（2017）浙1022民初614号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-29
案件名称
三门鸿图房地产开发有限公司与叶小平、杨爱利商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
三门县人民法院
所属地区
三门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三门鸿图房地产开发有限公司,叶小平,杨爱利,鲍利民
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款
全文
浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1022民初614号原告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地：三门县海游街道民强路6号。法定代表人：邱辉军，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。被告：叶小平，男，1970年6月19日出生，汉族，住三门县。被告：杨爱利，女，1974年10月30日出生，汉族，住三门县。二被告的共同委托诉讼代理人：冯春贵，浙江时空律师事务所律师。第三人：鲍利民，男，1960年5月12日出生，汉族，住临海市。原告三门鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图房产公司）与被告叶小平、杨爱利商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普遍程序进行审理。在诉讼过程中，被告叶小平、杨爱利提出反诉，本院于2017年3月3日予以受理。经被告（反诉原告）叶小平、杨爱利申请，本院于2017年3月30日追加鲍利民为本案第三人参加诉讼。本院于2016年4月26日对本案进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）鸿图房产公司的委托诉讼代理人卢修永、被告（反诉原告）叶小平、杨爱利及二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人冯春贵到庭参加诉讼，第三人鲍利民经本院合法传唤无正理由未到庭参加诉讼。2017年5月10日，反诉原告叶小平、杨爱利向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许（已另行制作民事裁定书）。本案现已审理终结。原告鸿图房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即向原告支付购房款人民币1775194元，并支付自2014年12月14日起以1775194元为基数按日万分之三计算至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原、被告签订合同编号为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的三份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于三门县亭××镇中心区块A-1地块房屋三套，房号分别为2幢603、3幢601、8幢603，总房款为人民币1775194元，付款方式为在签订合同时一次性支付房款；同时合同约定了违约责任等条款。原、被告合同签订至今，被告未按合同约定向原告支付购房款，逾期已超过30日。现虽经原告多次催讨，二被告均拒绝支付购房款。综上所述，原告认为，原、被告签订的三份《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行，被告拒不支付购房款已损害了原告的合法权益。被告叶小平、杨爱利辩称：原、被告经协商一致，于2014年12月13日签订了三份《浙江省商品房买卖合同》，约定了相关的权利义务。根据合同第七条一次性支付房款的约定，12月14日，原、被告及第三人三方达成了以债权转让、债务转移的方式支付购房款的协议，第三人鲍利民作为原告的工作人员代表原告在协议书上签名。12月15日，原告以单位的名义向二被告出具了三份收据，以收取购房款的方式确认了被告以债权转让、债务转移的方式付清全部购房款的事实。从本案合同的订立到以房抵债方式履行支付购房款义务，均是双方当事人的真实意思表示，表明被告已经按约付清了全部购房款；相反，原告未按约交付房屋，构成违约；故原告的诉讼请求不能成立，依法应当驳回。原告鸿图房产公司反驳称：被告陈述的2014年12月14日双方达成以债权转让、债务转移的方式支付购房款，这不是事实。被告也没有证据证明这一事实。事实上被告的债权转让问题原告并不清楚，也和原告没有任何关系。被告认为原告出具了三份收据，载明了被告已经付清三套房屋购房款的事实，原告认为不能这么认定，三份收据内容并没有载明已经付清购房款，出具收据只是商品房买卖合同履行的其中一个环节，并不能证明购房款已经支付，而且收据里面也没有注明购房款的交付形式，所以本案要看被告支付购房款是否成立，不能以收据来证明购房款已经交付。第三人鲍利民未作陈述。