（2017）闽01民终1492号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-06
案件名称
吴成法、福州融嘉酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴成法,福州融嘉酒店管理有限公司,福建融都投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1492号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴成法，男，1972年4月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：杨影，男，1952年10月6日出生，汉族，住福建省柘荣县。委托诉讼代理人：郭汉斌，福建怀行律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州融嘉酒店管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街96、98号东方大厦6-12层。法定代表人：郑海良，总经理。委托诉讼代理人：黄重取，福建闽润律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：阮受慧，福建闽润律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建融都投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街96、98号东方大厦20楼。法定代表人：林秋生，总经理。上诉人吴成法与被上诉人福州融嘉酒店管理有限公司（以下简称“融嘉公司”）、被上诉人福建融都投资有限公司（以下简称“融都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5034号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴成法上诉请求：1.判令融嘉公司、融都公司连带共同赔偿吴成法装修及其他设备损失4337000元；2.判令融嘉公司、融都公司连带共同赔偿吴成法除装修损失之外的其他信赖利益损失450000元（参照约定的违约金标准确定）；3.判令融嘉公司、融都公司连带共同负担一、二审案件受理费、鉴定费等全部诉讼费；4.驳回融嘉公司除房屋租金365000元、水电费106129.50元、物业费18250元之外的全部反诉请求。事实与理由：1.本案诉争合同是无效合同，一审法院按有效合同处理并予以解除并认定融嘉公司承担70%的责任，吴成法承担30%的责任是错误的，应由融嘉公司、融都公司承担全部责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案出租房屋自始存在违法建筑，该违法建筑面积约占整个出租面积的1/25，但面积约60平方米，并且处于餐厅的必要通道，根据上述的司法解释，该违法建筑必将导致整个合同无效或至少也是部分无效，一审法院认定合同有效明显错误。吴成法在与融嘉公司订立合同时，已尽审慎注意义务，融嘉公司没有告知出租楼房有未经批准的临时建筑，而作为一般承租人的吴成法没有能力判断，因此，造成本案合同无效，吴成法没有过错。即使按一审法院的认定，本案合同是有效合同而解除，但解除的根本原因是因为存在违法建筑导致餐厅无法经营，过错也在融嘉公司和融都公司。所以，不管是合同无效或解除，责任全部都应由融嘉公司和融都公司承担。2.本案合同为无效合同，故双方不存在违约问题，一审法院认定吴成法违约，并判决吴成法支付违约金并按月利率2%支付滞纳金是错误的。无效合同自始没有法律约束力，因此不存在违约问题，但存在赔偿损失问题。一审法院认定违约是错误的，而判决双方互相向对方支付45万元违约金，没有考虑到双方的过错程度和损失大小更是错上加错。从合同内容和目的来看，双方设置45万元违约金是对重大违约、过错行为的处罚。按融嘉公司反诉状中的陈述，吴成法也仅是逾期支付租金，从2014年10月至2015年1月，逾期天数最长35天，最短的才10天，不属重大违约。逾期支付租金造成的损失也仅是租金的利息损失。何况吴成法并没有如融嘉公司所说的逾期事实，吴成法实际上只在2014年10月逾期16天支付租金，其他时候不属于逾期支付，而是依法行使合同法第68条规定的先履行债务中的不安抗辩权。