阳巨固建筑设备有限公司因与被上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司、原审第三人罗玲房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人襄阳巨固建筑设备有限公司的委托诉讼代理人刘耀员及郑鹏、被上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人丁永乐、原审第三人罗玲的委托诉讼代理人张军华、韩歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳巨固建筑设备有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；发回重审或者依法驳回襄阳建投资��经营管理有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由襄阳建投资产经营管理有限公司承担。事实和理由:一、一审判决解除襄阳巨固建筑设备有限公司与襄阳建投资产经营管理有限公司的房屋租赁合同无事实和法律依据。一审法院认定解除襄阳巨固建筑设备有限公司与襄阳建投资产经营管理有限公司的房屋租赁合同依据为“襄阳巨固建筑设备有限公司在承租后，应按照约定支付租金，而其仅支付了2013年12月20日至2014年12月20日的租金和保证金，在经催告后仍未支付所欠租金，已使合同的目的不能实现，襄阳建投资产经营管理有限公司可以解除合同”。襄阳建投资产经营管理有限公司所租给襄阳巨固建筑设备有限公司的房屋未经消防验收或者消防验收不合格，襄阳巨固建筑设备有限公司在已经前期支付租金和保证金的情况下，消防仍未合格，只有襄阳建投资产经营管理有限公司所租赁房屋符合消防验收后，襄阳巨固建筑设备有限公司才能使用该租赁房屋，即消防验收合格前，不应计算租赁期限。且在此情况下，只有襄阳巨固建筑设备有限公司具有法定解除合同的权利。而襄阳建投资产经营管理有限公司无解除合同的事实和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。襄阳建投资产经营管理有限公司的起诉状副本并非解除合同通知书，原审人民法院直接将起诉状副本等同于解除合同通知书，从而确定解除合同的时间错误，且剥夺了襄阳巨固建筑设备有限公司解除合同效力可以诉讼的权利。襄阳建投资产经营管理有限公司辩称,一、襄阳巨固建筑设备有限公司与襄阳建投资产经营管理有限公司于2013年7月12日签订的《房屋场地租赁合同》系有效合同，双方均应严格遵守、履行。从本案的事实来看，襄阳巨固建筑设备有限公司违反《房屋场地租赁合同》第七条第五款约定，（一）有转租行为；（二）擅自拆改变房屋，违规加层；（三）拖欠租金达壹个月以上，故一审法院支持我方提出的解除租赁合同的主张是完全符合客观事实和法律规定及合同约定的。二、襄阳巨固建筑设备有限公司提出的有关房屋消防验收影响房屋出租的问题，此项主张与事实不符。（一）关于房屋的消防问题，在租赁合同第二条第三款中已经作出了详细的约定。（二）房屋消防验收受到影响的原因，是襄阳巨固建筑设备有限公司违反约定转租给罗玲所致。罗玲承租该房屋后，违规加层，影响了消防验收。在城管部门下达行政处罚决定书，并要求整改后，消防部门已经下达了《建设工程消防设计备案凭证》，证明该房屋可以出租。（三）襄阳��固建筑设备有限公司在2015年6月1日向一审法院起诉罗玲，要求罗琳支付租金，此项请求已经有一、二审法院判决支持，由此更进一步证明襄阳巨固建筑设备有限公司所提出的房屋不得出租，不应当承担租金主张，毫无依据。三、襄阳巨固建筑设备有限公司称一审判决确定合同解除的时间无法律依据的主张不能成立。（一）襄阳建投资产经营管理有限公司发现襄阳巨固建筑设备有限公司承租房屋后有违规加层行为后，分别于2014年5月19日、2014年9月16日、2015年3月26日、2015年4月28日书面通知襄阳巨固建筑设备有限公司依法纠正。通知的内容为要求停止违法搭建及要求缴纳租金。（二）确认解除合同时间以起诉书送达襄阳巨固建筑设备有限公司之日也是符合法律规定的。原审第三人罗玲述称，本案房屋租赁合同的实际履行主体是罗玲，交付租金及装修的主体也��罗玲。罗玲变成了本案的受害人。对于襄阳巨固建筑设备有限公司的上诉理由，法律上有一个原则叫禁止反言，适用罗玲，因此不应找我们要租金。请二审法院结合两个案件，作出公平合理的判决。襄阳建投资产经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除襄阳巨固建筑设备有限公司与襄阳建投资产经营管理有限公司签订的房屋场地租赁合同；2.襄阳巨固建筑设备有限公司腾退租赁襄阳建投资产经营管理有限公司的场地、房屋，并恢复房屋原状；3.襄阳巨固建筑设备有限公司支付自2014年12月21日至起诉之日（2016年6月20日）期间的租金298015元，并按照租金的两倍支付违约金596030元，两项合计894045元；4.襄阳巨固建筑设备有限公司赔偿自起诉之日至最终腾退交还房屋场地期间（按照合同地段租金标准）占用房屋及场地期间的租金损失；5.