原告鸿图房产公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：第一组证据：原、被告于2014年12月13日签订的合同编号分别为：2014预0001573、2014预0001572、2014预0001571《浙江省商品房买卖合同》三份，拟证明合同第七条约定的付款方式和期限是买受人签订合同时一次性付款，并没有约定其他的付款方式，所以双方应当按合同约定来履行。被告质证意见：对该组证据的三性没有异议，但是对待证事实有异议，被告认为被告已经按约履行付清了购房款，所以该组证据无法支持原告的主张。第二组证据：三门县公安局经济侦查大队所做的鲍利民询问笔录复印件二份（2015年4月9日、2015年4月29日）、周小康询问笔录复印件一份（2015年4月29日）、陈美蓉询问笔录复印件一份（2015年6月8日）、被告叶小平询问笔录录复印件一份（2015年4月1日），拟证明被告没有按约向原告支付购房款的事实。被告质证意见：对第二组证据中的笔录内容真实性无异议，但是对原告主张的待证事实有异议。鲍利民笔录可以证明鲍利民是本案原告房地产项目的负责人，与周小康以及陈美蓉笔录是互相印证的，可以说整个楼盘是由他在负责，可以证明鲍利民是管理人员之一，也证明鲍利民系本案山水华庭房产项目的隐名股东。该组证据也证明不了被告没有支付购房款的事实。第三组证据：（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书复印件二份，拟证明涉案的商品房买卖合同合法有效，但被告没有按约向原告支付购房款。另外，一审判决书第21页倒数第7行至倒数第5行内容，说明了第三人将原告房产用于抵债的目的是迫使结算椒江的食品商城债务。二审判决书第8页倒数第2行至第9页第1行内容确定，2014年12月14日签订的协议如何定性以及在履行合同过程中产生的争议和原先确认合同是否有效是两个关系，并不一定要合并解决，也不冲突。被告质证意见：对该组证据的三性无异议，但是对原告主张的待证事实有异议，被告认为这两份判决书恰好可以证明被告已经全部支付了购房款。其中有两点内容可以证明，1、（2016）浙1022民初1009号第20页中认定的事实“鲍利民为管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理”；2、（2016）浙1022民初1009号第19页上数第4行内容：“本院对收据的真实性予以确认”，也就是说证明被告在签订商品房买卖合同后拿到加盖原告财务专用章的购房款收据三份，出具时间是2014年12月15日，总金额是1775194元。被告叶小平、杨爱利为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：第一组证据：抵债协议原件一份（落款时间2014年12月14日），拟证明鲍利民、叶小平、叶国三方达成的以债务转移方式冲抵本案购房款的事实。原告质证意见：这份协议的真实性、合法性、关联性均有异议。这份协议并没有经过原告的认可和事后追认，是鲍利民的个人行为，与本案没有关系。鲍利民在这份协议中所处的是债务人的身份，他又是原告公司的工作人员，所以说在债权转让关系中和房屋销售过程中都是和他有直接关系，相当于双方代理。再加上鲍利民个人擅自利用职务之便，将债权债务关系之外的原告资产用来抵消其个人债务显然是无效的，而且被告叶小平也是明知该事实，所以这份协议不具有约束原告的法律效力。第二组证据：收据原件三份（编号分别是6617348、6617349、6617350），拟证明原告追认了抵债协议的法律事实，被告已按约付清了本案三套房屋的购房款。原告质证意见：收据盖章的真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议，鲍利民在中间是有利害关系的，而且他也有职权要求财务开收据，所以结合债权转让能否涉及原告的问题，因此在认定鲍利民要求开具收据的行为上法院要予以慎重考虑，本案开具收据并不能证明原告已经收到了购房款。而且这个收据被告举证也不是说已经交付了购房款，而是说以抵债形式来确认这个购房款的支付，所以说抵债协议能否约束原告才是问题的关键。收据并不能说明原告收到了购房款，这是双方都认可的。债权转让的真实性在上一个案件中也是没有查清楚的，事实上被告也没有支付相应的转让款，所以债权转让本身是无效的。第三组证据：（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书复印件二份，拟证明二级生效判决书认定了鲍利民当时系原告单位的工作人员，代表原告签订商品房买卖合同，并签订了以房抵债协议，而且事后得到了原告的追认。原告质证意见：真实性无异议，但是不能证明被告主张的待证事实。鲍利民是原告单位工作人员，但并不是原告单位所有事情都可以作主。签订商品房买卖合同包括第三人在内的其他工作人员都是有权的，但是用其个人债务抵作购房款，涉及到原告重大利益问题，并不是第三人有权能够决定，特别是他以原告房产抵消自己个人债务的行为严重损害了原告的利益，也不可能得到原告的追认，被告也没有证据证明原告已经事后追认。第四组证据：台州银行对账单原件三份（2013年至2014年期间），拟证明本案房产开发过程当中，以鲍利民为法定代表人的台州市建设房地产开发有限公司与周小康之间存在着投资款项往来的关系，印证了鲍利民系本案山水华庭房产项目隐名股东。