（2017）川1825民初470号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-07
案件名称
天全县阳光物业管理有限公司与胡小群、杨本康物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
天全县人民法院
所属地区
天全县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天全县阳光物业管理有限公司,胡小群,杨本康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1825民初470号原告天全县阳光物业管理有限公司，地址：天全县向阳大道。法定代表人张卓华，公司董事长。委托代理人彭娜，公司经理，女，汉族，生于1985年4月8日，住天全县。被告胡小群，女，汉族，生于1979年4月14日，住重庆市江北区。被告杨本康，男，汉族，生于1970年11月18日，住天全县。委托代理人杨本江，系被告杨本康之弟，汉族，生于1972年2月11日，住天全县。上列原告天全县阳光物业管理有限公司诉被告胡小群、杨本康物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人彭娜及被告杨本康的特别授权委托代理人杨本江均到庭参加诉讼，被告胡小群经本院传票传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：被告在2015年7月前在天全县向阳大道文兴路康城品尚“西湖大院”小区购买商铺。按照原告与小区业主委员会于2015年7月1日签订的西湖大院物业管理委托合同书及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了义务。被告自2015年7月1日至2016年6月30日一直未交物业服务费（商铺平方米2元，住房每平方米1.2元）。经工作人员多次催促未果。为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院判决被告立即支付2015年7月1日起至2016年6月30日物业服务费3185元（132.7平方米×2元×12个月）；并承担本案诉讼费用。为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：1、物业管理委托合同书、管理细则补充协议；2、商品房买卖合同；3、物业管理费通知单、送达确认书；4、原告营业执照复印件、税务登记证、机构代码证；被告胡小群未到庭，也未提出书面答辩意见，其在开庭前向法院提供房屋租赁合同，以其所购门面出租给杨本康使用，要求追加杨本康为本案被告参与诉讼，本院经审查符合法律规定，追加杨本康为本案被告参与诉讼。被告胡小群在开庭前向法庭提供了房屋租赁合同一份。被告杨本康辩称：被告于2014年承租了位于天全县城厢镇西湖大院3—2—1—26、3—2—1—27号门面，并于5月在物管处缴纳了一年的物业服务费，同时取得了水电缴费卡，成为该物业的实际使用者。原告称其提供了完善的物业管理服务，纯属子虚乌有，反而在被告未收到任何通知的前提下违反规定提高收费标准，其所收费用与其服务水平严重不符。如2015年7月，小区下水主管道堵塞造成被告方铺面无法排水，物业公司不管不闻，2016年8月，被告使用的铺面卷帘门被风吹坏，物业方不处理，被告从未看见小区保安巡岗。原告应该为小区提供完善的物业管理服务，不是只收物业服务费而不服务。综上所述，原告不仅没有尽到应有的义务，还因其服务不周给被告造成损失。请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并承担被告损失。为支持自己的主张，被告杨本康向法庭提供以下证据：1、证明，证明杨本康与杨本江系兄弟关系；2、身份证复印件。经审理查明：天全县干氏房地产开发有限责任公司以出让的方式取得位于天全县向阳大道地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设康城品尚“西湖大院”小区。原告通过公开方式选聘为该小区的物业服务企业。并于2015年7月1日与天全县西湖大院物业管理委员会签订西湖大院物业管理委托合同书及西湖大院物业管理细则及补充协议。合同对管理事项、管理期限、双方的权利与义务、管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等时行了明确约定。其中管理期限约定：委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，本合同期满，天全县西湖大院物业管理委员会没有续聘或解聘被告的意见通知被告，且没有选聘新的物业管理企业，被告继续管理的，视为此合同自动延续。其中物业管理服务费用约定：住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米1.2元按年（季度、月）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.0元向业主或物业使用人收取，……。被告胡小群于2013年1月16日与天全县干氏房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买该小区商铺，建筑面积为132.7平方米。2014年3月20日，被告胡小群将其所购铺出租给被告杨本康使用，并签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2014年6月1日至2020年5月31日；租赁期间所发生的水、电、气、电话、物管费、有线电视费等一切费用均由乙方（本案被告杨本康）承担……。由于被告拖欠支付物业服务费，经催收无果后，原告于2017年5月4日起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、原告天全县阳光物业管理有限公司于2014年10月23日经工商登记成立的一家有限责任公司，其经营范围为主营房地产物业管理、维修、养护，楼宇机电配套设备管理维修等；2、小区大部分业主按合同已交清了物业服务费；3、原告在管理该小区前，曾有两家物业管理公司进行管理。以上事实，有物业管理委托合同书、管理细则补充协议、商品房买卖合同、物业管理费通知单、送达确认书、原告营业执照复印件、税务登记证、机构代码证、房屋租赁合同及双方的陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告天全县阳光物业管理有限公司与天全县西湖大院物业管理委员会签订的西湖大院物业管理委托合同及西湖大院物业管理细则及补充协议符合国务院《物业管理条例》的相关规定，内容未违反法律、法规的强制性规定，其真实、有效，且原告从2015年7月1日起实际为小区提供物业管理服务，小区业主也实际上接受了原告的物业管理服务。故根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，天全县西湖大院业主委员会与原告签订的西湖大院物业管理委托合同、西湖大院物业管理细则及补充协议对该小区业主均具有约束力。现原告按合同履行物业管理义务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。物业费的标准按合同约定的非住宅房屋按建筑面积每平方米每月2元计算。因本案被告胡小群将其所购铺出租给被告杨本康使用，并约定由被告杨本康承担物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解》的相关规定，被告杨本康应向原告支付拖欠的物业服务费，被告胡小群对此承担连带清偿责任。被告杨本康的辩解因无证据证实，本院不予支持。但小区物业服务企业应提供有效管理，从而为业主创造一个整洁、优美、安全、方便的居住或经营环境，实施物业管理的范围依合同约定。再者如果每个业主或使用者均以物管企业未充分提供物业管理服务为由不交物业管理服务费，既不利于小区物业管理秩序的维护，也对其他已交纳服务费的业主不公平。故原告请求被告交纳物业服务的请求，本院予以支持。庭审中，双方各持己见，致本案调解无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告杨本康于本判决生效后十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日共计12个月的物业服务费3185（132.7平方米×2元×12个月），被告胡小群对以上物业服务费的支付承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨本康承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年六月十六日书记员 苏宝淋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款不、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。……。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可，中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：