因为2014年11月，福州市鼓楼区城市综合执法局作出【2014】榕鼓综执询字第1402588号询问（调查）通知书，从2014年11月起，融嘉公司有可能丧失继续将出租楼房交给吴成法经营的履债能力，因此吴成法有权中止履行，故2014年之后，吴成法不构成逾期支付。基于以上关于不安抗辩权的阐述，一审法院认定吴成法在2015年4月才可行使不安抗辩权是错误的，忽略了合同法第68条第1款第4项规定的可能丧失履债能力的情形。从2014年11月，福州市鼓楼区城市综合执法局作出通知书之日起，吴成法即可行使不安抗辩权，中止支付租金，故一审法院判决支付滞纳金也是错误的。3.不管本案合同全部无效或部分无效或解除，其过错完全在于融嘉公司、融都公司，其除应赔偿吴成法装修及其他设备损失4337000元外，还造成了吴成法包括员工工资、餐饮所需食材、烟酒等预付款（押金）等支出的损失，这些损失属信赖利益的一部分，应予赔偿，赔偿金额可参照合同约定的违约金标准确定为45万元。4.一审法院认定诉争房屋于2016年正式返还，酌定占用费1675000元、物业费83750元双方各承担50%是错误的。一审判决中认定融嘉公司确认吴成法于2015年5月14日交付了租赁场所大门钥匙，其他办公室、冷库等钥匙未移交后，又无视该事实，认定诉争房屋于2016年4月18日正式返还，明显违背事实。吴成法虽在2015年5月16日发出《告知函》，要求未经吴成法同意，不得擅自处理租赁场所内的物品，但融嘉公司于2015年6月18日向吴成法发出了《租赁房屋清理通知》要求吴成法在2015年6月26日前清空租赁房屋并交还，否则将自行收回租赁房屋并清理。一审只陈述了吴成法发《告知函》的事实而不提《租赁房屋清理通知》明显有失公正。吴成法将大门钥匙交还后即失去了对承租场所的掌控，应属已完成退房义务，融嘉公司发出《租赁房屋清理通知》后，吴成法未再回函。吴成法有理由相信融嘉公司在2015年6月26日后对租赁房屋自行进行了清理，在该日之后租赁房屋仍未清理的责任在融嘉公司。从合理合法和公平公正的角度来讲，吴成法所要承担的责任应是赔偿未及时移交其他办公室和冷库部分场所从2015年5月14日至2015年6月26日期间的占用费。且即便吴成法需承担占用费，也应剔除违法建筑部分60平方米的费用。综上，一审判决吴成法支付占用费837500元、物业费41875元是严重错误的。融嘉公司答辩称：1.吴成法一审诉讼中并未主张信赖利益损失45万元，该上诉请求超出二审法院审理范围，应迳行驳回。2.吴成法主张诉争《场地使用合同》无效，依法不能成立。（1）诉争房产已依法取得房屋所有权证书，是合法建筑物。诉争合同约定的租赁房产为福州市鼓楼区××、××东方大厦××层，该房产已取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证书。融嘉公司向吴成法转租诉争房产时已向其提供了相应房屋权属证书。因此诉争房产属于合法建筑。（2）诉争房产交付吴成法使用后，依法取得消防安全检查合格证书。融嘉公司一审提交的《登记册》、《消防安全检查合格证》证明诉争房屋符合消防要求。消防部门颁发《消防安全检查合法证》的前提是该建筑物为合法建筑。（3）诉争合同约定的租赁范围并不包含违章建筑部分。吴成法在一审庭审中确认“整栋大楼只有一本产权证，诉争房屋位于第三层，具体面积不清楚，系以双方估量的面积计算租金，融嘉公司提供的房产平面图纸与当时建筑物的现状是一致的”。根据吴成法一审认可的租赁事实，诉争租赁房产的范围仅包含依法取得产权证书部分的面积，并不包含违章建筑部分的面积。（4）吴成法二审主张诉争合同为无效合同与其一审诉讼请求相悖。吴成法一审诉讼请求解除《场地租赁合同》，而请求解除合同的前提为该合同合法有效，其二审请求确认合同无效，推翻了一审的诉求及法律基础。3.诉争合同系因吴成法的违约行为被融嘉公司依法解除。（1）融嘉公司一审已提交证据证明自2014年10月起，吴成法长期拖欠及逾期缴纳租金、水电费、物业费。吴成法在一审庭审中也确认了该事实。（2）融嘉公司有权基于吴成法的违约行为，依法解除《场地使用合同》。根据合同中场地使用费支付的约定，吴成法的行为已达约定的合同解除条件，融嘉公司于2015年5月13日向吴成法发送《关于终止（解除）租赁合同的通知》，解除《场地使用合同》符合合同约定及法律规定。（3）吴成法主张不安抗辩权没有事实和法律依据。