（2017）冀1002执异43号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2018-09-29
案件名称
祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司、廊坊市宝强商贸有限公司买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
廊坊市安次区人民法院
所属地区
廊坊市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司,廊坊市宝强商贸有限公司,北京国维彩钢钢构有限公司,北京国维兴业彩钢钢结构有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
廊坊市安次区人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀1002执异43号异议人：祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司，住所地北京市通州区于家务乡聚富苑开发区聚合一街32号院内。法定代表人：魏彦斌。委托诉讼代理人：陈光，北京信美律师事务所律师。申请执行人：廊坊市宝强商贸有限公司，住所地廊坊市广阳区光明东道19号。法定代表人：苗立波。被执行人：北京国维彩钢钢构有限公司，住所地北京市通州区永顺镇小圣庙化工路2号。法定代表人：杨志雁。被执行人：北京国维兴业彩钢钢结构有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合一街8号。在本院执行申请人廊坊市宝强商贸有限公司与被执行人北京国维彩钢钢构有限公司、北京国维兴业彩钢钢构有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司对我院要求其公司十日内从依法拍卖的北京国维彩钢钢构有限公司迁出和强制执行（迁出）执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。异议人称：1、异议申请人合法拥有承租房屋的用益物权。根据异议申请人与被执行人北京国维彩钢钢结构有限公司于2010年5月1日签订的《租赁合同修订合同》（下称“《2010租赁合同》”，租期自2010年5月1日至2016年4月30日）以及2014年11月16日续签的《租赁合同修订合同》（下称“《2016租赁合同》”，租期自2016年5月1日至2021年4月30日），异议申请人合法承租位于北京市通州区××开发区××号院内部分车间房屋（“承租房屋”），承租人一直严格履行租赁合同，按时交纳租金，根据异议申请人与被执行人间合同履行的情况2018年12月前异议申请人不需缴纳租金，作为善意承租人合法拥有对承租房屋的用益物权。2、《执行通知书》中拍卖被执行人房产的行为侵犯了异议申请人的优先购买权和知情权。根据《合同法》第二百三十条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利”，异议申请人对被执行人包含承租房屋在内的房产享有法定的优先购买权。并且，异议申请人也是被执行人的债权人，被执行人累计共欠异议申请人706690.80元，相关证据及请求异议申请人于2016年5月19日向贵院执行庭提交的《案外人执行异议申请书》及相关材料中列明。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”。贵院拍卖被执行人包括承租房屋在内的房产并未通知异议申请人，这一行为侵犯了异议申请人的优先购买权和作为债权人的知情权。3、《协助执行通知书》、《强制迁出房屋退出土地通知书》和《河北省廊坊市安次区人民法院公告》中通知异议申请人迁出承租房屋的行为，严重侵犯了异议申请人的合法承租权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。因此异议申请人与被执行人尚在租期内的租赁合同仍然有效。4、异议申请人是被执行人的债权人和房屋承租人，也享有对债务人租赁财产的留置权利。综上，根据《民事诉讼法（修正案）》第204条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定，为保护异议申请人的合法权益，恳请法院依法撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002执225号之二《执行通知书》、《协助执行通知书》及《强制迁出房屋退出土地通知书》，中止对异议申请人迁出承租房屋的执行，异议申请人保留对《执行通知书》中所拍卖涉及承租房屋的房产优先购买权的异议。本院查明，2016年3月1日我院立案执行申请执行人廊坊市宝强商贸有限公司与被执行人北京国维彩钢钢构有限公司、北京国维兴业彩钢钢结构有限公司买卖合同纠纷一案，在执行过程中依法评估拍卖被执行人北京国维彩钢钢构有限公司财产（办公楼、厂房及附属设施等），上述财产在案件审理期间已保全（保全时间为2015年8月7日）。执行中调查发现上述财产所占用土地为租赁北京通州经济开发区聚富苑产业园区管理委员会，租赁期限为20年（2006年4月6日至2025年4月5日），2016年12月29日被执行人北京国维彩钢钢构有限公司财产（办公楼、厂房及附属设施等）经河北省产权交易中心司法拍卖成交。现异议申请人祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司提出异议，要求我院撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002执225号之二《执行通知书》、《协助执行通知书》及《强制迁出房屋退出土地通知书》，中止对异议申请人迁出承租房屋的执行，并提交《房屋租赁合同》一份（2008年4月15日签订），《房屋租赁合同修订合同》一份（2014年11月17日签订），《房屋租赁合同修订合同》一份（2015年6月25日签订），并提交魏彦斌交款转账记录，祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司和北京国维彩钢钢构有限公司贷款协议及为北京国维彩钢钢构有限公司代缴有关费用凭证，证明祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司与北京国维彩钢钢构有限公司存在有效的租赁关系。另查明被执行人北京国维彩钢钢构有限公司2006年4月6日与北京通州经济开发区聚富苑产业园区管理委员会签订土地使用权及项目开发合同，并实际开发建设使用。北京通州经济开发区聚富苑产业园区管理委员会没有祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司和北京国维彩钢钢构有限公司备案的相关租赁文件。本院认为，我院执行拍卖的被执行人北京国维彩钢钢构有限公司财产（办公楼、厂房及附属设施等）已通过司法拍卖成交，合法有效，异议人祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司提出的对我院拍卖的标的物【北京国维彩钢钢构有限公司财产（办公楼、厂房及附属设施等）】有租赁权，但提交的三份租赁合同和魏彦斌的转账记录、贷款合同及代缴费用凭证等不能够证明祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司与北京国维彩钢钢构有限公司存在合法有效的租赁关系，故祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司要求我院依法撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002执225号之二《执行通知书》、《协助执行通知书》及《强制迁出房屋退出土地通知书》，中止对异议申请人迁出承租房屋的执行理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回祥瑞宏达宠物营养科技（北京）有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向廊坊市中级人民法院申请复议。审判长 马甄红审判员 宁学猛审判员 王 强二〇一七年六月十六日书记员 闫新铭