襄阳巨固建筑设备有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月12日，襄阳可达利土地开发经营有限责任公司（后名称变更为襄阳建投资产经营管理有限公司）作为甲方，襄阳巨固建筑设备有限公司作为乙方，双方订立《房屋租赁合同》，内容如下：一、租赁位置和面积。甲方出租给乙方房屋位于襄阳樊城区华中制药厂地段原七桥还建房一、二楼门面，房屋面积1379.7平方米，房屋以现状出租（包括现有房屋装修、消防设施及设备情况详见合同附件：房屋及附属设施移交协议或明细），附件作为甲方按照本合同约定交付乙方在合同租赁期满交还房屋时的验收依据。二、租赁期限和用途。甲方鉴于乙方租赁房屋需要对房屋进行装修及开业准备（该房产存在与当地居委会及还建房处的住家户协调问题），特向乙方提供5个月的免租期，房屋自2013年7月20日前交付乙方，租期自2013年12月20日起计算，租赁期八年，自2013年12月20日起至2021年12月20日止；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为开办超市及经营使用；乙方在免租期内，自行办理工商、税务、卫生、消防等一切与乙方经营许可有关的手续，费用由乙方承担，乙方不得在正式开业后因受到有关部门处罚而将责任推卸给甲方，与甲方发生纠纷；乙方在免租期内，必须完成房屋装修事宜，处理好与当地居委会和居民的周边关系，若为此发生纠纷，不得要求延长免租期，甲方对此不承担责任；租赁期满或本合同按约定解除，甲方出租的房屋依法收回，乙方应无条件腾退房屋，不得向甲方提出任何请求，属于乙方的可移动资产、设备，乙方可以搬走，其他不能移动设备及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。……三、租金及保证金支付方式。在租赁期的前四年内，乙方平均每年��付租金198677元，折算至月为16556.4元/月，从第五年开始，每年按第一年基数的10%递增。每一年为一个交费时段，即在订立合同后十日内，乙方应将第一年的租金198677元一次性交清，以后均是先交租金后使用，即在上一个交费时段对应的第一个月的10日前交清下一个时段的租金。除此之外，乙方还应在使用房屋前向甲方缴纳租赁保证金10万元（合同期满，乙方在结清所有对甲方债务的前提下，甲方应退还保证金），同时若乙方逾期20日内不缴纳该房屋的租金和对已损坏的房屋等相关设施不进行赔偿，则甲方有权直接从该保证金中扣除。四、水电设施安装与水电供应及水电费交付。乙方在免租期内，在甲方的协助下，由乙方直接与供水、供电部门建立供应关系。……五、租赁物的改善或增设它物。乙方承租房屋后，若需对房屋进行改造、装修以及搭建房屋，需征得甲��的同意，并将其详细方案、装修图纸及合同报甲方审查、备案，装修规模、标准、价格应征得甲方同意；装修完毕后，乙方应将竣工资料、审计报告及相关的结算资料送甲方查验后复印（加盖乙方印章），甲方作为建筑装修档案备存。若乙方未征得甲方同意，或不按约定向甲方提供装修图纸、施工资料、竣工资料等，甲方对乙方装修有权不予认可。改造及装修费用由乙方自行承担。……乙方的装修设计应征得消防部门的验收，其费用由乙方支出，甲方协助办理。六、房屋的转让与转租。租赁期间，甲方出租的房屋所有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。乙方可根据经营需要，对该承租的房屋进行部分招商和分租。七、合同的变更、解除与终止。……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收��出租房屋，并有权追究乙方违约责任：（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借该承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的；（3）损坏该承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租一个月以上。……十、甲方违约责任。甲方不享有房屋出租权的，乙方有权解除合同，甲方应支付乙方本合同当年租金总额20%的违约金。十一、乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同当年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租一个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金的两倍向甲方支付违约金。……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付违约金。合同还约定了其他事项。合同订立后，襄阳建投资产经营管理有限公司向襄阳巨固建筑设备有限公司交付房屋，襄阳巨固建筑设备有限公司支付了2013年12月20日至2014年12月20日的租金198677元和保证金10万元。