（2017）鲁01民终3568号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-28
案件名称
孙方江、孙丰辉等与商河县殷巷镇火把孙村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙方江,商河县济北纸箱加工厂,孙丰辉,商河县民委员会
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3568号上诉人（原审被告）：孙方江，男，1952年6月29日出生，汉族，商河县济北纸箱加工厂经营者，住商河县。上诉人（原审被告）：商河县济北纸箱加工厂，住所地商河县。负责人：孙方江，经营者。上诉人（原审被告）：孙丰辉（系上诉人孙方江之子），男，1985年7月21日出生，汉族，农民，住商河县。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：路永强，商河县天马法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：商河县民委员会。法定代表人：孙可会，主任。委托诉讼代理人：孙方太，男，1952年3月18日出生，汉族，村支部书记，住商河县。委托诉讼代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人孙方江、商河县济北纸箱加工厂（以下简称济北纸箱厂）、孙丰辉因与被上诉人商河县民委员会（以下简称火把孙村委会）租赁合同、排除妨害纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2016）鲁0126民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉上诉请求:1、请求撤销商河县人民法院（2016）鲁0126民初2123号民事判决书，依法改判驳回被上诉人火把孙村委会的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人火把孙村委会承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求依法纠正。一、被上诉人火把孙村委会歪曲事实，本案的事实为：2003年5月20日，商河县商北纸箱加工厂与被上诉人火把孙村委会签订租赁合同，租赁了本案所涉及的部分房屋及院落。2007年7月16日商河县商北纸箱加工厂更名为商河县济北纸箱加工厂，该厂继续了原商河县商北纸箱加工厂的权利和义务，与被上诉人火把孙村委会继续履行了上述租赁合同。济北纸箱厂经营者孙方江一直履行租赁合同至今，不存在非法强占和私自建厂情况。2011年上诉人孙方江用其原宅基地与涉案的村两委办公室及老年活动中心共9间房屋进行了置换且经有关部门批准对宅基地确权登记，现被上诉人火把孙村委会办公室不在本案涉及的范围之内。二、上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉合法所有的上述房屋，经省测绘局测绘，被上诉人火把孙村委会、国土局、镇政府的共同调查，本人签字确认。经核准，已经进行了宅基地确权登记，并发放了宅基地权属证件，而此宅基地权属证件由国土局发放至镇政府，镇政府发放至被上诉人火把孙村委会，但被上诉人火把孙村委会拒不发放至户，导致上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉无法提供证据，对此，请求二审法院依法调取国土局的涉案房屋权属档案信息。上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉认为，集体土地归村集体所有，但是土地上的房产应当属于个人所有，根据《土地管理法》等法律规定，本集体组织成员有权根据一户一宅原则，获得宅基地使用权。本案中，上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉取得的上述宅基地使用权经过国土部门确认，审理本案的关键之一是查实涉案房产的国土部门登记权属信息。三、涉案房屋由最初的租赁，而后通过宅基地置换为私人合法财产，一审法院应当依据国土部门的宅基地确权登记信息首先确定权属，而非以勘验现场方式取代宅基地权属登记。1、从上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉提交的租赁合同可以看出，2003年商北纸箱厂与火把孙村委会签订的租赁合同合法有效，双方一致延续履行至今。2、从工商登记信息和上诉人孙方江和王桂珍的户口本可以看出，商河县商北纸箱加工厂经营者王桂珍（上诉人孙方江之妻），2007年7月16日注销当日，商河县济北纸箱加工厂注册成立，经营者为上诉人孙方江。经营者系夫妻关系，且经营地点一致，很明显这是以家庭资产为基础的个体工商户。不能简单看营业执照体现的信息，此处形式上为注销换照，实际上是更名换证，还是原家庭资产为基础的个体工商户，是对原个体工商户的权利义务的承继。四、一审法院适用法律错误，一审法院的错误判决将使上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉将面临在村中无房可住，导致上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉全家流落街头，与社会稳定、以人为本、相关立法精神相悖。