（2017）冀0983民初238号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
邵丽与黄骅市恒达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
黄骅市人民法院
所属地区
黄骅市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵丽,黄骅市恒达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十四条第一款
全文
河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0983民初238号原告：邵丽，女，1980年6月14日出生，汉族，个体，初中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：张高玮，河北鼎佳律师事务所律师。被告：黄骅市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达房地产公司）。住所地：河北省黄骅市旧城镇旧城村。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：王兴田，盐山县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：胡晓梅，盐山县法律援助中心律师。上列原、被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告邵丽的诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理住宅房屋产权登记证。2、如果不能办理住宅房屋产权登记证，要求被告支付住宅和阁楼之间的差价46411元。原告保留主张被告支付违约金及其他损失的权利。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的滨海锦城小区顶层住宅楼一套。原告履行了付款义务，被告未给原告办理住宅房屋产权登记证。合同约定原告购买的是普通住宅，但房产局称按规划该房屋是阁楼，只能办理阁楼证。被告的行为给原告造成损失，故提起诉讼。被告恒达房地产公司辩称：1、商品房买卖合同是被告公司股权转让前原股东签订，原股东已将股权及公司资产转让给现股东张涛，并约定转让前的债权、债务由原股东承担，本案应追加原股东为被告参加诉讼。2、原告购买的楼房具有住宅所有功能，原告也用于居住。因系顶层，出售的价格也低于其他楼层。不能办理住宅房产证，是房产登记部门的责任。3、合同没有约定被告为原告办理房产证，《房产登记办法》规定，产权登记应由房屋所有权人申请办理。4、原告主张的损失缺乏依据，合同第15条约定，如因被告责任致原告不能在规定期限内取得房产证，由原告退房，被告退还房款，并按已付房款的1%赔偿原告损失。经审理查明：2009年10月10日，原被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的滨海锦城小区第5栋1单元601号住宅楼一套，该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上6层，建筑面积77.61平米，单价每平米1998元，总金额155065元。合同签订后，原告交清全部购房款，被告将房屋交付原告使用，但原告至今不能办理住宅房屋产权登记证。诉讼中，本院到黄骅市住建局调查涉案房屋相关事实。黄骅市住建局出具证明，根据住建局规划处要求，恒达房地产公司建设的滨海锦城小区4、5、6、8、9号住宅楼顶层房屋用途为阁楼。该证明证实，该小区4、5、6、8、9号住宅楼的顶层房屋规划用途为阁楼，只能办理阁楼证，不能办理住宅证。经原告申请，本院委托具有合法资质的鉴定机构对该小区4、5、6、8、9号楼顶层房屋（阁楼）价格进行鉴定。鉴定结论为，购买时该顶层房屋作为阁楼的价格为每平米1400元。该价格与原告支付的购房款单价1998元，每平米差价598元，77.61平方米合计差价46411元。原告及其他涉案当事人共计43人预付鉴定费50000元。经被告申请，鉴定人员出庭接受质询，支付出庭费用2000元。原告为证实其主张，提交原被告签订的商品房买卖合同及房款收据，证实合同成立，原告履行了付款义务。被告经质证对合同真实性无异议，但认为被告已按合同第15条履行了义务，将办理权属登记的资料交产权登记机关备案。如判定对原告不能取得房产证被告有责任，被告同意按合同约定退还房款，并按房款1%赔偿损失。被告对本院调取的住建局证明称住宅楼顶层房屋用途为阁楼有异议，顶层房屋按居住标准建设，内部设施符合住宅标准。认为评估报告不能证明顶层房屋是阁楼，鉴定价格与该房屋不符。经被告申请，本院通知鉴定人员出庭接受质询。被告提出该顶层房屋是否具有居住生活功能、与其他楼层房屋是否有区别、确定每平米1400元的依据是什么、与调查的其他小区阁楼功能是否相近、任何选择评估方法等问题。鉴定人员答复，该顶层房屋具有居住生活功能，与其他楼层房屋没有明显区别，每平米1400元是依据市场调查确定，与调查的其他小区阁楼功能相近，在考虑全部方法的基础上确定适合的评估方法市场法。被告提交资产转让协议，证实原股东于2015年6月25日将股权及公司资产转让给现投资人张涛，并约定转让之前的债权、债务由原股东承担。原告认为签订合同是公司行为，股东变更及资产转让不影响公司对外承担责任，该协议不能对抗第三人。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院确认有效。合同明确约定原告购买的房屋用途为住宅，但经住建局证实该房屋规划用途为阁楼。而阁楼面积不纳入容积率范围之内，房屋交易价格、交纳契税等方面，阁楼均与普通住宅有明显区别。原告的购房目的，是购买住宅使用并办理住宅权属证书。协助办理房产证，是被告应履行的合同附随义务，被告应予履行。因规划的原因，致原告不能办理住宅权属证书，被告负有直接责任。被告在办理审批手续时，应知道顶层房屋只能按阁楼使用和办理产权登记，但被告在合同中约定房屋用途为住宅，并按普通住宅的价格出售，仅考虑楼层差价，未按阁楼价格出售，被告的行为违反了民事法律行为的诚信原则。原告主张被告继续履行合同，本院应予支持。但原告主张被告协助办理住宅权属登记，因事实是不能办理住宅权属登记，故本院不予采信。原告主张被告返还住宅和阁楼之间的差价款，理据充分，应予支持。被告抗辩按合同第15条约定，退房、退款，按价款1%赔偿损失，因该合同内容系格式条款，该条款内容显失公平、免除了被告应承担的主要责任，依法应确认为无效条款，对被告该主张，本院不予采信。公司独立对外承担责任，不因股东的变更而改变，被告公司新股东与原股东订立的股权转让协议系内部协议，对外不能对抗第三人。故本院未追加原股东参加本案诉讼，本案判决生效后，被告可以另案主张。本院委托鉴定机构作出的价格鉴定，鉴定程序合法，具有事实依据，应予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定，判决如下：一、被告黄骅市恒达房地产开发有限公司返还给原告邵丽房屋差价款46411元。二、驳回原告邵丽的其他诉讼请求。上述应付款项限本判决生效之日起十日内汇至指定账户，开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××43。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元、鉴定费及鉴定人员出庭费用1209元，由被告黄骅市恒达房地产开发有限公司承担（限判决生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向沧州市中级人民法院预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长 董海荣审判员 闫广练审判员 王淑云二〇一七年六月十六日书记员 韩明鑫 来自