根据吴成法的租金、水电费、物业费缴纳情况，其于2014年11月知道诉争房屋存在违章建筑后，依然继续履行相关费用的缴纳义务，从未向融嘉公司主张不安抗辩权。吴成法在一审及本案二审上诉中，为掩盖其违约事实，故意曲解不安抗辩权的法律含义，事后针对违约行为选择性适用不安抗辩权，其主张依法不能成立。吴成法在履约过程中存在严重违约行为，融嘉公司有权依法依约解除合同并要求吴成法承担违约责任。综上，一审法院基于吴成法的违约行为，确认吴成法承担装修损失30%的责任，并判决吴成法向融嘉公司支付违约金、欠付的租金水电物业费、房屋占用费，认定事实清楚，适用法律错误，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。融都公司未作答辩。吴成法向原审法院起诉请求：1.判令立即解除吴成法与融嘉公司于2013年9月1日签订的《场地使用合同》；2.融嘉公司退还吴成法押金450000元；3.融嘉公司赔偿各项损失6192523.1元；4.融嘉公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，吴成法追加融都公司作为本案共同被告，并变更诉讼请求为：1.立即解除吴成法与融嘉公司于2013年9月1日签订的《场地使用合同》；2.融都公司退还吴成法押金450000元；3.融都公司赔偿吴成法各项损失6192523.1元（以评估鉴定的数额为准）；4.融嘉公司对上述款项承担共同偿还的责任；5.融嘉公司与融都公司共同承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，吴成法增加诉讼请求：判令融都公司向吴成法支付违约金450000元。一审庭审中，吴成法明确诉讼请求为：1.立即解除吴成法与融嘉公司于2013年9月1日签订的《场地使用合同》；2.融都公司退还吴成法押金450000元；3.融都公司向吴成法支付违约金450000元；4.融都公司赔偿吴成法各项损失433.7万元；5.融嘉公司对上述款项承担共同偿还的责任；6.融嘉公司与融都公司共同承担本案的全部诉讼费用。融嘉公司向原审法院反诉请求：1.确认融嘉公司与吴成法于2013年9月1日签订的《场地使用合同》于2015年5月14日解除；2.吴成法立即腾空租赁房屋并将租赁房屋移交给融嘉公司；3.吴成法应向融嘉公司支付截止至合同解除之日止欠付的房屋租金365000元、水电费106129.50元、物业费18250元，滞纳金665556元（滞纳金以489379.5元为基数，按日百分之一计算，自2015年5月14日起计算，暂计至2015年9月28日，实际应计至款项付清之日止）；4.吴成法向融嘉公司支付违约金45万元（吴成法交纳的押金直接予以折抵）；5.吴成法向融嘉公司支付房屋占用期间的房屋占用费、水电费、物业费（自2015年5月14日起参照《场地使用合同》标准计至吴成法腾空房屋并向融嘉公司移交之日止，暂计至2015年9月30日房屋占用费为685000元、水电费为3325元、物业费为34250元）；6.吴成法承担本案本诉、反诉的诉讼费用。诉讼过程中，融嘉公司撤回第二项诉讼请求，并变更第五项诉讼请求为：吴成法向融嘉公司支付房屋占用期间的房屋占用费1675000元、水电费3325元、物业费83750元（自2015年5月14日起2016年4月18日至）。一审法院认定事实：诉争场所位于福州市鼓楼区××、××东方大厦××层，系融都公司于2010年4月8日取得。2010年4月30日，融都公司与融嘉公司签订《场地使用合同》，约定融嘉公司承租位于福州市鼓楼区××、××号东方大厦整栋房产；租赁期20年，自2010年5月1日至2030年4月30日止；场地作为经营/转租之用。合同还对其他权利义务作出了约定。2013年9月1日，吴成法与融嘉公司签订《场地使用合同》，约定吴成法承租诉争场所，产权面积为1500㎡；合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日止；房屋用途为餐饮用途；融嘉公司于2013年9月1日将房屋交付给吴成法；签订合同时一次性付清押金45万元，该押金作为履行本合同各条款的保证，任何一方违约，赔偿对方45万元；场地使用费1500㎡×100元/㎡=150000元/月，另物业费5元/月/㎡，即7500元/月；第三年起场地使用费每年按前一年租金的8%递增；押三付一，每月5日前支付费用，装修期为四个月（2013年9月1日至2013