原告质证意见：该份证据与本案没有关联，原告不需要去核实，也不能证明被告主张的待证事实。被告认为鲍利民与周小康有款项往来就能够证明鲍利民是原告公司股东，而且被告强行将台州市建设房地产开发有限公司的债权债务与本案联系在一起，增加了诉累，也没有任何证据证明椒江项目跟本案有直接关系。第五组证据：林泽昆与周小康所签的借款协议书、（2010）浙三证字第749号公证书原件一份、2015年6月30日公安机关向林泽昆所做的询问笔录复印件一份，拟证明本案以房抵债是事先经过周小康授权。原告质证意见：该组证据与本案无关联性，这是另外的借款关系，本案实际上以房抵债并不是原告的意思表示，事后也没有进行追认，至少被告是没有证据证明这两点的。第六组证据：邱辉军与周小康签订的补充协议和协议，可以印证周小康、鲍利民笔录提到的鲍利民是山水华庭的隐名股东。他们签订的两份协议内容可以反映名为投资，实际上是一个借贷关系，就是借款给周小康，邱辉军是一个代持股的角色。原告质证意见：一、邱辉军与周小康之间存在着任何协议、合同关系均不影响原告作为公司法人行使本案诉权，也不影响本案的争议解决。二、邱辉军和周小康之间的协议并没有说明第三人鲍利民是隐名股东，周小康在公安做的笔录直接说明鲍利民不是隐名股东，也没有投资过一分钱。鲍利民在公安的笔录也认可没有投过一分钱，只有他自己说自己是原告的股东，被告提供的所有证据都说鲍利民是原告的股东，这明显与事实不符。第三人鲍利民没有向本院提交证据。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第一组证据，即原、被告于2014年12月13日签订的三份《浙江省商品房买卖合同》，被告对该组证据的三性没有异议，可以作为本案的证据使用，本院对合同内容予以采信。原告提交的第二组证据，即三门县公安局经济侦查大队所做的五份询问笔录，其中鲍利民二份询问笔录（2015年4月9日、2015年4月29日）、周小康一份询问笔录（2015年4月29日）、陈美蓉一份询问笔录（2015年6月8日）、被告叶小平一份询问笔录（2015年4月1日），被告对该组证据的笔录内容真实性无异议，故相关当事人及证人在笔录中陈述的事实能相互印证的内容本院予以采信，确认原、被告签订商品房买卖合同以后，鲍利民、叶小平、叶国签订了债权抵房款的协议，后原告向叶小平出具了三份购房款收据。原告提交的第三组证据，即（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书，系法院生效的民事判决书，本院予以采信，并确认本案原、被告之间签订的三份商品房买卖合同效力已被法院生效判决确认有效，至于原、被告争议的三份收据效力原一、二审法院判决未予确认。被告提交的第一组证据，即2014年12月14日鲍利民、叶小平、叶国三方达成的抵债协议，原告虽然对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但该份证据系原件，结合本案的其他证据，其真实性可以认定，本院予以确认，并认定2014年12月14日鲍利民、叶小平、叶国三方达成了用债权抵作购房款的协议，该份协议对鲍利民、叶小平、叶国三方是有效的，与本案也有一定的关联性，但该份协议未经原告盖章确认，鲍利民也不是原告公司的法定代表人，故对原告不具有直接的约束力。被告提交的第二组证据，即三份收据，原告对三份收据上加盖的原告财务专用章的真实性无异议，本院对收据的真实性予以确认，可证明被告在签订商品房买卖合同后拿到加盖原告财务专用章的购房款收据三份，三份收据上记载的出具时间为2014年12月15日，分别对应商品房买卖合同中约定的房号和房款，三份收据总金额为1775194元。至于三份收据的效力涉及本案主要争议焦点，本院将在判决理由中予以阐述。被告提交的第三组证据，即（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书，系法院生效的民事判决书，判决书认定的事实在没有相反证据推翻的情况下应予确认。但该二份判决书没有就三份收据的效力作出认定，也没有明确原告事后对第三人鲍利民与叶小平、叶国之间签订的以债权抵作购房款的协议进行追认，故不能证明被告主张的该待证事实。被告提交的第四组证据，即台州银行对账单原件三份，该组证据只能证明第三人鲍利民担任法定代表人的台州市建设房地产开发有限公司与周小康之间存在着款项往来关系，不能直接证明第三人鲍利民系本案山水华庭房产项目的隐名股东，与本案没有直接的关联性，故本院不予采信。被告提交的第五组证据，即林泽昆与周小康所签的借款协议书、（2010）浙三证字第749号公证书原件一份、公安机关于2015年6月30日向林泽昆所做的询问笔录复印件一份，该组证据只能证明原告股东周小康将个人所借的借款用公司的房产抵债过，不能证明本案以房抵债是事先经过周小康授权的，故本院不予采信。被告提交的第六组证据，即邱辉军与周小康签订的补充协议和协议，可以证明原告股东邱辉军与周小康之间的持股关系，但与本案的处理无直接关联，故本院不作具体认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人鲍利民原系原告鸿图房产公司的管理人员，负责包括房产销售在内的日常事务管理。由第三人经手，原、被告于2014年12月12日签订《山水华庭小区定购单》三份，第三人在三份订购单“销售经理”一栏签名。