（2016）苏08民终3630号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-06-29

案件名称

3630韦长江与淮安万润置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

淮安万润置业有限公司,韦长江

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书(2016)苏08民终3630号上诉人(原审被告):淮安万润置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：王水林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韦长江。上诉人淮安万润置业有限公司（以下至判决主文前简称万润置业）因与被上诉人韦长江商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2016年8月24日作出的(2016)苏0891民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人万润置业的委托诉讼代理人孙卫东、被上诉人韦长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人万润置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由��上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：涉案房屋在2011年12月20日已经建设、监理、施工、设计等单位验收合格，但未取得竣工备案证明。被上诉人于2012年5月15日向上诉人提出质量问题，双方协商由上诉人补偿被上诉人10000元。被上诉人至今未接收房屋。由于上诉人无法向被上诉人交付“取得备案证明才能够认定验收合格”的房屋，已书面通知被上诉人解除房屋买卖合同，退还购房款，依法承担法律责任，但被上诉人又不同意解除合同，上诉人现已提起诉讼，该案正在审理中，原审程序不当，本案应中止审理。被上诉人韦长江答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院作出的（2016）苏0891民初3059号民事判决书对上诉人要求解除商品房买卖合同的诉求已依法予以驳回。上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原��。一审原告韦长江诉称：1、判令被告赔偿原告迟延办证违约金3431.7元，并按每日已交房款万分之一的标准支付从2015年8月10日起到涉案房屋竣工合格备案为止期间的迟延交房违约金；2、判令被告提供竣工验收合格备案证明；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年8月1日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以343170元的价格购买被告开发的新港农贸市场第一幢119号房。合同约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任��买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约付清房款。2011年12月20日，原告所购商品房经建设、监理、施工、设计单位验收合格。2012年8月13日，原、被告签订一份协议书，主要内容为：“原告所购买的房屋，原告曾于2012年5月15日向被告提出房屋框架梁、柱与填充墙交接处裂缝、粉刷层砂浆标号较低以及墙体材料等问题，双方协商由被告补偿原告10000元，原告自行完成上述质量问题的修理”。一审另查明：原告曾于本次诉讼之前就案涉事宜诉至一审法院，一审法院判令被告支付违约金至2015年8月10日。原告至今未取得房屋。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告至今未向原告依约交房，依法��承担违约责任。鉴于此前法院已就2015年8月10日之前的违约金作出判决，故本次诉讼被告应自2015年8月11日起按合同约定标准向原告支付违约金。关于原告主张要求被告承担迟延办证违约金，鉴于涉案房屋尚未交付，而合同约定被告具有的办理权属登记备案义务应发生在房屋合法交付使用之后，故原告该项诉求不符合合同约定及法律规定，对此不予支持。关于原告要求被告提供竣工验收合格备案证明，一审认为，该竣工验收合格备案证明系有权机关依法发放，目前被告并未取得该备案证明，故原告要求法院判令被告提供，缺乏事实及法律依据，对此亦不予支持。关于被告主张其于2016年3月22日向原告提出解除合同，故其应自该日起不承担迟延交房违约金，该主张缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安万润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦长江逾期交房违约金（按日万分之一标准，自2015年8月11日计算至房屋竣工验收合格备案之日）；二、驳回原告韦长江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取89元，由被告承担。二审庭审中，被上诉人韦长江认可其于2016年8月26日已实际收到涉案房屋。本院经审理除对被上诉人韦长江至今未取得房屋事实不予确认外，对其余一审已认定的事实予以确认。在二审审理期间，本院于2017年3月6日作出（2017）苏08民终673号民事判决书，对原淮安市清河区人民法院所作的驳回上诉人要求解除与被上诉人之间商品房买卖合同的诉讼请求的（2016）苏0802民初4351号民事判决予以维持。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定，全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、关于房屋是否交付以及交付时间问题。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，出卖方逾期交房的，买受人有权解除合同或要求出卖方支付约定的逾期交房违约金。被上诉人韦长江作为买受人选择了要求出卖人支付逾期交房违约金，并在本次诉讼前已诉至一审法院，上诉人在该次诉讼中辩称其已向被上诉人交付了房屋，不应向被上诉人承担支付逾期交房违约金的责任，后经一、二审法院审理，已就2015年8月10日之前的违约金作出了终审判决，故在本次诉讼��上诉人在无新证据证明被上诉人于2015年8月10日之后已实际领取房屋的情况下，上诉人理应按照合同约定的标准向被上诉人支付逾期交房违约金，一审判决上诉人自2015年8月11日起按合同约定标准向被上诉人支付违约金并无不当。二审中，被上诉人自认其于2016年8月26日已实际接收涉案房屋，故应当以2016年8月26日作为上诉人交房的时间。二、关于上诉人是否构成违约问题。商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房经验收合格，该约定条件应以政府主管部门的登记备案作为标志。本案中，上诉人所建的涉案房屋虽然经过多个分项验收合格，但并未经政府主管部门登记备案，且该状态延续至今，故上诉人虽然已经于2016年8月26日向被上诉人交付了房屋，但因不符合约定的交付条件而构成瑕疵交付，上诉人由此应对被上诉人承担瑕疵交付的违约责任。三、关于如何承担违约责任问题。双方当事人在商品房买卖合同中约定了违约责任，该约定主要目的是为了弥补因违约行为所造成的损失，同时兼具对违约行为的惩诫功能，且违约责任的最大限额也应不超过所付房款总额的24%。被上诉人在2016年8月26日领取了房屋，已实现了对房屋的占有、使用和收益，相比较于上诉人在约定交付期限届满后未实际交付房屋而给买受人造成的损失而言，违约的情形和后果较轻，本院酌定2016年8月26日之后上诉人向被上诉人承担合同约定迟延交房违约责任的40%。综上所述，由于被上诉人在二审中自认已于2016年8月26日实际领取了涉案房屋，致一审判决对该事实认定有误，所作判决不当，本院应当予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《中华��民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院(2016)苏0891民初2677号民事判决的第一项，维持第二项；二、上诉人淮安万润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人韦长江逾期交房违约金4550.43元（以343170元为基数，按日万分之一标准，自2015年8月11日计算至2016年8月25日；按日万分之零点四的标准，自2016年8月26日计算至2017年6月16日），并以343170元为基数，按日万分之零点四的标准支付被上诉人韦长江自2017年6月17日至涉案房屋竣工验收合格备案之日止的逾期交房违约金（上诉人应付逾期交房违约金的总额以不超过房款343170元的24%为限）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍��付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取89元，二审案件受理费178元，合计267元，由上诉人淮安万润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙晓明审　判　员　　孙　艳代理审判员　　黄春丽二〇一七年六月十六日书　记　员　　夏　冬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更工者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当��担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁权构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。来源：百度搜索“”