年12月31日）免场地使用费，物业费需正常缴纳，遇节假日顺延，如吴成法无故不按协议规定交纳费用，逾期达一周时，融嘉公司有权作停电处理，经合理催告仍未支付的，融嘉公司有权向吴成法加收滞纳金，滞纳金为实欠租1%/天；如拖欠租金两周时，视为吴成法违约，融嘉公司有权收回房屋、要求吴成法结清所有费用后退出且不退还押金，双方视为终止本协议，由吴成法承担违约责任；融嘉公司提供相关产权或相关证件，以保证吴成法合法经营；吴成法撤离时（含合同到期或中途中止）须在撤离之日将产业完整无损并清空垃圾后交还给融嘉公司，并经融嘉公司确认无误后方可，逾期不交还的融嘉公司有权自行处置产业内的所有物品。合同还对其他权利义务作出约定。该合同签订后，吴成法依约支付押金45万元，融嘉公司将租赁房屋交付吴成法，吴成法接收并装修用于经营福州市鼓楼区煌景壹号餐厅。签订《场地使用合同》时，融嘉公司向吴成法出具一份融都公司于2010年4月10日出具的《授权委托书》，该委托书载明：融都公司为福州市鼓楼区××、××号东方大厦房屋所有权人，现融都公司授权委托融嘉公司全权负责管理东方大厦所有物业和收取各种费用，并可以对外签订《场地使用合同》，当被授权方无力承担相关责任时授权方承担相关责任。2014年11月，福州市鼓楼区城市综合执法局作出[2014]榕鼓综执询字第1402588号询问（调查）通知书，告知煌景壹号餐厅诉争场地违法扩建，要求携带相关证件材料前往接受相关事宜调查及听取处理意见。吴成法在收到该通知书后口头告知融嘉公司，后双方仍继续履行《场地使用合同》。2015年4月16日，鼓楼区城市综合执法局作出[2015]榕鼓综规划询字第010370号询问（调查）通知书，告知煌景壹号餐厅及融都公司诉争场地三楼西南角擅自扩建，违法建筑面积约60平方米，要求携带相关证件材料前往接受相关事宜调查及听取处理意见。2015年4月21日，鼓楼区城市综合执法局作出[2015]榕鼓综执限拆决字第010370号限期拆除决定书，告知融都公司及煌景壹号餐厅诉争场地三楼西南角擅自扩建，违法建筑面积约60平方米，自本决定书送达之日起3日内（2015年4月24日12时之前）自行拆除违法建筑物并接受复查。2015年4月24日，鼓楼区城市综合执法局作出[2015]榕鼓综执规划催字第010370号催告限期拆除通知书，催告融都公司及煌景壹号餐厅于2015年4月30日18时之前自行拆除违法建筑物，若拒不履行，将依法强制拆除。鼓楼区城市综合执法局于2015年5月4日作出[2015]榕鼓综执规划强告字第010370号强制拆除告知书，告知融都公司及煌景壹号餐厅拟作出强制拆除决定；于2015年5月8日作出[2015]榕鼓综执规划强决字第010370号强制拆除决定书及强制拆除通告，告知强制拆除时间为2015年5月13日，在此之前应清空违法建设的建筑物内存放的物品，否则由此产生的一切损失自行承担。2015年5月13日诉争场所所涉违法建筑被强制拆除。被拆除的违法建筑系煌景壹号餐厅包厢与大堂的连接通道处。当日，融嘉公司向吴成法发出《关于终止（解除）租赁合同的通知》，以吴成法自2015年3月1日起拖欠租金达2个月为由，告知吴成法：1.《场地使用合同》自本通知发出之日终止（解除）；2.由于吴成法逾期交纳房租，依约没收押金45万元；3.立即支付拖欠的房屋租金、水电费等，并支付滞纳金；4.在收到本通知三日内清空租赁房屋并予交还，否则其有权自行收回并清理，清理所产生的一切费用由吴成法承担。吴成法于2015年5月16日向融都公司与融嘉公司发出《告知函》，函复：1.对《关于终止（解除）租赁合同的通知》所述持有异议；2.就租赁场所所涉违法建筑事宜，其曾两次发函要求融都公司与融嘉公司商谈后续处理意见及赔偿事项，但融都公司与融嘉公司均避而不谈；3.融都公司与融嘉公司应对租赁场所违法建筑被拆除而给吴成法造成的损失负全部责任；4.未经吴成法书面同意，融都公司与融嘉公司不得擅自处理租赁场所内的物品等。2015年6月18日，融嘉公司向吴成法发出《租赁房屋清理通知》，告知：1.吴成法于2015年6月26日前清空租赁房屋并交还，否则将自行收回租赁房屋并清理；2.立即支付拖欠的房屋租金等。2015年6月9日，福州市闽江公证处公证员根据融嘉公司请求，至诉争场所对福州煌景壹号餐厅现状进行拍照，并予以公证。自2014年10月起，吴成法每月均逾期支付租金、水电费、物业费，融嘉公司分别于2014年12月8日、2015年3月3日、2015年4月20日向在承租场地经营的煌景壹号餐厅发出《停电通知》，告知其已拖欠相关费用，经多次催告仍未缴纳，将采取停电措施。