（2017）辽02民终2643号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-14

案件名称

大连古玩城有限公司与大连港集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连古玩城有限公司,大连港集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终2643号上诉人（原审被告）：大连古玩城有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：刘桂莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永娟、任婧，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连港集团有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：张乙明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世杰、杜晓玫，辽宁华夏律师事务所律师。上诉人大连古玩城有限公司（以下简称大连古玩城）因与被上诉人大连港集团有限公司（以下简称大连港集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连古玩城上诉请求:撤销一审判决，依法改判上诉人不需支付房屋租赁合同到期后的房屋使用费。主要事实和理由：一、上诉人代被上诉人支付给原遗存业主的赔偿金应从上诉人欠付租金（如有）中扣除。二、被上诉人擅自张贴搬迁公告给上诉人造成的损失，应由被上诉人赔偿。案涉合同约定如因被上诉人原因造成房屋不能按时交付上诉人，本合同租赁期限顺延。被上诉人在明知其未按合同约定期限和条件将租赁场地交付给上诉人，应当予以延期租期的情况下，故意在上诉人经营场地张贴巨幅搬迁公告，导致古玩城不能正常经营，古玩城业主纷纷不支付摊位租赁费。被上诉人的行为给上诉人造成严重损失，应由被上诉人赔偿。三、被上诉人在法院审理过程中擅自断电，导致房屋无法使用，上诉人不应承担此期间租金。在一审审理期间，即2016年11月5日，被上诉人擅自给上诉人经营的古玩城断电至今，导致古玩城完全停止经营。断电后上诉人租赁的房屋已经不具备使用功能，故2016年11月至今的租金不应由上诉人承担。四、根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条的规定，实行承包、租赁或委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。而本案中被上诉人提供的案涉出租房屋消防设备始终不合格，不符合消防安全，多年来经常被消防局责令整改并处罚，导致上诉人花费巨大，且无法正常经营，损失应从租金中扣除。大连港集团辩称，服从一审判决。大连港集团向一审法院起诉请求：1.被告立即撤出并返还大连市中山区港湾街1号房屋；2.被告向原告支付超出租赁期限使用租赁房屋所产生的房屋使用费用（自2015年9月9日起至实际返还房屋之日止，按约定租金标准计算，年租金180万元，月租金15万元）。一审法院认定事实：2003年4月1日，大连港务局（出租方、甲方）与大连北海装饰材料商场（承租方、乙方）及担保方大连康艺工贸公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区港湾街1号大连港桥西职工宿舍（地号为5-23-1）租赁给乙方，租赁期限为12年，自2003年9月10日起至2015年9月9日止，年租金为180万元；甲方同意免费给乙方6个月的装修期限（自2003年9月10日至2004年3月9日）；该房屋于2003年9月10日正式交付乙方，如因甲方原因造成房屋不能按时交付乙方，本合同租赁期限依此顺延；合同期满，乙方应当完好无损将房屋交给甲方等。2006年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）、大连北海装饰材料商场（丙方）、大连康艺工贸有限公司（丁方）签订《变更协议》，协议约定上述《房屋租赁合同》的出租方由大连港务局变更为大连港集团有限公司，承租方由大连北海装饰材料商场变更为大连古玩城有限公司，乙方自愿承担原合同的所有权利和义务，原合同承租方丙方的租赁期限截止到2006年6月末，权利义务也均履行至2006年6月末并视为原合同在甲方和丙方之间已经解除，自2006年7月1日起至2015年9月9日止由本协议的乙方继续承租并承担租金及原合同中承租方应履行的权利和义务等。2013年6月25日，被告向原告提交了《关于大连古玩城所属房屋租赁延期的申请》，申请延长房屋租赁期限2020年。原告于2013年7月10日向被告送达了《关于对古玩城租赁房屋延期意见的复函》，不同意延长房屋租赁期限。2015年7月23日，原告向被告送达了《关于到期腾退租赁房屋的函》，通知被告按合同约定做好房屋租赁到期后的腾退事宜。2015年9月16日，原告向被告送达了《通知函》，告知被告应于收到本通知函之日起15日内履行清退所有第三方商户的义务，再次告知被告严格按照合同以及相关法律履行义务。租赁期限届满后，原告于2015年10月12日在租赁房屋入口等显著位置张贴了《公告》告知被告，要求被告立即依照合同约定履行腾退房屋义务并按照原租赁合同约定的租金标准支付超期占用费等。但被告至今未将房屋返还给原告。2003年4月9日，大连市人民政府发出《大连市人民政府关于组建大连港集团有限公司的通知》，为使大连港务局实现政企分开，市委、市政府研究决定，组建大连港集团有限公司，取消原大连港务局的企业法人资格，其行政管理职能划出后的资产、人员由大连港集团有限公司接收，债权、债务由大连港集团有限公司承继。原告于2007年1月取得案涉房屋的产权证。案涉房屋具体行政街号为中山区港湾街1号-23-1，丘（地）号5-23-1。一审法院认为：案涉《房屋租赁合同》及《变更协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。在租赁合同履行过程中，被告向原告提交了《关于大连古玩城所属房屋租赁延期的申请》，申请延长房屋租赁期限至2020年，但原告明确表示不同意延长房屋租赁期限。