根据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第十三章宅基地使用权第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变登记或者注销登记。《土地管理法》第十三条规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，上诉人孙方江、孙丰辉作为被上诉人火把孙村委会的村民，有权获得宅基地使用权，并且该使用权经过省测绘局测绘，被上诉人火把孙村委会和国土部门、镇政府的调查核实，本人签字确认。上诉人孙方江、孙丰辉通过置换取得涉案房产的使用权应当受到法律保护。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。故请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人火把孙村委会的诉讼请求或发回重审。火把孙村委会辩称，上诉人济北纸箱厂、孙方江、孙丰辉的上诉无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。火把孙村委会向一审法院起诉请求：1、孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉停止侵害、排除妨害、返还房屋9间及院落；2、孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉赔偿火把孙村委会经济损失78000元；3、涉诉费用由孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉承担。诉讼过程中，火把孙村委会增加诉讼请求：解除其与济北纸箱厂间的不定期租赁合同。一审法院认定事实：孙方江于1999年至2013年担任中共商河县党支部书记。在孙方江任职期间，火把孙村委会与商河县商北纸箱加工厂（以下简称商北纸箱厂）于2003年5月20日签订租赁合同。商北纸箱厂为个体工商户，经营者为王桂珍（孙方江之妻），双方租赁合同约定火把孙村委会将村委会大院出租给商北纸箱厂，租赁费为800元/年，租赁期限为30年，商北纸箱厂2007年7月16日因无力经营被注销。济北纸箱厂于2007年7月16日成立，系个体工商户，经营者为孙方江，该厂成立后在商北纸箱厂原营业场所经营，济北纸箱厂与火把孙村委会虽未签订租赁合同，但该厂成立后按1000元/年的标准向火把孙村委会支付了2007年至2010年的租金，2012年5月10日济北纸箱厂向火把孙村委会缴纳租金1700元，即租金交至2012年9月12日，此后济北纸箱厂再未向火把孙村委会缴纳租金。孙方江与孙丰辉系父子关系，现孙方江占用涉案房屋5间，孙丰辉占用涉案房屋4间。火把孙村委会曾于2016年4月13日诉至一审法院要求孙方江排除妨害，后于2016年6月1日撤诉。一审法院认为，火把孙村委会与商北纸箱厂之间的租赁合同期限虽超过20年，但该部分的合同无效，不影响其他部分的效力，且该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。对于孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉主张的济北纸箱厂系承继的商北纸箱厂的理由，一审法院认为两厂之间的经营者不同，且济北纸箱厂是在商北纸箱厂注销后成立，故一审法院对孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉的该辩驳主张不予采纳。济北纸箱厂成立后与火把孙村委会虽未签订书面租赁合同，但济北纸箱厂已实际向火把村村委会缴纳租金超过六个月，双方形成了不定期租赁关系，双方均可随时解除合同，且济北纸箱厂无正当理由未按时缴纳租金，损害了火把孙村委会的合法利益，故一审法院对火把孙村委会请求解除租赁合同的诉求予以支持。合同解除后孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉继续占用火把孙村委会的9间房屋及院落，妨碍了火把孙村委会行使物权，故对火把孙村委会要求孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉停止侵害、排除妨碍、返还侵占的房屋及院落的诉讼请求，一审法院予以支持。对于火把孙村委会主张的赔偿房租损失78000元（500元/月×12月/年×13年），一审法院认为济北纸箱厂与火把孙村委会形成不定期租赁关系后，济北纸箱厂应及时缴纳租金，其未及时缴纳租金的行为给火把孙村委会造成的房租损失应依法予以赔偿，对于赔偿数额因火把孙村委会未提交相应的证据，一审法院结合当地实际情况，认为以参考双方约定的租金1000元/年标准计算房租损失为宜，即济北纸箱厂向火把孙村委会赔偿自2012年9月12日起至孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉从涉案房屋及院落搬出之日止的房租损失。孙方江、孙丰辉与济北纸箱厂共同占用上述房屋及院落，故孙方江、孙丰辉应当对上述损失共同承担赔偿责任。