（2016）津0113民初8570号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-19
案件名称
王素娟与白玉茹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王素娟,白玉茹,天津市和尊房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初8570号原告：王素娟，女，1985年5月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王廷钰，天津五君律师事务所律师。被告：白玉茹，女，1958年4月16日出生，汉族，现住天津市河西区。委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。第三人：天津市和尊房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区曙光路170号。法定代表人：张海昧。委托诉讼代理人：李伟，1981年11月20日出生，汉族，该公司职工。原告王素娟与被告白玉茹，第三人天津市和尊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素娟及其委托诉讼代理人王廷钰、被告白玉茹的委托诉讼代理人邓睿到庭参加诉讼，第三人天津市和尊房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王素娟向本院提出诉讼请求:1依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后协助原告办理房产过户手续；2、依法判令被告承担办案诉讼费用。后原告变更诉讼请求：1、判令解除原告王素娟与被告白玉茹签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告白玉茹承担违约责任，双倍返还定金共计20万元；3、判令被告白玉茹赔偿各类经济损失903430元；4、判令被告白玉茹承担本案的全部的诉讼费用和房屋评估费用。经询问，原告明确诉讼请求第三项各类经济损失包括中介费36500元、房屋差价损失855300元、鉴定费11630元。被告白玉茹辩称：1、原告主张的定金数额有误；2、被告已经完全履行合同义务，不需要双倍返还定金20万元；3、关于原告主张的经济损失缺乏法律及事实依据。4、涉及此案的房屋没有到房管局网签的阶段，因此请求差价的基础不能确定，主张的差价损失是没有依据的。第三人天津市和尊房地产经纪有限公司辩称：同意解除合同，赔偿部分和我们没有关系当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交真实性无异议的证据，即原告提交的证据一、二、三、四，被告提交的证据一，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市北辰区暖香里（瑞亨家园）2-2-502-602号房屋系登记在被告白玉茹名下房产。2016年9月10日，原、被告经第三人天津市和尊房地产经纪有限公司介绍签订《房屋买卖居间合同》，约定原告王素娟（买方）以147万元购买被告白玉茹（卖方）上述房产。合同约定，该房产设立抵押，卖方在2016年10月29日前还清贷款并撤销他项权登记。买房需在2016年9月28日前筹齐总房款减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2016年11月2日前签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，买方需在2016年11月4日前办理贷款申请手续。查明，合同另约定，买方在签订本合同之时直接支付给卖方定金10万元，合同签订同日，原告及其丈夫通过工商银行自助取款机向被告白玉茹转账10万元，被告向原告出具定金收条一张，载明收到定金10万元。庭审中，被告主张依据合同约定卖方在买方缴纳首付款时退还定金5万元，认为定金为5万元，其余5万元为借款,原告对此不予认可。查明，原告于2016年9月10日向第三人天津市和尊房地产经纪有限公司交纳中介信息服务费29400元、评估费7100元，共计36500元。查明，诉争房屋于2014年1月6日办理抵押登记，登记抵押权人为招商银行股份有限公司天津分行，登记抵押价值为110万元，2016年9月26日，因被告个人债务纠纷，诉争房屋被天津市河西区人民法院以（2016）津0103民初9239号民事裁定书予以查封，截止2017年6月15日本院查询之日，诉争房屋查封措施未被解除，抵押登记未撤销。查明，庭审中，第三人称合同实际履行过程中，因为被告需清偿诉争房屋抵押借款，第三人帮助被告向案外人“泛华金融公司”借款，2016年9月，第三人、原告随同被告到案外人处申请借款，因被告不能提供房产证原件，无法办理借款。原告对第三人陈述认可，被告认可找案外人借款清偿抵押贷款的事实，但称案外人只能借款100万，另外的10万元应由原告垫付，但是原告没有提供，所以没有清偿抵押借款，原告及第三人对被告陈述不认可。查明，原告于诉讼期间提出对诉争房屋价格提出评估申请。2017年3月9日，天津正盛房地产土地评估有限公司出具编号为正盛估（2017）丁字第0333号《房地产估价报告》，诉争房屋在2016年11月2日，单价每平方米为20,478元，总价为232.53万元。原告向鉴定机构支付鉴定费11630元。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否存在违约行为;2.如被告存在违约行为是否应当双倍返还定金并赔偿原告损失及赔偿数额。关于争议焦点一，原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合同有效应当受到法律保护。原、被告在《房屋买卖居间合同》中约定被告应于2016年10月29日还清贷款并撤销他项权登记，买卖双方须在2016年11月2日前签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，合同履行过程中，诉争房屋因被告债务纠纷被依法查封，至今未解除查封，且被告在合同约定期间内未清偿诉争房屋上的抵押贷款，致使合同无法继续履行，被告应当承担本案的违约责任。关于争议焦点二，原告被告及第三人均同意解除签订的《房屋买卖居间合同》，本院对原告此项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，定金合同系实践性合同，本案中原告向被告实际交付100，000元，被告向原告出具定金收条载明系定金与合同约定相符，本院认可原告向被告交纳定金100,000元，被告对于定金用途的抗辩不能改变定金的性质，对此抗辩本院不予支持。截至庭审结束，被告收取定金未予退还原告，根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的���无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因被告存在违约行为，应当双倍返还原告定金200,000元，本院对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此原告主张被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》成交价格与天津正盛房地���土地评估有限公司出具编号为正盛估（2017）丁字第0333号《房地产估价报告》，估价结果为诉争房屋2016年11月2日的总价相比，房屋差价为85.53万元。现诉争房屋已经较双方签订合同时价格出现上涨，房屋差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，被告应予适当赔偿。原告主张被告赔偿经济损失85.53万元、中介费36,500元的数额与定金赔偿相加，高于原告在该合同履行后可以获得的利益，应予酌减，结合本案合同履行情况及被告违约行为的过错程度，本院酌定包括原告中介费损失在内被告向原告赔偿房屋差价的50%即427,650元。故本院对原告此项诉讼请求超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的��释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王素娟与被告白玉茹、第三人天津市和尊房地产经纪有限公司自愿解除2016年9月10日签订的《房屋买卖居间合同》，本院予以确认；二、被告白玉茹于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王素娟定金200,000元；三、被告白玉茹于本判决生效之日起十日内赔偿原告王素娟经济损失427,650元；四、驳回原告王素娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8565元、保全费5000元及评估费11630元，由被告白玉茹负担（上述款项被告白玉茹于本判决生效之日起十日内给��原告王素娟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 张永来二〇一七年六月十六日书记员 李 伟附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约��，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿��过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：