故原、被告双方未就租赁期限延长一事达成一致，因此案涉房屋的租赁期限按照租赁合同中的约定，于2015年9月9日届满。被告在租赁期限届满后仍占用案涉房屋，于法无据，故原告诉请被告立即撤出并返还大连市中山区港湾街1号房屋、支付超出租赁期限使用租赁房屋所产生的房屋使用费用（按约定租金标准年租金180万元计算），符合法律规定，应予支持，但本案支持原告的房屋使用费用的期限应为2015年9月10日起至判决确定的返还房屋之日止；若被告在判决确定的返还房屋之日未返还，之后产生的占有使用费原告可另行主张权利。关于被告辩称原告在2003年9月10日交付给被告的房屋遗存有大量的原业主，承租人接手该房屋后无法正常使用房屋，本合同租赁期限依此顺延一节，被告提供的证人证言，因证人未出庭作证，不予采信，被告提供的其它证据亦不足以证明原告交付的房屋不符合约定，且原告已免费给了被告6个月的装修期限，故被告此节抗辩意见，证据不足，不予采纳。综上，一审法院判决:一、被告大连古玩城有限公司于判决生效之日起十五日内撤出位于大连市中山区港湾街1号租赁房屋并将该房屋返还给原告大连港集团有限公司；二、被告于判决生效后十日内给付原告自2015年9月10日起至判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费用（按年租金180万元计算）；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元（原告已预交），由被告负担。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的（房屋租赁合同）变更协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉变更协议约定上诉人承租案涉房屋的租期至2015年9月9日，在被上诉人不同意延长租期的情况下，上诉人应于租期届满日2015年9月9日向被上诉人腾退案涉房屋，上诉人未按时腾退房屋，理应比照双方约定的租金标准支付占有使用费。故一审判令上诉人按年租金180万元标准支付2015年9月10日至判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张被上诉人未按合同约定期限和条件将房屋交付上诉人，应当顺延租期,被上诉人在明知应顺延租期的情况下在上诉人经营场地张贴搬迁公告，导致古玩城不能正常经营，应由被上诉人赔偿上诉人损失一节，本院认为，若真实情况如上诉人所述，被上诉人未按约定期限和条件将房屋交付上诉人，通常情况下，在双方签订变更协议时对此如何处理在协议中应有表述。但双方于2006年10月10日签订的变更协议约定，自2006年7月1日起至2015年9月9日止由上诉人继续承租并承担租金。即双方在10月份补签的变更协议中明确双方房屋租赁关系已自2006年7月1日开始，并无被上诉人未按约定期限和条件将房屋交付上诉人应顺延租期的相关表述。且上诉人亦未提交充分证据证明其该项主张，故上诉人主张应顺延租期无充分的事实及法律依据，本院不予采信。在租赁合同已到期的情况下，被上诉人张贴搬迁公告的行为是正当的维权行为，无需向上诉人赔偿损失。关于上诉人主张其代被上诉人支付给原遗存业主的赔偿金应从上诉人欠付租金中扣除一节，本院认为，上诉人提交的未出庭作证的书面证言无法证明上诉人实际代被上诉人支付给原遗存业主赔偿金，且上诉人亦未提交证据证明其代为支付赔偿金的具体数额。退一步讲，即使上诉人主张属实，上诉人对这一独立的请求亦未提起反诉，故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供的出租房屋消防设备始终不合格，多年来经常被消防局责令整改并处罚，导致上诉人花费巨大，且无法正常经营，损失应从租金中扣除一节，本院认为，上诉人提交的2003年的关于解决服装市场消防自动喷淋系统存在问题的报告、2005年的关于消防水泵冻裂问题的报告、2008年的大连港公安局消防监督处同意延期整改通知书、2010年的大连港公安局消防支队责令改正通知书、2010年的大连古玩城消防系统勘察报告、2010年的关于大连古玩城消防设施更新换代的申请报告等证据均为复印件。被上诉人对上述复印件的真实性不予认可，故本院对上述证据不予采信。且上诉人未提交证据证明其因房屋消防设备不合格而无法正常经营，亦未提交证据证明其为维修消防设备而花费了费用及费用的具体数额。又因若真实情况如上诉人所述，案涉房屋不具备正常经营的条件，上诉人早应要求解除房屋租赁合同，并要求被上诉人赔偿维修费用。而上诉人非但未提交证据证明其曾要求解除合同、赔偿损失，反而在租赁合同到期前的2013年6月25日仍要求续租。故本院对上诉人本项主张亦不予支持。关于上诉人主张被上诉人在2016年11月5日擅自给上诉人经营的古玩城断电至今，导致古玩城完全停止经营，断电后上诉人租赁的房屋已经不具备使用功能，故2016年11月至今的租金不应由上诉人承担一节，本院认为，根据大连港公安局消防支队发出的通知可知，2016年11月5日，古玩城三层330房间发生火灾事故，事故处置过程中，消防支队已按照相关规定，口头通知停止用电，以防止其他部位发生类似事故；在事故没有完全调查完毕、火灾隐患没有消除以前，应停止该建筑用电，委托有关单位对该建筑电气线路、设施及消防设施进行检查、检测、修复，未经检测合格不允许恢复用电。故并非被上诉人擅自断电。且如上所述，案涉租赁合同的租期于2015年9月9日早已届满，在租期届满时，上诉人负有及时腾退次承租人，向被上诉人返还租赁房屋的义务，而被上诉人无义务在租期届满后仍保证租赁房屋符合租赁用途及上诉人仍能正常经营，在租赁房屋已断电、不符合租赁用途的情况下，上诉人仍不及时解决其与次承租人之间的纠纷以向被上诉人返还租赁房屋，理应承担占有使用费，以弥补被上诉人的实际损失。故上诉人本项主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由大连古玩城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张萍萍审判员　　陈　伟审判员　　赵　虹二〇一七年六月十六日书记员　　杜玉洁更多数据：搜索“”来源：