截止2015年5月13日，吴成法与融嘉公司共同确认，吴成法尚欠租金365000元、水电费106129.5元、物业费18250元。2016年4月18日，在一审法院主持下，吴成法同意融嘉公司对租赁场所进行清理，并放弃对租赁场所内所有物品主张权利，融嘉公司同意自行清理租赁场所。2016年7月5日，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司作出闽名实资评报字(2016)第006号《资产评估报告》，确定诉争场地所涉及的房屋二次装修工程及其相关配套设备市场价值在评估基准日（2015年5月13日）的评估价值为433.7万元。即委托资产评估值=房屋二次装修-装饰工程价值+房屋二次装修-安装工程价值+空调工程价值+网络工程价值+灯具工程价值+消防工程价值+厨房设备价值+其他设备价值。吴成法为此支出评估费26880元。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点问题有：1.吴成法与融嘉公司之间法律关系认定问题；2.违约责任认定问题；3.诉争房屋返还问题。对于争议的第一个焦点问题，一审法院认为，融都公司与融嘉公司于2010年4月30日签订的《场地使用合同》合法有效，融嘉公司承租融都公司名下包括诉争场地在内的东方大厦整栋房产作为经营/转租之用。2013年9月1日，融嘉公司在与吴成法签订《场地使用合同》时，表明其系通过融都公司授权签订该合同，并向吴成法提交融都公司于2010年4月10日出具的《授权委托书》，但事实上，融都公司与融嘉公司成立在前的代理关系已被成立在后的租赁关系所替代，该《授权委托书》不发生法律效力，融嘉公司的虚假陈述不影响其与吴成法之间实际上成立转租合同关系。对于争议的第二个焦点问题，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《场地使用合同》亦约定融嘉公司提供相关产权或相关证件，以保证吴成法合法经营。因此，融嘉公司有义务保证出租物具有品质完整的使用价值，而融嘉公司向吴成法交付的租赁场所却自始存在部分违法建筑，该违法建筑在吴成法租赁期间被强制拆迁，虽然该违法建筑面积相对总体租赁面积来说不大，但所处位置属于餐厅的必要通道，拆除后影响了餐厅的正常经营。故融嘉公司未提供合法经营场所，违反了合同约定。另一方面，吴成法在合同履行过程中，自2014年10月起就陆续迟延交付租金、物业费、水电费，违反了合同约定，其抗辩系基于先履行抗辩权停付租金，但事实上，吴成法违约行为发生在得知租赁场所存在违法建筑之前，且直到2015年4月份相关行政部门确定租赁场所部分建筑属违法建设时，吴成法也已拖欠2015年3月份之前的租金、物业费、水电费至今。2015年5月13日，融嘉公司向吴成法发出《关于终止（解除）租赁合同的通知》，告知吴成法《场地使用合同》自通知发出之日终止（解除）。吴成法于次日收悉，并予回函。鉴于双方均存在违约行为，且双方均无意继续履行合同，以及在庭审时融嘉公司与吴成法一致确认双方于2015年5月14日解除《场地使用合同》，故一审法院确认2013年9月1日签订的《场地使用合同》于2015年5月14日解除，双方依法应当各自承担相应的责任。对于争议的第三个焦点问题，2015年5月14日《场地使用合同》解除后，吴成法负有清空垃圾后返还租赁物的义务。融嘉公司确认吴成法于当日交付了租赁场所大门钥匙，其他办公室、冷库等钥匙未予移交，且吴成法发函告知融都公司、融嘉公司，在未经其书面同意的情况下，融都公司、融嘉公司不得擅自处理租赁场所内的物品等一切财产。吴成法在合同解除后，未全面履行租赁场所的返还义务，直到2016年4月18日一审法院主持租赁场所移交时，吴成法才同意融嘉公司对租赁场所进行清理，并放弃对租赁场所内所有物品主张权利。故一审法院认为，诉争房屋于2016年4月18日正式返还。综上所述，融嘉公司与吴成法2013年9月1日签订的《场地使用合同》于2015年5月14日解除。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。融嘉公司应当向吴成法支付违约金450000元，吴成法亦应当向融嘉公司支付违约金450000元，且融嘉公司应当向吴成法返还租赁押金450000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。