（2017）闽01民终1133号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-11-16

案件名称

福州高景物业管理有限公司、福州市归国华侨联合会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州高景物业管理有限公司,福州市归国华侨联合会,福建省福州市闽江公证处,福建青旅国际旅行社有限公司,福建航程装饰工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2017）闽01民终1133号上诉人（原审被告）：福州高景物业管理有限公司，住所地福建省福州市五一北路106号新侨联广场27-28层。法定代表人：黄逸秋。委托诉讼代理人：范景峰，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:福州市归国华侨联合会，住所地福建省福州市五一北路106号新侨联广场A座六层。负责人：蓝桂兰。委托诉讼代理人：毛乃诠、李满祥，国浩律师（福州）事务所律师。原审第三人：福建省福州市闽江公证处，住所地福建省福州市五一北路***号新侨联广场*座1/*层。法定代表人：郑志奋。原审第三人:福建青旅国际旅行社有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号侨联大厦二层。法定代表人：谢红。原审第三人：福建航程装饰工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号新桥联广场B楼8层。法定代表人：林泰航。上诉人福州高景物业管理有限公司（以下简称“高景公司”）因与被上诉人福州市归国华侨联合会（以下简称“市侨联”）、原审第三人福建省福州市闽江公证处（以下简称“闽江公证处”）、福建青旅国际旅行社有限公司（以下简称“青旅公司”）、福建航程装饰工程有限公司（以下简称“航程公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高景公司的委托诉讼代理人范景峰，被上诉人市侨联的委托诉讼代理人毛乃诠、李满祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高景公司上诉请求：1、在一审判决上诉人应支付的占用费中扣除上诉人的租金损失人民币216833.8元/月及被上诉人已收取的上诉人承租户的租金；2、对一审判决第二项中第三人协助返还义务予以明确（第三人应向上诉人移交再由上诉人向被上诉人移交）；3、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决对上诉人一审庭审中要求的在租金或占用费中扣除上诉人的租金损失及被上诉人已收取的上诉人承租户的租金未予认定，是错误的。一审既然认定上诉人应就全部讼争租赁场所向被上诉人缴纳占用费，就意味着全部讼争租赁场所处于上诉人占用状态。因此上诉人有权向其承租户收缴租金，同时因被上诉人原因导致上诉人承租户提前退租的，被上诉人应承担赔偿责任。如若不然，则被上诉人既收取了承租户租金，由向上诉人收取占用费，与法相悖。2、一审判决认定上诉人负有向被上诉人返还全部讼争租赁场所之义务，第三人负有协助返还之义务，是错误的。根据合同相对性原则，第三人系向上诉人承租讼争租赁场所，依法应当向上诉人返还讼争租赁场所并缴纳占用费。若第三人直接向被上诉人返还讼争租赁场所，而又判决上诉人向被上诉人缴纳占用费，显然形成第三人占用而由上诉人承担占用费的悖论。市侨联辩称：1、上诉人请求在其应支付的占用费中扣除所谓“租金损失”，并无事实与法律依据。上诉人认为由于被上诉人原因导致次承租人退租，应由被上诉人赔偿相应损失。被上诉人认为该主张不成立。理由如下：其一、上诉人根本违约导致被上诉人解除租赁合同。根据双方签订的《租赁经营合同书》第五条第2款“如乙方（高景公司）三个月仍不能按时交租金和补足租赁押金，视乙方无力履行合同，甲方依法单方解除合同，没收全部押金和乙方全部投入，收回大楼，乙方不得异议”。上诉人自2015年10月起就没有向被上诉人缴交租金，已构成根本违约。2015年12月24日，被上诉人在催款无效的情况下不得不向上诉人发函解除合同。2016年5月18日，被上诉人发出清场公告清收讼争房产。上诉人也自认其违约的原因之一是法定代表人黄逸秋出逃，公司缺乏有效管理所致。可见，在所谓“退租损失”应由上诉人自行承担。其二、上诉人的上诉请求一性质上属于独立的诉讼请求。上诉人在一审中未提出反诉又未另行起诉，该请求不属于本案审理范围。2、一审判决第二项判决清晰明确，并无不妥。根据法律理论，判决主文应对法院和当事人产生的约束力。一审判决上诉人将讼争房屋交由被上诉人管业，第三人闽江公证处、青旅公司、航程公司负有协助返还义务，判决清晰明确。上诉人作为义务履行主体负有返还义务，应主动协调第三人将讼争房屋交还被上诉人，并不得妨碍第三人将讼争房屋交还被上诉人。对于判决履行问题，不存在按合同签订对象实施两次交付的情形。