综上所述，一审法院对商河县民委员会诉讼请求中合理合法的部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十四条、第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定判决：一、解除商河县民委员会与商河县济北纸箱加工厂的租赁合同；二、孙方江、商河县济北纸箱加工厂、孙丰辉将位于商河县的九间房屋及院落腾空后交付商河县民委员会，判决生效后三十日内履行；三、孙方江、商河县济北纸箱加工厂、孙丰辉按照1000元/年的标准向商河县民委员会赔偿自2012年9月12日起至孙方江、商河县济北纸箱加工厂、孙丰辉实际搬出之日止的房租损失，判决生效后三十日内履行；四、驳回商河县民委员会的其他诉讼请求。如果不按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1750元，由商河县民委员会负担1638元，孙方江、商河县济北纸箱加工厂、孙丰辉负担112元。二审中，上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉提交证据如下：1、盖房单据6张，证明2010年上诉人孙方江在宅基地置换前出资62810元将原两间房产拆除后新建五间房产（现在的村委会办公室及老年活动中心），2012年镇政府拨款28000元作为补偿，关于此宅基地拆除两间新建五间，镇政府有账目可以查询。2、置换证明一份，该证据证明2010年殷巷镇政府要求村委会单门独院，时任村委会书记的上诉人孙方江响应镇里的号召出资在原宅基地的基础上新建了部分房屋，2011年上诉人孙方江和孙丰辉将自己的宅基地置换到原村委会大院，目前的状况为上诉人孙方江、孙丰辉使用占有的九间房产及院落在国土部分进行了依法登记，上诉人孙方江、孙丰辉置换之前的宅基地两处（现村委会办公室及老年活动中心）在国土部门登记，所有权人为被上诉人火把孙村委会。被上诉人火把孙村委会质证称，对以上证据从时间来看，应当不属于新证据，且不能证实上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉的主张，即便存在建设的行为，也是上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉的个人行为，与被上诉人火把孙村委会无关。对于置换证明，对其真实性有异议，因为该证据属于证人证言，应当由出具证明的人员出庭作证，才能作为证据来使用。关于置换的财产应当属于集体所有的财产，如果置换的话根据村民组织法应当由村民大会讨论决定，因此上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉应当提供村民大会的讨论意见，由于上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉没有提供相关证据，因此该置换的说法是不能成立的。对于上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉所说的在国土部门登记，应当提供相应证据，如没有证据，其主张是不能成立的。证人孙君顺作证称，从2002年到2014年是村委会委员，现在是农民，2010年时，镇上开会说要求村委会办公室搞一宅一院，盖了一个办公室，把孙方江的老房子拆了两间后，又盖了五间，原来老房子也保留了几间，就成老年活动中心和村委会办公室了。当时是孙方江召集村委的三个人以及群众代表六七个人开了个会，决定置换房子。纸箱厂的房子有四排宅基地的面积。置换的房子是以两排换两排的方式换的。开会的时候无会议纪要。开会研究的时候，孙方江住在纸箱厂里面。村民代表开会的时间一般都叫着家庭有威望办事利索的人来，不是随便叫的，村民代表是村民选出来的。证人孙丰义作证称，其从2003年到2014年在大队上做村委会委员，现在是老百姓。当时村委会共3人，有孙方太、孙君顺和我。支部委员会几个人不清楚，我不是支部委员。孙方江和纸箱厂房子置换的情况是2010年镇上开会说让大队上盖办公室，要求独门独院，就拆了孙方江两间老宅子，盖了五间房子，建成了村委会办公室。孙方江原来房子有七间。现在有三间正屋，两间仓库。当时是在办公室商量的这个事。说这个事的时候大约有五、六个人在场，村委都在其他人记不清了。镇里开完会要求独门独院后，才商量的这个事。独门独院的这个地方叫大队办公室。新大院的办公室是什么时候盖的不清楚。办公大院拆的两间西侧还有空地。我看垫土是上诉人孙方江垫的，没有看到相关土地使用权证。本院认为，上诉人孙方江担任火把孙村党支部书记期间，被上诉人火把孙村委会将村委会大院出租给商北纸箱厂，商北纸箱厂被注销后,上诉人孙方江在商北纸箱厂原营业场所经营济北纸箱厂,该厂成立后与被上诉人火把孙村委会未签订租赁合同，但支付了至2012年9月的租金，被上诉人火把孙村委会接收，双方形成不定期租赁，均可随时解除合同。后因上诉人济北纸箱厂无正当理由未缴纳租金，一审法院对被上诉人火把孙村委会请求解除租赁合同的诉求予以支持并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然，上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉主张其于2010年为使村委会办公室达到一宅一院，将上诉人孙方江宅基地与涉案房屋进行了置换，但其提交的证据和证人证言均不能证明其按法定程序进行了置换，故对其主张本院不予采信。综上所述，上诉人孙方江、济北纸箱厂、孙丰辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人孙方江、商河县济北纸箱加工厂、孙丰辉负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 孟繁荣二〇一七年六月十六日书记员 吴颖颖 来自：