2013年7月20日，襄阳巨固建筑设备有限公司与第三人罗玲订立《房屋合作租赁协议》一份，约定襄阳巨固建筑设备有限公司将位于襄阳樊城区华中制药厂地段原七桥还建房（毛坯房）一、二楼门面租赁给罗玲使用，鉴于罗玲租赁房屋需要进行装修及开业准备，襄阳巨固建筑设备有限公司提供5个月的免租期，自合同签订之日起计算，租赁交费期为八年，共96个月，自2014年1月8日起至2022年1月8日止；在租赁交费期的前四年内，罗玲每年应交租金413910元，每一年为一个交费时段，即在订立合同后10日内罗玲将第一年的租金交付给襄阳巨固建筑设备有限公司，下一个交费的时段为每年的12月20日。协议还约定了其他事项。其后，罗玲于2013年8月陆续向襄阳巨固建筑设备有限公司交纳了第一年（2014年1月8日至2015年1月8日）的租金333910元，开始进场施工，但后又停工。2013年12月，罗玲向襄阳巨固建筑设备有限公司提出退出租赁，襄阳巨固建筑设备有限公司同意，并将罗玲交来的租金以借款的形式出具了借条��2014年4月1日，襄阳巨固建筑设备有限公司向供电部门申请报装三相电表，用于租赁物日常生活需要，并同意罗玲进场施工装修。同年4月12日，罗玲再次进场开始施工，并同时向襄阳樊城区七里桥社区申请临时水电搭接。水电接通后，罗玲开始对房屋一、二楼进行装修，并同时在二楼的基础上加建第三层，扩建钢构电梯井。2014年5月19日和9月16日，襄阳建投资产经营管理有限公司两次向襄阳巨固建筑设备有限公司发出书面通知，要求拆除加层的建筑，恢复房屋原状。2015年3月26日和4月28日，襄阳建投资产经营管理有限公司又两次发出通知，要求襄阳巨固建筑设备有限公司限期拆除加盖的第三层，恢复房屋原状，并补交租金。因与罗玲就租金、进场施工等发生纠纷，襄阳巨固建筑设备有限公司在2015年6月1日向一审法院起诉罗玲，其请求判令：1.解除双方签订的《房屋合作��赁协议》；2.罗玲支付所欠第一年租金；3.罗玲支付2015年1月至解除合同之日的按每月34492.5元计算的租金；4.罗玲拆除违章添附装修及建筑物；5.罗玲承担违约金103477.5元。一审法院判决如下：一、解除襄阳巨固建筑设备有限公司与罗玲于2013年7月20日签订的房屋合作租赁协议；二、罗玲支付襄阳巨固建筑设备有限公司尚欠的第一年（2014年5月1日至2015年5月1日）租金8万元，并按照每月34492.5元的标准向襄阳巨固建筑设备有限公司支付自2015年5月2日起至实际交还房屋之日的房屋占用费；三、罗玲向襄阳巨固建筑设备有限公司支付违约金3万元；四、驳回襄阳巨固建筑设备有限公司的其他诉讼请求。罗玲不服判决，提起上诉。2016年5月23日，襄阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，襄阳建投资产经营管理有限公司与襄阳巨固建筑设备有限公司订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。襄阳巨固建筑设备有限公司在承租后，应按约定支付租金，而其仅支付了2013年12月20日至2014年12月20日的租金和保证金，在经催告后仍未支付所欠租金，已使合同的目的不能实现，襄阳建投资产经营管理有限公司可以解除合同。关于解除权的行使，根据合同法的规定，当事人一方依合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。襄阳建投资产经营管理有限公司未提供证据证明其在起诉前已通知解除合同，其迳行起诉要求解除合同，合同解除的时间可以确定为起诉状送达襄阳巨固建筑设备有限公司的时间。故确定合同于2016年9月9日解除。基于合同解除的效力，襄阳巨固建筑设备有限公司应腾退返还房屋。同时，襄阳巨固建筑设备有限公司应支付合同解除前所欠的租金，并承担合同解除后至腾退房屋之日的按同期租金为标准计算的占用费。关于襄阳建投资产经营管理有限公司要求拆除房屋多余的部分的诉讼请求，根据合同法第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》明确约定对房屋进行改造、装修以及搭建房屋，需征得襄阳建投资产经营管理有限公司的同意，而襄阳巨固建筑设备有限公司将房屋转租给罗玲，罗玲进行装修，并加建第三层和扩建钢构电梯井。其后襄阳建投资产经营管理有限公司多次通知将加建的第三层予以拆除，说明加建并未经襄阳建投资产经营管理有限公司同意。��于襄阳建投资产经营管理有限公司要求拆除加建的第三层的诉讼请求，予以支持。关于违约金，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，《房屋租赁合同》第十一条约定襄阳巨固建筑设备有限公司擅自整体转租转借房屋、擅自拆改变动房屋主体结构或损坏房屋、改变租赁用途或利用房屋进行违法活动、拖欠房租一个月以上的，襄阳建投资产经营管理有限公司有权终止合同，襄阳巨固建筑设备有限公司应按当年租金的20%支付违约金。该条又约定襄阳巨固建筑设备有限公司逾期支付租金的，每逾期一日，则其须按日租金的两倍支付违约金。