现被上诉人在合同已解除的情况下，拒不执行交还讼争房屋，还一再妨碍被上诉人进出新侨联广场，应承担对此给被上诉人造成的占用损失。原审第三人闽江公证处、青旅公司、航程公司均未答辩。市侨联向一审法院起诉请求：1、请求判令确认市侨联与高景公司之间订立的《租赁经营合同书》及其补充协议《房屋租赁补充协议书（一）》、《房屋租赁补充协议书（二）》于2015年12月24日解除；2、高景公司向市侨联支付自2015年10月1日至2015年12月24日止尚欠的房屋租金66808.8元（房屋租金按88146元/月标准，计2个月24天，扣除租赁押金180000元）；3、高景公司向市侨联支付自2015年12月25日起至实际腾空并返还房屋之日的房屋占有使用费（房屋占有使用费按88146元/月标准计至高景公司腾空并返还房屋之日）；4、高景公司向市侨联支付自2015年10月6日起的违约金（违约金计算方式为：88146元/月×5‰×逾期天数,实际计至缴清房屋租金之日）；5、本案诉讼费用由高景公司承担。一审审理中,市侨联增加诉讼请求:6、判令高景公司立即腾空并向市侨联返还福州市五一北路106号侨联大厦广场房产（新侨联广场B座大楼不包括612、613房间及一楼01、02店面）及其土地上西南角的配电房、垃圾房等附属设施；7、判令第三人闽江公证处、青旅公司、航程公司协助腾空并向市侨联返还福州市五一北路106号新侨联广场B座大楼2F、8F、1F房屋。一审法院认定事实：位于本市××广场××楼(原侨联大厦南楼及附属楼)属于市侨联所有。2001年4月11日，市侨联与高景公司签订了《租赁经营合同书》，合同中约定：市侨联将上述房屋及相应地界使用权出租给高景公司经营使用，建筑高七层半，总建筑面积约4000平方米，租赁期限为15年（含装修期6个月），租金以装修期满后计；租金头三年每年为700000元（每月租金额58300元），从2004年10月起每年在700000元的基础上递增3.5%，高景公司应于每月5日之前支付当月租金；高景公司应在本合同签订后向市侨联支付租赁押金180000元；合同还约定若高景公司延迟支付租金，从第21日起仍不交租，视为违约，每日按月租金千分之五计算违约金，市侨联有权将租赁押金充抵租金，高景公司应及时交租赁押金补足180000元，如高景公司三个月仍不能按时交租金和补足租赁押金，视高景公司无力履行合同，市侨联依法单方解除合同，没收全部押金和高景公司全部投入，收回大楼；合同中还约定原“侨联大厦留守办公室”（下称留守办公室）两年内移交给高景公司及其他双方权利义务。后双方分别于2002年7月8日就租赁事宜签订了《房屋租赁补充协议书（一）》、《房屋租赁补充协议书（二）》[下称补充协议（一）、（二）]、于2002年10月16日签订了《房屋租赁补充协议书（三）》。其中《补充协议一》中主要约定：“双方确认起租时间从2002年5月1日起执行，租期顺延为2002年5月1日至2016年10月30日”；《补充协议二》中主要约定：“原合同中约定侨联大厦留守办公室于2年内移交给高景公司，现市侨联提前将留守办公室移交高景公司使用等”；《补充协议三》中主要约定：“因原留守办公室已在新侨联广场A座办公，现高景公司临时提供已装修好的新侨联广场B楼413、415房供留守办公室办公，待高景公司办公场所搬至新侨联广场A座时，提供新侨联广场B座613、615两间办公室供留守办公室使用，高景公司所提供给留守办公室的办公场所不计租金”。根据上述租赁合同及补充协议，市侨联依约将本案诉争租赁场所交由高景公司经营使用，高景公司亦依约履行交纳支付租金义务。但从2015年10月份起，高景公司未再依约支付租金，市侨联于2015年12月9日向高景公司发出催交租金函，函中载明：“高景公司已欠缴三个月租金264438元（每月88146元），要求高景公司于12月15日前足额交付租金，逾期则按合同约定执行”。2015年12月24日，市侨联委托律师向高景公司发函，函中载明：“根据双方合同约定，现通知高景公司自收到函件之日解除双方签订的《租赁经营合同书》及补充协议，高景公司于收函5日内，腾空租赁房屋并归还市侨联，及支付拖欠租金，并支付违约金等。”2016年5月份，市侨联发出清场公告，通知租户要对侨联大厦（新侨联广场B楼）清场。现本案案涉租赁场所仍由本案第三人闽江公证处、青旅公司、航程公司占有使用。闽江公证处曾于2016年4月13日向市侨联发函，请求能在其与高景公司租赁期限届满（2016年5月21日）后，直接向市侨联承租现有租赁使用的办公场所。市侨联于2016年4月25日复函第三人闽江公证处，同意闽江公证处延期使用，租金按每月每平方米43元收取，在案涉租赁场所重新竞标招租后，闽江公证处可与竞标者协商续租事宜，如协商不成须无条件搬离。一审审理中，市侨联确认收取过闽江公证处一个月租金30100元。