受一审法院委托，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司于2016年7月5日作出闽名实资评报字(2016)第006号《资产评估报告》，确定评估对象在评估基准日（2015年5月13日）的评估价值为433.7万元。根据合同约定，在租赁合同解除后，除固定添附物及拆除后可能影响产业完整的装修及设备外，可移动的家具家电，吴成法负有清空腾房的义务，根据《资产评估报告》记载的评估明细表，一审法院酌定租赁场所内可移动的设备评估价值为563948元，则吴成法与融嘉公司应当承担的装饰装修残值损失为4337000元-563948元=3773052元。鉴于融嘉公司提供的租赁场所存在违法建筑，最终被强制拆除影响了吴成法的正常经营，而吴成法未积极协商整改，任由损失扩大，且多次逾期交纳租金，双方对于租赁合同的解除都存在过错，一审法院酌定融嘉公司对此承担70%的责任，吴成法承担30%的责任，即融嘉公司应当向吴成法赔偿装修损失2641136.4元及承担评估费18816元。承租人依法负有按照约定的期限支付租金的义务，故吴成法应当向融嘉公司支付2015年3月起拖欠的租金365000元、水电费106129.5元、物业费18250元。由于2015年4月租赁场所部分建筑被确定为违法建设，吴成法则以迟延支付2015年4月及5月的租金等费用作为抗辩符合常理，故一审法院认为，依据合同约定，融嘉公司主张的滞纳金应以拖欠的3月份租金150000元为基数，按照月利率2%的标准计至款项还清之日止为宜。对于诉争房屋直至2016年4月18日才予以正式返还，吴成法与融嘉公司均怠于积极协商解决，未尽合理减损义务，故对于2015年5月14日至2016年4月18日期间所产生的房屋占用费1675000元、物业费83750元吴成法与融嘉公司均存在过错，一审法院酌定双方各承担50%的责任，即吴成法应向融嘉公司支付房屋占用费837500元、物业费41875元。融嘉公司庭审时表示诉请房屋占用期间的水电费3325元系发生在吴成法承租期间的，但未提供证据予以证明，一审法院不予支持。鉴于诉争房屋已返还，故关于融嘉公司主张返还房屋的诉请一审法院不予支持。本案中，融嘉公司的违约系由于其提供给吴成法的租赁场所品质存在瑕疵，而该瑕疵在融嘉公司向融都公司承租诉争场地时就已存在。根据相关法律规定，融都公司作为诉争场所的产权人，其对租赁物承担法定的瑕疵担保义务，且融嘉公司提供给吴成法的《授权委托书》中亦体现了融嘉公司与融都公司均承担责任，故一审法院认为融都公司应与融嘉公司共同承担因租赁物瑕疵而应承担的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福州融嘉酒店管理有限公司与吴成法于2013年9月1日签订的《场地使用合同》于2015年5月14日解除；二、福州融嘉酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向吴成法返还租赁押金450000元；三、福州融嘉酒店管理有限公司与福建融都投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向吴成法支付违约金450000元；四、福州融嘉酒店管理有限公司与福建融都投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向吴成法赔偿装修损失2641136.4元；五、吴成法于本判决生效之日起十日内，向福州融嘉酒店管理有限公司支付违约金450000元；六、吴成法于本判决生效之日起十日内，向福州融嘉酒店管理有限公司支付拖欠的房屋租金365000元及滞纳金（以2015年3月份租金150000元为基数，按照月利率2%标准支付至150000元款项还清之日止）、水电费106129.50元、物业费18250元；七、吴成法于本判决生效之日起十日内，向福州融嘉酒店管理有限公司支付房屋占用期间的房屋占用费837500元、物业费41875元；八、驳回吴成法的其他诉讼请求；九、驳回福州融嘉酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费61447元，由吴成法负担26318元，福州融嘉酒店管理有限公司与福建融都投资有限公司共同负担35129元；案件反诉受理费12710元，由福州融嘉酒店管理有限公司负担2126元，吴成法负担10584元；评估费26880元，由吴成法负担8064元，福州融嘉酒店管理有限公司与福建融都投资有限公司共同负担18816元。