襄阳建投资产经营管理有限公司主张支付违约金596030元，实际上是按襄阳巨固建筑设备有限公司所欠的2014年12月21日至2016年6月20日所欠租金的两倍计算，襄阳巨固建筑设备有限公司辩称襄阳建投资产经营管理有限公司主张的违约金过高，故予以调整，按合同所约定的当年租金的20%计算违约金，即79470.8元（198677元×20%×2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、确认襄阳建投资产经营管理有限公司与襄阳巨固建筑设备有限公司订立的房屋租赁合同于2016年9月9日解除；二、襄阳巨固建筑设备有限公司于本判决生效之日起十日内拆除其承租的襄阳樊城区华中制药厂地段原七桥还建房加建的第三层，恢复原状，同时向襄阳建投资产经营管理有限公司返还一、二楼门面房屋；三、襄阳巨固建筑设备有限公司于本判决生效之日起十日内向襄阳建投资产经营管理有限公司支付所欠租金和占用费（租金和占用费按每月16556.4元，自2014年12月21日起计算至房屋返还之日止）；四、襄阳巨固建筑设备有限公司于本判决生效之日起十日内向襄阳建投资产经营管理有限公司支付违约金79470.8元；五、驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费12741元，减半收取计6370.5元，由襄阳建投资产经营管理有限公司负担3680.5元，襄阳巨固建筑设备有限公司负担2690元。二审中，襄阳巨固建筑设备有限公司提交了襄阳建投资产经营管理有限公司2014年7月31日缴纳的项目为“七里桥居委会物业移交费”的发票和银行进账单复印件各一份，以证明双方订立租赁合同时，因襄阳建投资产经营管理有限公司未缴纳物业移交费，租赁房屋达不到交付条件，有权利瑕疵，影响襄阳巨固建筑设备有限公司的使用，故襄阳建投资产经营管理有限公司有违约行为。襄阳建投资产经营管理有限公司经质证认为，该证据来源不清楚，不能达到其证明目的，对其真实性和关联性均有异议。罗玲经质证认为，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。因襄阳巨固建筑设备有限公司提交的上述证据均为无法与原件核对的复印件，不符合证据的形式要件，且无其他证据相印证，故本院不予采信。对一审审理查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于襄阳建投资产经营管理有限公司是否有权行使合同解除权的问题。襄阳建投资产经营管理有限公司与襄阳巨固建筑设备有限公司订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和��合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定、第九十四条第三项关于“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，该合同第七条明确约定，襄阳巨固建筑设备有限公司未经襄阳建投资产经营管理有限公司书面同意拆改变动房屋主体结构或拖欠房租一个月以上，襄阳建投资产经营管理有限公司有权解除合同，收回出租房屋，并有权追究襄阳巨固建筑设备有限公司违约责任。襄阳巨固建筑设备有限公司在双方合同履行期间明显违反了上述约定，且在襄阳建投资产经营管理有限公司向其发出的拆除违法建筑、催交租金通知规定的期限内仍未恢复房屋原状及补交租金，襄阳建投资产经营管理有限公司要求解除双方订立的房屋租赁合同，符合法律规定。关于租赁房屋是否因未通过消防验收而影响承租人使用以及承租人是否能以此作为拒不交纳租金的抗辩事由的问题。首先，双方在房屋租赁合同中明确约定，房屋以现状出租，包括现有房屋装修、消防设施及设备情况。该约定不违反法律法规的强制性规定，可视为襄阳巨固建筑设备有限公司放弃就消防验收问题向襄阳建投资产经营管理有限公司主张违约责任的权利。其次，襄阳巨固建筑设备有限公司无法提供证据证明租赁房屋未通过消防验收系因襄阳建投资产经营管理有限公司造成而非因第三人罗玲从其处转租后对该房屋进行违法加建造成。最后，襄阳巨固建筑设备有限公司无法证实因租赁房屋未通过消防验收导致其无法对该房屋进行使用、收益。故襄阳巨固建筑设备有限公司以租赁房屋未通过消防验作为不交纳租金的抗辩事由，并以此主张襄阳建投资产经营管理有限公司无权解除双方订立的房屋租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审法院确定双方合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，襄阳建投资产经营管理有限公司迳行起诉要求解除合同，因起诉状有明确的解除合同意思表示，人民法院将该起诉状送达至襄阳巨固建筑设备有限公司，应视为解除合同通知书到达之时。至此，双方订立的房屋租赁合同解除。襄阳巨固建筑设备有限公司主张一审法院将起诉状送达时间确定为合同解除的时间错误，无法律依据，��院不予支持。综上所述，襄阳巨固建筑设备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9231元，由上诉人襄阳巨固建筑设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　陈守军审判员　　张　杨审判员　　刘媛媛二〇一七年六月十六日书记员　　乾　辉百度搜索“”