原、被告于2014年12月13日签订合同编号为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于三门县亭××镇中心区块A-1地块房屋三套，房号分别为2幢603号、3幢601号、8幢603号，总房款为1775194元，被告按约应在签订合同时一次性支付房款。案外人叶国及被告叶小平与第三人鲍利民于2014年12月14日签订一份协议，约定“截至2014年11月底，原叶国从2007年起陆续借给鲍利民的本息共计壹佰柒拾万元整已经全额转让给叶小平，现征得三门鸿图房地产开发有限公司同意，由叶小平以受让170万元的债权充抵其向三门鸿图房地产开发有限公司购买的叁套住宅购房款（叁套住宅分别为三门亭旁山水华庭的2幢603、3幢601、8幢603，浙江省商品房买卖合同编号分别为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573，购房合同于2014年12月13日由买受人叶小平、杨爱利与出卖人三门鸿图房地产开发有限公司在亭旁签署，三套住宅均登记在叶小平名下）；并由三门鸿图房地产开发有限公司向叶小平出具购房款收据。本协议经各方当事人同意并签字生效，协议一式三份，各方各持一份”。被告在签订商品房买卖合同后拿到加盖原告财务专用章的购房款收据三份，三份收据上记载的出具时间为2014年12月15日，分别对应商品房买卖合同中约定的房号和房款，三份收据总金额为1775194元，第三人在该三份收据上的“审核”一栏签名。原、被告签订商品房买卖合同后，原告于2016年2月2日向被告邮寄律师催款函，要求被告及时支付购房款1775194元及违约金。三门县公安局于2015年3月30日受案调查原告及其法定代表人邱辉军关于第三人鲍利民利用职务便利，将原告开发的山水华庭54套房子销售给他人用于抵偿其个人债务的控告，后经审查认为没有犯罪事实，于2015年7月16日决定不予立案。原告鸿图公司与被告叶小平、杨爱利、第三人鲍利民商品房销售合同纠纷一案，原告曾于2016年3月17日向本院起诉，请求：1.确认原、被告于2014年12月13日签订的合同编号为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的《浙江省商品房买卖合同》无效；2.要求二被告协助原告到房管部门办理上述三份《浙江省商品房买卖合同》网签撤除手续。本院于2016年9月18日作出(2016)浙1022民初1009号民事判决，认为原、被告签订的商品房买卖合同依法成立，驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院于2017年1月16日作出（2016）浙10民终1978号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的最大争议焦点是被告叶小平、杨爱利是否已经支付了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的购房款，即被告手中持有的盖有原告鸿图房产公司财务专用章的三份收据效力认定。本院认为，三份收据应认定为有效，并认定被告已经支付了讼争的购房款。理由如下：1、原告向被告叶小平出具交付三份收据的行为应认为公司的行为。根据查明的事实，第三人鲍利民是原告公司负责包括房产销售在内的日常事务管理人员，其销售房产的行为系履行公司职务行为双方均无异议，三份收据盖有原告的财务专用章，并且有实际管理人员鲍利民签字，上述行为应认定为公司相关人员履行公司的职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故其后果应由原告公司承担。2、原告向被告叶小平交付三份收据应认定为对被告支付购房款的确认。根据房地产交易习惯，房产公司一般在购房者交付房款后再出具收据或正式发票，是对购房者付款的确认。就本案而言，虽然叶国、鲍利民、叶小平于2014年12月14日签订的用债权充抵本案争议房款的协议没有加盖原告公司的印章，对原告不具有直接的约束力，但原告在事后向被告叶小平出具三份收款，载明了涉案房屋的交款数额和房号，应视为对鲍利民用房款充抵个人债务的事后确认，至于鲍利民是否存在利用管理公司之便行损害公司利益的行为，是原告公司内部管理问题，可由原告另行向相关责任人员予以追偿。3、没有证据证明鲍利民和被告之间存在恶意串通的情形。鲍利民是原告公司的实际管理人员，外人很难识别鲍利民在原告公司的具体身份及权限，原告公司事实上也向被告叶小平交付了三份购房款的收据，被告有理由相信鲍利民能代表原告公司；且被告是按照市场价格与原告签订商品房买卖合同，是以债权充抵购房款，不存在无偿或低价购买房屋的情形；原告也没有提交证据能证明双方之间存在恶意串通的证据。综上所述，本院对原告要求被告支付购房款及违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告三门鸿图房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费24370元，由原告三门鸿图房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长 卢小挺人民陪审员 金湘华人民陪审员 韩 瑛二〇一七年六月十六日代书 记员 马晓珊 搜索“”