（2017）粤5381民初511号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-09-30

案件名称

许刚、许以新与罗定市顺成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

罗定市人民法院

所属地区

罗定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许刚,许以新,罗定市顺成房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省罗定市人民法院民事判决书（2017）粤5381民初511号原告许刚，男，1987年10月21日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告许以新，男，1959年9月17日出生，汉族，罗定市人，身份证住址罗定市。委托代理人许刚，本案原告之一。被告罗定市顺成房地产开发有限公司。住所地：罗定市罗城街道龙华路龙华综合大楼第九、十卡。法定代表人李金才。委托代理人朱靖，男，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，女，广东恒晟律师事务所律师。原告许刚、许以新诉被告罗定市顺成房地产开发有限公司（下称“顺成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序由本院代理审判员王节林独任审判，并于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告许刚（同时也是原告许以新的委托代理人）、被告顺成公司的委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许刚、许以新向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》，立即将符合合同约定的商品房交付原告使用。二、被告自2016年1月1日起，以原告已付购房款440176元为基数按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金（暂计至2016年6月21日的违约金为22845.1元，此后的违约金计至被告交付验收合格的商品房给原告之日止）。三、案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告于2014年6月17日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告位于罗定市龙华西路XX号的泰德广场商住小区（一期）XX幢XXXX房，总价款为440176元。合同约定，被告于2015年12月31日前向原告交房，交房标准是“该商品房经验收合格”，并应当书面通知原告办理交付手续。合同签订当日，原告支付被告首付款160176元，余下280000元于2014年11月18日以公积金贷款方式支付，原告作为买受人的付款义务已经履行完毕，但被告未向原告履行交房义务。由于案涉合同采用广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的《广东省商品房买卖合同》示范文本，该合同的“商品房买卖合同说明”第7条规定：“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”，而根据广东省建设厅在粤建办房函[2003]63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（以下简称“63号复函”）的回复：《广东省商品房买卖合同》中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。鉴于涉案合同签订于63号复函之后，且原、被告未达成过关于变更商品房交付条件的补充协议，则63号复函中广东省建设厅关于“该商品房经验收合格”的解释当然适用于本案合同，被告向原告交付商品房前必须办理工程竣工验收备案手续，否则属于不具备合同约定的交付条件。原告于2016年5月4日收到被告的接房通知书，此时涉案商品房并未办理工程竣工验收备案手续（工程竣工验收备案为2016年6月21日），不符合合同约定的交房条件，因此原告拒绝办理收楼手续，此后被告再无书面通知原告收楼。因被告至今未能移交房屋给原告使用，其行为已构成违约。按双方合同关于逾期交房违约金的约定，被告逾期交房超过60天且原告要求继续履行合同的，自合同规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。现原告要求被告继续履行合同，按合同约定交付商品房给原告使用，同时支付原告逾期交房违约金。为证明其主张，原告向本院提交了如下证据：证据一、身份证，证明两原告的身份情况。证据二、企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格。证据三、银行贷款查询明细，证明原告280000元贷款已支付完毕的事实。证据四、发票，证明原告的首付款160176元和贷款280000元均向被告付清，原告已履行付款义务。证据五、房屋建筑工程和市政基础设施验收备案表，证明涉案楼盘于2016年4月28日竣工验收，于2016年6月21日备案。证据六、商品房买卖合同，证明被告未按期向原告交房构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金给原告。原告当庭补充提交证据七、（2015）粤高法民一申字第1570号民事裁定书，证明商品房经验收合格的标准是取得《建设工程竣工验收备案表》。被告顺成公司辩称，一、请求驳回原告部分诉讼请求，支持被告的答辩请求；二、本案受理费由原告承担。事实和理由：1、涉案商品房于2016年4月28日具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，原告认为交付条件为竣工验收备案不符合合同的约定，于法无据。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1点的约定，房屋交付条件是“该商品房经验收合格”。而涉案商品房已于2016年4月28日经验收合格，符合约定交付条件，可以交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条第一款的规定，建筑工程交付使用的前提是商品房经建设、设计、施工、监理、勘察单位竣工验收，而不是必须取得《建筑工程竣工验收备案证》。其次，根据相关法律法规规定，合同约定的“该商品房经验收合格”不是以是否经政府主管部门备案为准，是以《建筑工程竣工验收报告》为准。2004年国务院办公厅发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）已经将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消。竣工验收备案是行政机关对房屋竣工验收程序性管理规定，没有取得竣工备案证不能视为未达到交房条件。2、在涉案商品房符合交付条件之后，被告于2016年4月29日向原告发出了收楼通知，通知原告收楼，但因原告的原因未办理交楼手续，至此的逾期交楼责任不应由被告承担，应当由原告自行承担。3、原告请求违约金计算的时间缺乏理据。本案约定涉案商品房于2016年4月28日已经验收合格，且2016年6月21日已经取得罗定市城乡建设局出具的《竣工验收备案表》，根据合同第十一条的约定，被告已经在商品房符合交付条件之后通知原告收楼，因原告一直怠于履行收楼义务造成的后果应当由原告自行承担，原告请求的逾期交楼违约金至多只能计算至2016年4月28日止。为支持其抗辩，被告向本院提供了如下证据：证据一、营业执照，证明被告的诉讼主体资格。证据二、商品房预售许可证，证明被告的商品房符合预售条件。证据三、建筑工程竣工验收报告，证明被告开发的商品房于2016年4月28日经验收合格，具备交付条件。证据四、住宅使用说明书和住宅质量保证书，证明被告开发的商品房具备合同约定的交付文件。证据五、照片，证明被告在售楼部公示了建筑工程竣工验收报告等资料。证据六、竣工验收备案表，证明被告开发的商品房于2016年6月21日完成备案，确认涉案商品房于2016年4月28日经验收合格，具备交付条件。