二审中，当事人没有提交新的证据，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点有三，一是《场地使用合同》效力问题；二是诉争房屋返还时间认定问题；三是违约责任认定问题。关于焦点一，融嘉公司与吴成法所签订的《场地使用合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行。合同约定的租赁标的物为福州市鼓楼区××、××东方大厦××层，承租的产权面积为1500㎡，该房产已取得房屋所有权证书及消防安全检查合格证书，融嘉公司提供的租赁物中虽有部分违法建筑，但一审庭审中吴成法确认“整栋大楼只有一本产权证，诉争房屋位于第三层，具体面积不清楚，系以双方估量的面积计算租金，融嘉公司提供的房产平面图纸与当时建筑物的现状是一致的”，可见，双方在签订租赁合同时，是将该1500㎡左右的房屋出租给吴成法，吴成法也是按此面积来支付租金，在此后的使用期间吴成法亦未提出异议。故诉争租赁房产的范围仅包含依法取得产权证书部分的面积，并不包含违法建筑部分的面积。同时，根据当事人的陈述，违法建筑的面积相对总体租赁面积来说不大，双方对所租赁的其他场所的约定没有违反法律规定，故本院对于吴成法认为合同无效的主张不予采纳。关于焦点二，2015年5月13日，融嘉公司向吴成法发出《关于终止（解除）租赁合同的通知》，告知吴成法《场地使用合同》自通知发出之日终止（解除）。吴成法于次日收悉，并予回函。一审庭审时融嘉公司与吴成法一致确认双方于2015年5月14日解除《场地使用合同》，故案涉《场地使用合同》于2015年5月14日解除。合同解除后，吴成法应及时返还租赁物，吴成法虽交付了租赁场所大门钥匙，但其他办公室、冷库等钥匙未予移交，且吴成法发函告知融都公司、融嘉公司，在未经其书面同意的情况下，融都公司、融嘉公司不得擅自处理租赁场所内的物品等一切财产，故吴成法在合同解除后，未全面履行租赁场所的返还义务。2016年4月18日一审法院对租赁场所主持移交，吴成法同意融嘉公司对租赁场所进行清理，并放弃对租赁场所内所有物品主张权利。故一审法院认定诉争房屋于2016年4月18日正式返还符合实际情况。关于焦点三，案涉合同的相对方为吴成法和融嘉公司，根据合同约定，融嘉公司负有将符合条件的租赁房屋交付使用的合同义务及收取租金的合同权利，吴成法负有向融嘉公司按时支付房屋租金的合同义务。一方面，融嘉公司向吴成法交付的租赁场所存在部分违法建筑，该违法建筑在吴成法租赁期间被强制拆迁，影响了餐厅的正常经营。故融嘉公司未提供符合条件的经营场所，违反了合同约定。另一方面，吴成法在合同履行过程中，自2014年10月起就陆续迟延交付租金、物业费、水电费，违反了合同约定，其抗辩系基于先履行抗辩权停付租金，但事实上，吴成法违约行为发生在得知租赁场所存在违法建筑之前，且直到2015年4月份相关行政部门确定租赁场所部分建筑属违法建设时，吴成法也已拖欠2015年3月份之前的租金、物业费、水电费至今，吴成法也未就违法建筑拆除对营业造成的具体影响进行举证，其以此为由拒付租金，无事实和法律依据。综上，融嘉公司提供的租赁场所存在违法建筑，最终被强制拆除影响了吴成法的正常经营，而吴成法未积极协商整改，任由损失扩大，且多次逾期交纳租金，双方对于合同的解除都存在过错，一审法院结合双方过错程度及各自违约造成的影响，酌定融嘉公司对装饰装修残值损失承担70%的责任，吴成法承担30%的责任并无不当，本院予以认可。如焦点二所述，诉争房屋直至2016年4月18日才予以正式返还，对此，吴成法与融嘉公司均怠于积极协商解决，未尽合理减损义务，对于合同解除后直至正式返还期间所产生的房屋占用费及物业费，吴成法与融嘉公司均存在过错，一审法院酌定双方就上述费用各承担50%的责任公平合理。至于吴成法提出的“其他信赖利益损失450000元”之上诉请求，因其在原审法院并未提出，本院对该项上诉请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36902元，由上诉人吴成法负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年六月十六日法官助理 张力群书 记 员 吴 超 百度搜索“”