一审法院认为，本案中，市侨联、高景公司所签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务，现高景公司未依约及时支付租金及补足租赁押金且拖欠至今，构成根本性违约，根据双方合同约定，市侨联有权解除合同，现市侨联于2015年12月24日在催缴无效的情况下，书面通知高景公司解除合同，高景公司亦未依法提出异议，故本院认定市侨联、高景公司间订立的《租赁经营合同书》及其相应补充协议于该日解除。同时，市侨联主张高景公司还应当依约支付拖欠的从2015年10月份至2015年12月24日止的租金（按每月88146元计）及逾期支付的违约金合法合理，予以支持；由于市侨联根据合同约定选择以高景公司缴纳的租赁押金180000元充抵欠缴租金，经扣减后为高景公司实际拖欠市侨联的租金为66808.8元（即2015年12月份的租金）；由于逾期支付的违约金过高，依法调整为以日万分之四计算，按照双方合同约定从2015年12月21日起计至该拖欠租金款项还清之日止；由于高景公司在合同解除后仍继续占有使用诉争租赁房屋，市侨联主张高景公司参照合同的约定租金金额（月租金88146元）支付占用费至返还租赁房屋之日止合法合理，予以支持。对于争议的“留守办公室”问题双方已在补充协议中作了约定，在长期的合同履行过程中，高景公司均未提出异议，且无证据表明该“留守办公室”问题影响了合同的履行而致使高景公司无法缴纳租金，故高景公司以此抗辩其可以不付租金的主张不予采纳。由于本案诉争租赁合同已解除，高景公司应将其占有的租赁场所归还市侨联，现仍有部分租赁场所为高景公司转租给第三人使用，第三人应负有协助返还占有使用租赁场所的责任；市侨联与第三人间如有继续租赁意愿，可在返还过程中自行协商解决。一审法院判决：1、福州市归国华侨联合会与福州高景物业管理有限公司之间订立的《租赁经营合同书》及相关补充协议于2015年12月24日解除；2、福州高景物业管理有限公司于判决生效之日起十五日将本案诉争租赁场所位于福州市五一北路106号新侨联广场B座大楼（原侨联大厦南楼及附属楼，不包括612、613房间及一楼01、02店面）及其附属设施交由福州市归国华侨联合会管业，本案第三人福建省福州市闽江公证处、福建青旅国际旅行社有限公司、福建航程装饰工程有限公司负有协助返还义务；3、福州高景物业管理有限公司于判决生效之十日内向福州市归国华侨联合会支付房屋租金66808.8元及逾期付款违约金（以日万分之四计，从2015年12月21日起计至款项付清之日止）；4、福州高景物业管理有限公司于本判决生效之十五日内向福州市归国华侨联合会支付自2015年12月25日起至实际腾空并返还房屋之日的占有使用费（按88146元/月计算）；5、驳回福州市归国华侨联合会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：高景公司作为承租人，应依约履行交付租金的义务，但其自2015年10月起未按时交付租金，已构成违约。市侨联在高景公司逾期付款达三个月，即2015年12月24日时，向高景公司发出《关于解除的律师函》，解除案涉《租赁经营合同书》及两份补充协议书，符合该《租赁经营合同书》第五条第二点关于约定解除之情形，发生解除的法律后果，高景公司应向市侨联返还租赁房产并支付拖欠租金。因高景公司至今仍未返还租赁房产，其应向市侨联赔偿房屋被占用的损失费用。故一审法院判决案涉合同解除，高景公司返还租赁房产并向市侨联支付其拖欠的租金及占用费是正确的。但关于高景公司实际应付的租金及占用费的数额，闽江公证处一审中确认其已向市侨联缴纳一个月租金30100元，青旅公司亦向高景公司表示其已按期将租金支付给市侨联，为避免租金与占用费重复计算，高景公司应付款项中应扣除市侨联已实际收取的租金，但一审未予扣除，存在疏漏，本院予以纠正。高景公司主张因市侨联原因导致其承租户提前退租产生租金损失，但其一审中并未就此提起反诉，故不属于二审审理范围，高景公司若认为市侨联的行为导致其产生损失，可另行主张。一审判决已确认第三人闽江公证处、青旅公司及航程公司负协助返还义务，处理正确，高景公司关于明确协助返还义务的上诉请求并无必要，本院不予支持综上所述，上诉人高景公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3551号民事判决第一、二、三、五项；二、变更福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3551号民事判决第四项为“福州高景物业管理有限公司于本判决生效之十五日内向福州市归国华侨联合会支付自2015年12月25日起至实际腾空并返还房屋之日的占有使用费（按88146元/月计算），但需扣除福州市归国华侨联合会已实际向福建省福州市闽江公证处、福建青旅国际旅行社有限公司、福建航程装饰工程有限公司收取的租金”。二审受理费57760元，由福州高景物业管理有限公司负担49096元，由福州市归国华侨联合会负担8664元。一审案件受理费负担，执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长　林秀榕审判员　吴　华审判员　王燕燕二〇一七年六月十六日法官助理　蔡思婷书记员　林　俊关注微信公众号“”