证据七、EMS快递单寄件联和回执，证明被告于2016年4月29日向原告发出了书面的收楼通知书。被告当庭补充提交证据八、（2016）粤5381民初1226号民事判决书和（2016）粤53民终886号民事判决书，证明生效的判决书认可了涉案商品房符合交付条件的时间是从2016年4月28日竣工验收合格开始。经审理查明，被告顺成公司是位于罗定市罗城街道龙华西路XX号泰德广场商住小区的房地产开发商。2014年6月27日，原告许刚、许以新作为买受人与被告顺成公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为泰德广场商住小区XX幢XXXX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为440176元。第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。合同签订后，原告已按合同约定付清了购房款。2016年4月29日，被告向原告发出书面收楼通知，但在其后的收楼过程中，因被告未能出示竣工验收备案表，故原告拒绝收楼，引致纠纷。原告遂于2017年3月2日诉至本院，请求处理。另查明，泰德广场商住小区（一、二期）已于2016年4月28日经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格，并于2016年6月21日在罗定市城乡建设局办理了工程竣工验收备案。以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照、《商品房买卖合同》、购房发票、《建筑工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书和住宅质量保证书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、EMS快递单寄件联和回执以及原、被告的陈述等证据予以证实，在卷可查。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照合同的约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：1、被告是否已将符合交付条件的商品房交付给原告；2、被告是否存在逾期交楼的违约行为以及应如何承担逾期交楼的违约责任。对于第1个争议焦点，原告主张以被告办理工程竣工验收备案作为涉案商品房交付的条件，被告则辩称应以工程竣工验收合格作为涉案商品房交付的条件。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定以“该商品房经验收合格”作为双方交楼的条件，故本案的关键在于如何理解“商品房经验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，该条例第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”由此可见，建筑工程交付使用的条件是指建筑工程竣工并经建设、施工、监理等单位验收合格，并非指办理工程竣工验收备案。虽然国务院颁布的《房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日施行）第十七条亦对商品房竣工验收作了规定，但根据国务院颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了该条例中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。而根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条的规定，竣工验收备案登记是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。因此，在作为建设单位的被告顺成公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对涉案工程进行竣工验收合格后，涉案的商品房已符合原、被告合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。被告的抗辩理据充分，本院予以采纳。至于原告认为广东省建设厅在粤建办房函[2003]63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》已明确“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设厅行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的问题，本院认为，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》是现行的行政法规，是上位法，而广东省建设厅在粤建办房函[2003]63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》虽亦具备相应的法律效力，但对于《建设工程质量管理条例》来说，其是下位法，当二者发生冲突时，应以上位法为准，即本案应适用《建设工程质量管理条例》的相关规定。另外，原告庭审意见提出的消防验收等属于综合验收的范畴，不是本案《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”的范畴，且其相关规定亦属行政管理性强制性法律规范而非效力性强制性法律规范，故原告主张涉案商品房未符合交付使用条件的理据不足，本院不予采纳。涉案商品房已于2016年4月28日经竣工验收合格，符合交付的条件，被告亦于2016年4月29日向原告发出了书面收楼通知，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，原告在被告发出交付通知30天后未办理收楼手续的，已视同原告进行了验收交接，因此本院认定被告已按合同约定的交楼方式向原告履行了交楼义务。原告要求被告继续履行交付涉案商品房的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。对于第2个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告，但实际上涉案商品房于2016年4月28日才符合交付使用条件，被告亦在2016年4月29日才向原告发出书面的收楼通知，即被告未能在约定的交付期限内将经验收合格的商品房交付原告使用，被告的行为已明显违反了合同的约定，存在逾期交楼的违约行为，应承担逾期交楼的违约责任。被告于2016年4月29日向原告发出收楼通知书后，虽然原告一直未办理交接手续，但根据《商品房买卖合同》第十一条“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接”的约定，双方实际交楼的时间应认定为2016年5月29日。计至2016年5月28日止，被告逾期交楼的时间已超过60日，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房超过60日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。现原告已付清房价款440176元，因此被告应支付从2016年1月1日起至2016年5月28日止共149天的违约金19675.87元（440176元×3／10000×149天）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告罗定市顺成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许刚、许以新支付逾期交楼违约金19675.87元。二、驳回原告许刚、许以新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元（原告已预交），由原告许刚、许以新负担26元，由被告罗定市顺成房地产开发有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员　　王节林二〇一七年六月十六日书　记　员　　辛　婕来源：百度搜索“”